В срок, установленный договором аренды, помещение арендатору передано не было. Можно ли расторгнуть договор во внесудебном порядке, если в договоре есть условие: "Одностороннее расторжение по инициативе арендатора допускается при условии уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 дней до даты расторжения. При этом арендатор должен вернуть помещение в течение трех дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении. Договор считается расторгнутым по истечении 45 дней с даты получения второй стороной уведомления"? Или данное условие применяется только при передаче помещения?

В соответствии со ст. 606, пп. 1, 3 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. В этой связи смотрите п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой.
При этом по требованию арендатора (п. 1 ст. 620 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. В этой связи смотрите постановления ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10, от 06.03.2013 N Ф-05-661/13.
В рассматриваемой ситуации в срок, установленный договором аренды, помещение арендатору передано не было. Поэтому нами усматривается основание для досрочного расторжения договора аренды помещения. В этой связи подробнее рассмотрим возможность одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке.
Из вопроса следует, что одностороннее расторжение по инициативе арендатора допускается при условии уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 дней до даты расторжения. При этом арендатор должен вернуть помещение в течение трех дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении. Договор считается расторгнутым по истечении 45 дней с даты получения второй стороной уведомления.
Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
При этом договором аренды для каждой из сторон может быть предусмотрена возможность его досрочного расторжения в одностороннем порядке. В этой связи смотрите определение Верховного Суда РФ от 1 сентября 2015 г. N 305-ЭС15-6784.
От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. То есть условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора. В этой связи смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 июля 2018 г. N 305-ЭС18-2803; постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2021 г. N 20АП-3605/21 по делу N А62-9952/2020; постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2020 г. N 09АП-7757/20 по делу N А40-219795/2019; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2019 г. N 17АП-15836/19; постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2019 г. N 07АП-7625/19; постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2020 г. N 20АП-5938/20 по делу N А23-3971/2020.
В рассматриваемой же ситуации прямого условия о возможности требования арендатора о расторжении договора аренды досрочно в одностороннем внесудебном порядке, если помещение не будет передано арендатору по акту приема-передачи в соответствующий срок, договором аренды не предусмотрено. В этой связи полагаем, что расторжение по данному основанию возможно только в судебном порядке. В качестве примера смотрите следующие материалы:
- постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2021 г. N 13АП-28053/21 по делу N А56-2812/2021: Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что помещение передается арендатору по акту приема-передачи в срок не позднее 20.11.2020. Согласно пункту 4.1.1 договора арендатор вносит страховой депозит в размере одной месячной арендной ставки по договору, при этом страховой депозит не является оплатой за последний месяц аренды. В случае если арендатор освобождает помещение до 30.10.2021, то страховой депозит остается у арендодателя, после 30.11.2021 - страховой депозит возвращается арендатору в течение 30 дней с момента передачи помещения. Стороны в пункте 6.2.4.1 согласовали, что по требованию арендатора договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке в числе прочего в случае, если помещение не будет передано арендатору по акту приема-передачи в срок, указанный в пункте 1.6 договора. Доказательства передачи истцу помещения в установленный п. 1.6 договора срок материалы дела не содержат, как и доказательств наличия препятствий, чинимых истцом в передаче помещения или его уклонения от приемки помещения в аренду. С учетом изложенного отказ истца от договора обоснован условиями п. 6.2.4.1 договора и соответствует ст. 450.1 ГК РФ;
- постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2021 г. N 20АП-298/21 по делу N А54-3572/2020: Из материалов дела следует, что условиями спорного договора арендатору предоставлено право досрочного отказа от него в случаях: если арендодатель не предоставляет имущество арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом; если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования...;
- постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2021 г. N 07АП-8742/21 по делу N А45-12712/2021: Судом установлено, что в рассматриваемом случае основания для одностороннего расторжения арендатором договора N 4/2020 от 25.08.2020, предусмотренные пунктом 6.4, согласно которому основанием для досрочного расторжения договора во внесудебном порядке являются: непередача помещения арендатору в установленный в договоре срок и если переданное помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для использования, отсутствовали...;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2016 г. N 09АП-33556/16: На основании раздела 13 Договора по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут без обращения в суд, в частности, в случае, если арендодатель не передает помещения в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию помещениями;
- постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 апреля 2018 г. N Ф10-977/18 по делу N А68-9786/2017: В соответствии с 10.1 договор может быть расторгнут до истечения срока его действия по соглашению сторон или по решению суда, а также по инициативе одной из сторон в случае нарушения другой стороной своих обязательств по договору. При этом сторона, расторгающая договор, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее чем за два месяца до даты расторжения. Кроме того, договор может быть досрочно расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемого арендодателю за два месяца до предполагаемой даты расторжения, в случае, если: арендодатель не передает помещение в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании помещением в соответствии с условиями договора или назначением помещения; в случае возникновения недостатков помещения в результате обстоятельств форс-мажорного характера, таких как стихийные бедствия, наводнения, землетрясения, удар молнии, ураган и т.д.(п. 10.4 договора);
- постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2017 г. N 13АП-27288/17;
- постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 апреля 2018 г. N Ф07-2333/18 по делу N А56-65961/2016.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

15 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.