Дом имеет семь корпусов, один фасад. При этом корпусам присвоены разные кадастровые номера, в отношении каждого корпуса оформлена техническая документация. Можно ли признать дом неделимой вещью? Если да, то каким образом? К чьей компетенции относится принятие такого решения? Каким образом это решение признается?

В соответствии с п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 133, п. 2 ст. 131 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Согласно чч. 2-4, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом N 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом N 218-ФЗ сведений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В свою очередь, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ об объектах недвижимости.
Учтено-регистрационные действия в отношении объектов недвижимости осуществляет Управление Росреестра по субъекту (ст. 3 ФЗ N 218).
Как следует из вопроса, здания корпусов уже состоят на государственном кадастровом учете как самостоятельные объекты недвижимости - здания.
В системном понимании норм ГК РФ и Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", объединение самостоятельных объектов недвижимости (в т.ч. зданий) в единую неделимую недвижимую вещь (без изменения конструктивных элементов исходных объектов недвижимости) возможно лишь путем образования такого объекта недвижимости как единый недвижимый комплекс.
В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Смотрите также п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Согласно п. 1 ст. 46 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:
1) в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.
Особенности такого объединения описаны в разъяснительных письмах Росреестра и Минэкономразвития РФ: письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 ноября 2018 г. N 14-11456-ГЕ/18; письмо Министерства экономического развития РФ от 23 ноября 2018 г. N Д23И-6307 "О рассмотрении обращения от 24 октября 2018 г. N 1550".
В частности, Министерством экономического развития РФ отмечается, что процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством Российской Федерации не предусмотрена. Учитывая изложенное, необходимо обратить внимание, что при принятии решения об объединении нескольких объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс правообладателю таких объектов недвижимости следует учитывать, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах и, соответственно, правовые последствия принятия такого решения.
Рекомендуем также ознакомиться со следующими судебными решениями:
- апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 июня 2019 г. по делу N 33-805/2019: Процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством РФ не предусмотрена;
- постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2018 г. N Ф10-6389/17 по делу N А84-2519/2017: Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть зарегистрирована в порядке регистрации ранее учтенных объектов недвижимости как самостоятельный объект прав, если заявитель имеет подтверждение возникновения у него права собственности только на единый объект в целом.
Постановка на государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса осуществляется на основании технического плана.
В соответствии с пп. 1 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Технический план подготавливается кадастровым инженером (смотрите ст. 37 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").
Технический план единого недвижимого комплекса содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях.
Более подробно с порядком подготовки технического плана в отношении ЕНК можно ознакомиться в приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 г. N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".
С порядком государственного кадастрового учета (регистрации прав) ЕНК можно ознакомиться в приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2021 г. N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки".
Так, согласно с п. 84 приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 г. N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" в технический план единого недвижимого комплекса включаются сведения как о едином недвижимом комплексе, так и обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях. Контур единого недвижимого комплекса представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.
В соответствии с пп. 195, 196 приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2021 г. N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" при внесении в ЕГРН записи о едином недвижимом комплексе в связи с его образованием (открытии раздела ЕГРН на единый недвижимый комплекс) из учтенных ранее объектов недвижимости одновременно в записи об объектах недвижимости, входящих в его состав, вносятся слова "Включен в состав единого недвижимого комплекса" и сведения о кадастровом номере единого недвижимого комплекса. При этом для записей кадастра недвижимости о таких объектах недвижимости сохраняется статус "актуальные".
Если на момент открытия раздела ЕГРН на единый недвижимый комплекс в реестре прав на недвижимость содержались записи о правах на входящие в его состав объекты недвижимости со статусом "актуальные" лица, ходатайствующего о государственном кадастровом учете и регистрации прав на единый недвижимый комплекс, таким записям в реестре прав на недвижимость присваивается статус "погашенные".
При этом осуществляются следующие действия: все записи о правах, ограничениях прав, обременениях объектов недвижимости, сделках со статусом "актуальные" погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием даты и номера государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс; записи об ограничениях прав, обременениях объектов недвижимости, сведения о заявленных в судебном порядке правах требования, о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на такие объекты недвижимости со статусом "актуальные" переносятся в соответствующие записи раздела ЕГРН, открываемого на единый недвижимый комплекс, с указанием объектов недвижимости, включая их кадастровые номера, в отношении которых такие записи (сведения) были внесены в соответствующие разделы ЕГРН; новые записи о правах, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, сделках в разделы ЕГРН, открытые на объекты недвижимости, входящие в состав единого недвижимого комплекса, не вносятся.
