Уступка права требования уплаты неустойки по договору участия в долевом строительстве гражданином ИП

Физическое лицо уступило ИП право требования законной неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости.
Имеется ли актуальная судебная практика по возможной защите от такого вида уступки по передаче прав на взыскание неустойки для застройщика?
Законна ли такая уступка?
Есть ли механизмы снижения размера неустойки, кроме ст. 333 ГК РФ?
Так как, по сути, взыскание идет в пользу ИП, а неустойка рассчитана по ставке 2.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Анализ положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" показывает, что им установлен прямой запрет на уступку права требования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ИП), возникших из инвестиционных договоров, в пользу граждан (ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ названного Закона). При этом запрета на заключение договора цессии между ИП и юридическими лицами с одной стороны и гражданами с другой стороны в отношении требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС), в том числе требований по уплате неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ), указанный Закон не устанавливает.

Отметим, правда, что в ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ содержится упоминание о том, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На этом основании, как справедливо отмечено в вопросе, ряд судов полагает, что уступка права на неустойку по ДУДС допускается только до момента подписания сторонами передаточного акта (смотрите, например, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 31.05.2018 по делу N 33-17485/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22.05.2018 по делу N 33-3709/2018).

Другие же считают, что уступка права на неустойку по ДУДС после подписания сторонами передаточного акта законом не запрещена (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2018 N Ф08-4406/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 28.07.2021 по делу N 33-7238/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.07.2020 по делу N 33-18431/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22.01.2018 по делу N 33-1965/2018).

На наш взгляд, для того, чтобы определить верную правовую позицию по данному вопросу, следует исходить из разумного предположения о том, что законодатель, устанавливая те или иные ограничения гражданских прав, действует не произвольно и хаотично, но стремится достичь определенного правового результата. Иными словами, запрет или ограничение уступки права требования должны быть логически обоснованными и объяснимыми с точки зрения действующего законодательства.

С учетом изложенного отметим, что нормы ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ не содержат прямых запретов или ограничений на уступку права именно на неустойку, а содержат общие указания относительно уступки прав требований по договору. При этом запрет на уступку права требования по договору после передачи объекта долевого строительства участнику строительства имеет правовой смысл только для тех случаев, когда уступается именно право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, так как в этом случае обязательство застройщика уже исполнено и, следовательно, право, подлежащее передаче, прекратилось (п. 1 ст. 408 ГК РФ), то есть отсутствует сам предмет договора цессии.

По смыслу же ст. 330 ГК РФ, ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, разъяснений, данных в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", с исполнением обязательства, за просрочку исполнения которого установлена неустойка, прекращается лишь ее начисление, сама же обязанность уплатить начисленную сумму неустойки сохраняется и после такого исполнения.

В свою очередь, из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - Постановление N 54), следует, что уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

При этом отсутствуют какие-либо объективные причины, обусловленные правилами формальной логики и действующими нормами права, по которым право на неустойку, подлежащую уплате застройщиком за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, не может быть передано другому лицу после подписания сторонами передаточного акта. Об этом свидетельствует и то обстоятельство, что суды, которые считают, что уступка права требования по неустойке после подписания передаточного акта не допускается, не обосновывают свой вывод ничем иным, кроме как буквальным толкованием положений ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ. Объяснений тому, почему же законодатель запретил уступку права на неустойку после подписания указанного акта, они не дают. Принимая во внимание изложенное, мы считаем такой подход формальным, не соответствующим смыслу толкуемой судами нормы и общим положениям о перемене лиц в обязательстве. Соответственно, мы придерживаемся той точки зрения, что уступка права требования неустойки после подписания передаточного акта сторонами договора ДУДС не противоречит закону и поэтому не запрещена.

Относительно самой возможности уступки ИП права требования неустойки по ДУДС, участником строительства в котором является гражданин и которая в связи с этим исчисляется в двойном размере, отметим, что в силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из разъяснений, данных в п. 4 Постановления N 54, следует, что лицо в силу наличия у него особого статуса (например, статуса потребителя) может получить дополнительные права, которых не было у цедента. Однако о сокращении объема прав при отсутствии у цессионария особого статуса, который имелся у цедента, данные разъяснения не упоминают.

Кроме того, следует помнить, что неустойка носит акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному требованию, каковым в рассматриваемом случае является требование о передаче объекта долевого строительства. Указанное же требование от гражданина, являющегося стороной ДУДС, к третьим лицам не переходило, неустойка была начислена именно за нарушение прав указанного гражданина, вытекающих из названного договора, а сумма неустойки уже сформировалась на момент передачи права ее требования и дальнейшему начислению не подлежит.

С учетом изложенного мы полагаем, что иных оснований для снижения неустойки, кроме предусмотренных ст. 333 ГК РФ, в рассматриваемой ситуации не имеется. Об этом свидетельствует также и судебная практика, из которой следует, что взыскание индивидуальными предпринимателями с застройщика предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ неустойки в двойном размере по уступленному им гражданином праву требования не противоречит закону, поскольку такое право возникает с момента нарушения застройщиком сроков передачи объекта, снижение размера указанной неустойки производится именно на основании ст. 333 ГК РФ (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.05.2019 N Ф06-44170/19 по делу N А65-1376/2018, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2020 N 09АП-82089/19, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2019 N 15АП-375/19). Однако из этой практики также следует, что суды, снижая неустойку, считают возможным применить однократную ставку.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

5 июля 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.