Возможен ли выкуп земельного участка в черте населенного пункта для сельхозяйственного производства по пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ?

Возможен ли выкуп земельного участка в черте населенного пункта для сельхозяйственного производства по подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ?

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, необходимыми условиями для приобретения арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность на льготных условиях (без проведения торгов) по основанию, предусмотренному подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, являются:

1) возможность приобрести земельный участок в собственность имеет только арендатор такого земельного участка;

2) такая возможность возникает у гражданина или юридического лица только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ним (либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка);

3) заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов должно быть подано до дня истечения срока действия договора аренды земельного участка;

4) заключение такого договора возможно при надлежащем использовании земельного участка, а именно при отсутствии у уполномоченного органа, осуществляющего государственный земельный надзор, информации о выявленных и не устраненных нарушениях действующего российского законодательства.

В этой связи смотрите: решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 января 2020 г. по делу N А32-19103/2019; решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики - Чувашии от 9 декабря 2019 г. по делу N 2а-643/2019.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Вместе с тем приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" не содержит такого вида разрешенного использования (далее - ВРИ), как сельскохозяйственное производство. Однако содержит ВРИ "Сельскохозяйственное использование" (код 1.0).

Как следует из содержания нижеприведенной судебной практики, вид разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства" соответствует виду разрешенного использования земельного участка "сельскохозяйственное использование".

Смотрите: постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июля 2018 г. N Ф04-2371/18 по делу N А46-13895/2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 08АП-16950/17, решение Арбитражного суда Омской области от 7 ноября 2017 г. по делу N А46-13895/2017, оставленное без изменений постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 08АП-16950/17: "Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что вид разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства" соответствует виду разрешенного использования земельного участка "сельскохозяйственное использование".

Такие же выводы содержатся и в письме Департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 22.09.2017 N 15-Б-4017/ог.

В силу пп. 1, 11 ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Таким образом, полагаем, что нахождение земельного участка в границах населенного пункта также не является причиной для отказа в его предоставлении.

Данные выводы также подтверждаются судебной практикой:

- апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 июля 2016 г. по делу N 33-4853/2016: Положения пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют права на предоставление в собственность земельных участков, не исходя из категории, а исходя из разрешенного использования;

- постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2018 г. N Ф10-1809/18 по делу N А14-3684/2017: Буквальное толкование положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию "земельные участки сельскохозяйственного назначения", но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, в данном случае - земли населенных пунктов, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства;

- постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 ноября 2017 г. N Ф01-5061/17 по делу N А31-13124/2016: Буквальное толкование (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства;

- постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2016 г. N Ф06-8600/16 по делу N А12-50916/2015: Буквальное толкование (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию "земельные участки сельскохозяйственного назначения", но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства;

- апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июля 2019 г. по делу N 33-21144/2019: Буквальное толкование (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию "земельные участки сельскохозяйственного назначения", но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства;

- постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 ноября 2016 г. N Ф07-9731/16 по делу N А56-19271/2016: Продажа земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется вне зависимости от категории выкупаемого участка.

Однако по смыслу положений подп. 9 п. 2 ст. 39 3 ЗК РФ право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, предоставлено арендатору, который в течение трех лет использует участок по целевому назначению без нарушений земельного законодательства, в целях дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства. Невозможность осуществления сельскохозяйственного производства на участке исключает предоставление участка в собственность на основании указанной нормы.

Включение земельных участков в границы населенных пунктов, определение функциональных зон и их параметров, определение территориальных зон правилами землепользования и застройки должно осуществляться с учетом целей и принципов градостроительного законодательства, обеспечивая комплексное и устойчивое развитие территории, сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.

Само по себе изменение правового режима земельного участка в результате утверждения (внесения изменений) правил землепользования и застройки не свидетельствует о том, что воля публично-правового образования направлена на лишение арендатора права на выкуп земельного участка. Оснований для неприменения к спорным отношениям нормативных актов территориального планирования и градостроительного зонирования в данном случае не имеется (часть 2 статьи 13 АПК РФ).

Таким образом, если земельный участок находится в территориальной зоне, исключающей ведение сельскохозяйственного производства, нами усматривается основание для отказа (п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г.)). Отметим, что по данному вопросу имеется и противоположная точка зрения - постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2017 г. N 01АП-8579/17.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.