Входящие в состав ЕНК здания будут являться составной частью ЕКН и не будут являться самостоятельными объектами недвижимости.
Формально учтенные в ЕГРН здания могут быть объединены в единый недвижимый комплекс.
Рекомендуем для общего ознакомления:
- постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 марта 2021 г. N Ф06-968/21 по делу N А57-17478/2016: Из технического заключения обследования жилого дома, проведенного ООО "Межрегиональный кадастровый центр - Бюро техников и инженеров" 03.10.2017, следует, что жилой дом, литеры Б4, Д, Е, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Кооперативная, 79, является единым недвижимым комплексом, состоящим из основного строения - литера Б4 и пристроек - литера Д, литера Е, строения соединены, не раздельные между собой и имеют общую кровлю. Спорный объект фактически располагается под одной крышей и объединен общими стенами. Выделение какой-либо самостоятельной доли в виде отдельно стоящего строения из данного жилого комплекса недвижимости без его демонтажа и имущественных технических изменений и реконструкций невозможно. Жилой дом по адресу: г. Саратов, ул. Кооперативная, д. 79 благоустроен, в наличии имеется вся необходимая мебель и бытовая техника, созданы условия для проживания и развития несовершеннолетнего ребенка. В квартире проживают должник с супругой и их сын;
- постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 июня 2017 г. N Ф04-1659/17 по делу N А45-16881/2016: Товарищество собственников жилья "Тихая Площадь" (далее - ТСЖ "Тихая Площадь", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) о признании объектов недвижимого имущества (здания), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:34 по адресу: город Новосибирск, Красный проспект, дом 153а и дом 153б, единым недвижимым комплексом.
Однако такое объединение в отношении корпусов многоквартирного жилого дома представляется нам спорным;
- постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 февраля 2017 г. N Ф05-1016/17 по делу N А41-36651/2016: Ссылка заявителя о том, что корпус 2 дома 13 по улице Лавочкина является составной частью единого недвижимого комплекса и к нему должны применяться правила о неделимой вещи, правомерно признана судами как противоречащая нормам законодательства. Закон не содержит понятия "многоквартирный жилой комплекс", тем более в форме "единого неделимого объекта недвижимости". В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации даже многоквартирный жилой дом не является единым объектом недвижимости, тем более не может быть "единым объектом недвижимости" здания, принадлежащего разным собственникам и имеющего разноплановое назначение. Статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации дает четкое определение единому недвижимому комплексу. Из смысла указанной нормы следует, что взаимосвязанность между собой отдельных объектов недвижимости строительными конструкциями и инженерными коммуникациями, расположение их на едином земельном участке, огороженном общим забором, не являются основанием для признания этих объектов в качестве единого объекта недвижимости.
К сожалению, в ходе подготовки ответа нами не найдена судебная практика, детально разъясняющая данный вопрос.
При невозможности объединения жилых корпусов в единый недвижимый комплекс рекомендуем рассмотреть вариант объединения жилых корпусов в единый объект недвижимости - здание МКД путем реконструкции.
Данная процедура будет предполагать получение разрешения на строительство (реконструкцию) (ст. 51 ГрК РФ) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), а также подготовку технического плана (ст. 24 ФЗ N 218).
В силу п. 4 ст. 51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ разрешение на строительство (реконструкцию) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство.
Более подробно об этом смотрите в п. 14 ст. 1, ст. 51, 55 ГрК РФ, ст. 14, 15, 19, 24, 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Так, согласно пп. 1, 3 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости.
В этой связи рекомендуем также для ознакомления письмо Министерства экономического развития РФ от 21 мая 2019 г. N ОГ-Д23-4681 "О рассмотрении обращения от 18 апреля 2019 г., б/н": Если в результате реконструкции объекта недвижимости образован новый объект недвижимости (например, два здания были объединены в один объект недвижимости - одно здание), в том числе в связи с изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции объекта незавершенного строительства образовано здание), осуществляется постановка на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости.
Отметим, что в силу подп. 9 п. 5 ст. 8 ФЗ N 218 многоквартирный дом является назначением здания.
Второй вариант (объединение зданий (корпусов) путем реконструкции) представляется нам наиболее правильным.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

7 января 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.