Взыскание арендной платы за период "арендных каникул"

По договору аренды недвижимого имущества стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому на период с 01.07.2023 по 31.07.2023 арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы за пользование недвижимым имуществом для проведения арендатором текущего ремонта. За указанный период арендных каникул постоянная часть арендной платы установлена в размере 1000 руб.
Однако арендатором не исполнены обязательства по проведению ремонта арендуемых помещений, являющиеся условием для предоставления арендных каникул на период ремонта с 01.07.2023 по 31.07.2023, в соответствии с дополнительным соглашением от 25.05.2023 к договору. Фактически арендатором в указанный период использовались арендуемые помещения для осуществления своей деятельности без внесения арендной платы в полном объеме.
Недобросовестное поведение арендатора, выразившееся во введении в заблуждение арендодателя ложным заявлением о проведении ремонта арендуемых помещений и невозможностью их использования в данный период для целей основной деятельности, способствовало неосновательному обогащению последнего в размере 232 256,41 руб., которое подлежит возврату в пользу арендодателя в силу ст. 1106 ГК РФ.
На основании ст. 1102, 395 ГК РФ арендодатель потребовал вернуть в добровольном порядке неосновательно сбереженную арендную плату за июль 2023 года в размере 232 256,41 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26 454,74 руб. путем перечисления денежных средств по банковским реквизитам, указанным в договоре, в срок не позднее 31.05.2024.
Правомерны ли требования арендодателя? Нужно ли в данном случае расторгать соглашение?

Под "арендными каникулами" понимается период времени, в течение которого арендатор уплачивает периодические арендные платежи в существенно меньшем размере по сравнению с обычным периодом аренды или вовсе освобождается от внесения арендной платы.

Как правило, "арендные каникулы" связаны с передачей в аренду помещений и предоставляются на период, в течение которого помещения, хотя и находятся во владении и пользовании арендатора (переданы ему по акту приема-передачи), но фактически использовать их по назначению для арендатора невозможно в связи с необходимостью проведения ремонта, обустройства в помещениях, переезда в них и т.п. (смотрите, например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 N 11АП-7838/23).

Предоставление "арендных каникул" является условием договора аренды. Соответственно, пользование арендатором имуществом арендодателя в этот период, которое может осуществляться без внесения арендной платы, само по себе не является признаком заключения между сторонами договора безвозмездного пользования (договора ссуды) (ст. 689 ГК РФ). Каких-либо иных отношений, помимо арендных, в связи с пользованием имуществом между сторонами в такой ситуации не возникает (разумеется, если они намеренно не прикрывают арендой договор ссуды, см, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 N 08АП-11552/22). Предоставляя "арендные каникулы", в частности, на период проведения ремонта в помещениях, арендодатель рассчитывает на внесение в последующем арендных платежей за период времени, в течение которого это имущество будет пригодно для его использования по назначению.

В рассматриваемой ситуации стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым арендатору были предоставлены "арендные каникулы" на период проведения текущего ремонта, который так и не был проведен.

Полагаем, что взыскание арендной платы за указанный период возможно лишь в случае, если речь идет об обусловленном исполнении обязательства, т.е. о ситуации, при которой освобождение от уплаты арендных платежей в виде "арендных каникул" обусловлено проведением текущего ремонта (ст. 327.1 ГК РФ). В том случае, если речь не идет об обусловленном исполнении обязательства, полагаем, что арендодатель вправе воспользоваться иными механизмами защиты.

Отметим, что обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендатора. Так, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Неисполнение данной обязанности дает арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора аренды по ст. 619 ГК РФ, согласно которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает имущество.

Отметим, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Кроме того, арендодатель вправе провести текущий ремонт собственными силами или силами третьих лиц (ст. 397 ГК РФ) с последующим взысканием с арендатора убытков в виде стоимости произведенного ремонта (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.07.2023 N Ф08-5984/23).

Отметим, что изложенная позиция является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения иных специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

28 июня 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.