Организация 1 заключила договор об оказании услуг и сдала в аренду помещения Организации 2. До этого услуги оказывались и помещения арендовались Организацией 3 (с ней договорные отношения расторгнуты). В настоящее время в помещениях, арендуемых Организацией 2, осталось имущество Организации 3. Это имущество находится в исковом производстве, так как Организация 3 считает, что Организация 1 должна выкупить указанное имущество. При этом Организацией 1 выявлен факт использования имущества Организацией 2. Каковы действия Организации 1 в отношении имущества, которое ей не принадлежит, но находится на ее территории?

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения возврат арендованного имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу приведенных норм возврат арендованного помещения означает как фактическое прекращение арендатором его использования, так и освобождение арендатором помещения от принадлежащего ему имущества. Подписание сторонами передаточного акта означает, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное. И наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует о фактическом неисполнении этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Вопрос о порядке действий арендодателя в случае неисполнения указанных выше обязанностей, в частности, об освобождении арендованного помещения от вещей арендатора, прямо не урегулирован гражданским законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, при наличии у него требований к должнику, даже не связанных с оплатой этой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникших из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, вправе удерживать эту вещь до момента исполнения должником своего обязательства.
Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также, например, постановление АС Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2015 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2016 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2015).
Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (смотрите, в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Таким образом, при наличии задолженности арендодатель вправе удерживать оставленное арендатором имущество в арендованном помещении, в том числе вправе освободить помещения от имущества арендатора с вывозом и складированием этого имущества в ином месте.
В рассматриваемой ситуации у арендатора отсутствует задолженность перед арендодателем, тем не менее, на наш взгляд, действия, направленные на вывоз и складирование имущества арендатора, не противоречат действующему законодательству и не нарушают прав арендатора, так как сами по себе не свидетельствуют о причинении арендатору каких-либо убытков или о противоправном поведении арендодателя, поскольку арендатор сам не принимает мер по реализации своего права на владение этим имуществом, не оспаривает правомерность расторжения договора, а имущество может быть ему возвращено по его требованию. Во всяком случае, до тех пор, пока арендатор сам не поставит вопрос о возврате имущества, нет оснований полагать, что такими действиями арендодатель нарушает право арендатора на владение имуществом. Возможный ущерб, который может быть причинен в связи с этим арендатору, зависит от особенностей имущества, условий, при которых проводится его демонтаж, условий хранения этого имущества и т.д., то есть от конкретных обстоятельств.
Вместе с тем необходимо отметить следующее. В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ управомочен законом по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц только собственник. По смыслу приведенной нормы пользование и распоряжение имуществом без согласия его собственника неправомерно, в связи с чем считаем целесообразным ограничить доступ нового арендатора к оставленному прежним арендатором имуществу.
В то же время нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность арендодателя обеспечивать сохранность имущества арендатора (за исключением случаев, когда арендодателем удерживается имущество арендатора). Поэтому арендодатель может быть привлечен к ответственности за убытки, причиненные утратой, гибелью или повреждением имущества, оставленного (брошенного) арендатором, только при условии собственных виновных действий или при ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды (смотрите, к примеру, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 N 13АП-33492/19, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2019 N Ф08-6545/19 по делу N А53-30166/2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 N 10АП-1355/17).
Иными словами, собственник помещения не отвечает за утрату, гибель или повреждение оставленного арендатором имущества, так как оно не передавалось ему на хранение, а договор аренды, если и предусматривал обязанность арендодателя по обеспечению сохранности имущества арендатора, то уже прекратил свое действие.
Таким образом, с нашей точки зрения, арендодателю целесообразно ограничить доступ нового арендатора к оставленному старым арендатором имуществу, переместив, к примеру, его в другое помещение. При этом в случае причинения данному имуществу ущерба в период нахождения его у арендодателя последний будет нести за это ответственность только в том случае, если будет доказана причинно-следственная связь между его виновными действиями и наступившими последствиями (ст. 15 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артемьева Елена

Ответ прошел контроль качества

1 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.