Зарегистрировано право собственности субъекта РФ на объект незавершенного строительства. Через какое-то время принято решение об осуществлении необходимых мероприятий для ввода объекта в эксплуатацию. В данном случае возможно проведение реконструкции такого объекта или только строительство (дострой)? Какие нормы необходимо учитывать при последующей регистрации введенного в эксплуатацию объекта, ранее зарегистрированного как незавершенный?

В соответствии с пп. 10, 13, 14 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Из содержания вышеуказанных определений следует, что ГрК РФ разделяет понятия "строительство" и "реконструкция" объектов капитального строительства.
В первом случае образуется (создается) новый объект недвижимости, во втором, как правило, изменяются только некоторые характеристики объекта.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 20 февраля 2014 г. N Д23и-478 "Относительно реконструкции объектов недвижимости": Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ - реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.
Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т.е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. В этой связи смотрите решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 января 2008 г. по делу N А32-8408/07.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, после осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства такой объект будет отвечать требованиям ст. 131 ГК РФ и пп. 10, 14 ст. 1 ГрК РФ.
В этой связи полагаем, что в случае, если в отношении объекта незавершенного строительства принято решение об изменении его технико-экономических показателей (не в соответствии с первоначальной проектной документацией), это будет является именно реконструкцией. В этой связи смотрите: кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 сентября 2022 г. по делу N 8а-22301/2022[88а-28184/2022]; определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2022 г. по делу N 8Г-34079/2021[88-2388/2022-(88-33096/2021)].
При этом нормы действующего законодательства не содержат ограничений в отношении допустимых пределов изменения (увеличения или уменьшения) площади зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства при осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в том числе в связи с реконструкцией такого объекта.
Кроме того, в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отсутствуют условия, при которых допускается осуществлять государственный кадастровый учет изменений сведений о местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Однако согласно пп. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ. В этой связи процедура строительства и реконструкции объектов капитального строительства идентична.
С учетом изложенного не исключаем, что для получения нового разрешения на строительство (реконструкцию) потребуются получение нового градостроительного плана земельного участка, подготовка проектной документации.
Однако однозначный ответ на поставленный вопрос может быть дан только по результатам изучения документов и технического обследования объекта незавершенного строительства. В этой связи в качестве примера смотрите апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 11 мая 2021 г. по делу N 33а-631/2021.
В заключение отметим, что, как установлено ст. 55 ГрК РФ, окончание строительных работ в связи со строительством нового объекта, реконструкцией объекта капитального строительства оформляется разрешением на ввод в эксплуатацию, на основании которого производится:
- постановка на государственный кадастровый учет построенного объекта;
- учет изменений сведений в отношении реконструированного объекта.
Объекты незавершенного строительства и здания представляют собой разные виды объектов недвижимости (п. 7 ст. 1 ФЗ N 218).
После завершения строительства здания снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них (часть 8 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В этой связи смотрите постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 19АП-6148/19 по делу N А35-700/2019.
Обращаем внимание на то, что изложенная позиция является нашим экспертным мнением, которое может не разделяться правоприменительными органами.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

17 ноября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.