Является ли земельный участок под озером неделимым?

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 102 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 21.06.2021) к землям водного фонда относятся земли:

1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Обзор судебной практики по делам, связанным с изменением вида разрешенного использования земельного участка (2014-2016 гг.) (утвержден Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2016 г.) (пункт 1): В данном случае образование земельного участка, фактически включающего в себя поверхностный водный объект (водоем), а также за счет территории, занятой поверхностными водными объектами (болотами), не соответствует нормам статьи 102 Земельного кодекса.

Вместе с тем пункты 1, 2 данной статьи с 22 июня 2021 г. были изменены Федеральным законом от 11 июня 2021 г. N 163-ФЗ.

Согласно ст. 102 ЗК РФ (действующей редакции) землями водного фонда являются земли, на которых находятся поверхностные водные объекты.

Если водные объекты полностью находятся в пределах земель сельскохозяйственного назначения и (или) земель других категорий, такие земли не относятся к землям водного фонда.

В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель.

Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется настоящим Кодексом и водным законодательством.

В соответствии с п. 4 ст. 1 ВК РФ водный объект - это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

В п. 3 ч. 2 ст. 5 ВК РФ перечислен исчерпывающий перечень водоемов, а именно: озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища.

Точные определения водоема и пруда приведены в ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения" (введен в действие постановлением Государственного комитета стандартов Совета Министров СССР от 29 октября 1973 г. N 2394) (далее - ГОСТ 19179-73), согласно которому:

• водоем - это водный объект в углублении суши, характеризующийся замедленным движением или полным его отсутствием (п. 18 ГОСТ 19179-73);
• пруд - это мелководное водохранилище площадью не более одного квадратного километра (п. 178 ГОСТ).

Согласно пп. 1-4 ст. 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

Право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты.

Пруд, обводненный карьер, указанные в части 3 настоящей статьи, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены.

Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера (п. 4 ст. 8 ВК РФ).

Агешкина Н.А., Бельянская А.Б., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Захарова Ю.Б., Копьёв А.В., Коржов В.Ю., Сорокина Ю.В., Пузакова Б.К., Хлистун Ю.В., Черных М.Н., под ред. к.ю.н. Сорокиной Ю.В. Научно-практический комментарий к Водному кодексу Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ. - "Вузовское образование", 2018.: Положения ч. 4 комментируемой статьи регулируют гражданский оборот в отношении гидравлически изолированных водных объектов, о которых уже шла речь выше. Общее правило таково: отчуждение водных объектов подчиняется общим правилам гражданского и земельного законодательства. И хотя законодатель не сделал важную оговорку, она легко реконструируется по смыслу: нормы ВК РФ являются специальными по отношению к нормам ГК РФ и ЗК РФ, что довольно-таки очевидно. Это означает, что, например, передача водных объектов в пользование регулируется в первую очередь положениями гл. 3 ВК РФ, и только во вторую очередь - нормами ГК РФ об аренде. Правоприменителям следует иметь в виду, что при конкуренции общей и специальной норм предпочтение должно быть отдано специальной норме, поскольку создание отдельного правового режима является непосредственным намерением законодателя.

Ограничение, закрепленное комментируемой статьей, состоит в том, что отчуждение водного объекта не допускается без отчуждения соответствующего земельного участка. Если же в силу требований закона или потребностей гражданского оборота данный земельный участок необходимо разделить, раздел не допускается, если это приведет к разделу соответствующего водного объекта (речь идет, конечно, о разделе в смысле правомочий нескольких лиц в отношении данного объекта).

Котухов С.А., Соболева Ю.В. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации (под ред. С.Ю. Морозова). - Специально для системы ГАРАНТ, 2011 г.: В соответствии же с ч. 4 рассматриваемой статьи пруд, обводненный карьер, указанные в ч. 3 настоящей статьи, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера. Это означает, что пруд, обводненный карьер следует юридической судьбе земельного участка, на котором он расположен. Вместе с тем норма этой же части рассматриваемой статьи говорит, что такие водные объекты могут отчуждаться в соответствии с ГК РФ и земельным законодательством. Но, исходя из правила о следовании таких водных объектов юридической судьбе соответствующих земельных участков, следует, что пруды и обводненные карьеры сами по себе не могут быть предметом сделок по отчуждению.

Отметим, что положения п. 4 ст. 8 ВК РФ касаются только земельных участков, на которых расположены пруды и обводненные карьеры (не озера).

Ни нормы ЗК РФ, ни нормы ВК РФ не содержат положений, указывающих на невозможность раздела земельного участка под озером (смотрите ст. 11.9 ЗК РФ).

Нормы п. 4 ст. 8 ВК РФ, прежде всего, призваны обеспечить соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем водного объекта (при отчуждении некоторых видов водоемов).

Озера, а также земельные участки, на которых расположены озера, в собственность иных лиц не отчуждаются.

В связи с изложенным полагаем, что раздел земельных участков под озерами возможен.

Дополнительно сообщаем, что в силу подп. 3 п. 5, п. 2 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван 

Ответ прошел контроль качества 

27 марта 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.