Письмо Федерального агентства по образованию от 12 февраля 2008 г. № 16-55-53ин/16-02-12 “По вопросу согласования Рособразованием экспертной оценки последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей”

Справка

В связи с большим количеством вопросов, поступающих в Рособразование о порядке передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральными образовательными учреждениями, подведомственными Рособразованию, сообщаем.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156), заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. До настоящего времени указанный порядок Минэкономразвития России не разработан.

Минэкономразвития России письмом от 23 октября 2006 г. N 15605-КА/Д08 разъяснило, что до утверждения Минэкономразвития России порядка заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, следует руководствоваться распоряжением Мингосимущества России от 28 июля 1998 г. N 774-р «Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» в части, не противоречащей действующим федеральным законам и нормативным правовым актам Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» заключению договора аренды должна предшествовать экспертная оценка последствий такого договора (далее - экспертная оценка) для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей.

Приказом Рособразования от 4 июля 2006 г. N 612 был утвержден образец экспертной оценки, а также перечень документов, необходимых для ее рассмотрения и согласования.

Учитывая трудности, возникающие при предоставлении на согласование указанных документов, сообщаем:

1. Цель аренды, указанная в экспертной оценке должна быть сопоставима с назначением помещения, определенного документами БТИ. Например, если в аренду передается помещение, предназначенное согласно документам БТИ для кухни, моечной, столовой, то целью аренды может быть только организация общественного питания.

2. Графа «Срок договора аренды» в экспертной оценке обязательна к заполнению. Началом срока должна быть указана конкретная дата. При указании начала срока действия договора следует учитывать, что период рассмотрения и согласования экспертной оценки составляет (с учетом времени почтовой пересылки) не менее двух месяцев. В связи с тем, что объявление конкурса на право заключения договора аренды возможно только после согласования экспертной оценки, рекомендуется экспертную оценку представлять за 3 месяца до планируемого срока заключения договора аренды.

3. Графа «Время использования объекта» заполняется следующим образом: если арендатор использует помещение только несколько часов в день, а в остальное время помещение используется арендодателем, то указывается «почасовое» и количество часов в неделю (месяц). Если помещение используется только арендатором, указывается «круглосуточно».

4. Экспертная оценка представляется в трех экземплярах.

5. Заявление (обращение) о согласовании представленной экспертной оценки составляется в произвольной форме, с обязательным указанием перечня направляемых документов.

6. В Рособразование представляется копия отчета независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, планируемым к передаче в аренду, заверенная печатью образовательного учреждения, выполненного не позднее 3 месяцев до момента представления в Рособразование. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, составляет не более 6 месяцев.

7. Проект договора аренды, в соответствии с приказом Рособразования от 23 апреля 2007 г. N 724 «О страховании имущества, переданного в аренду», должен предусматривать обязательство арендаторов следующего содержания: «Арендатор обязуется застраховать в пользу Арендодателя риски гибели и повреждения арендуемых помещений от огня и других опасностей на весь срок действия настоящего Договора и представить Арендодателю надлежащим образом оформленный договор страхования (страховой полис)».

8. В проекте договора аренды должна отсутствовать возможность передачи арендуемого помещения в субаренду.

9. Учитывая, что реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключает проведение торгов, а положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора носят диспозитивный характер, в проекте договора аренды должно содержаться условие, исключающее преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

10. С учетом поручения Правительства Российской Федерации от 22 января 2008 г. N ДМ-П45-272 о необходимости принятия мер, направленных на обеспечение целевого использования находящихся в федеральной собственности зданий, предназначенных для размещения учреждений дошкольного образования, Рособразование считает нецелесообразным передачу в аренду помещений в указанных зданиях.

11. Конкурсная документация на право заключения договоров аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными образовательными учреждениями, подведомственными Рособразованию, должна содержать ограничения для участников конкурса, в соответствии с действующим законодательством (запрет на распространение алкогольной продукции; пива и напитков, изготавливаемых на его основе; табака, табачных изделий и курительных принадлежностей; деятельность политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений); незарегистрированную индивидуальную трудовую педагогическую деятельность, размещение на фасаде и крыше зданий и сооружений рекламы, антенн и т.д. ; размещение мест пользователей компьютерной техникой в цокольных и подвальных помещениях).

12. Выкопировки из технического паспорта БТИ с точным указанием помещений, предлагаемых образовательным учреждением к передаче в аренду, должны состоять из поэтажного плана и экспликации (ведомости помещений) и быть приложены к каждому комплекту экспертных оценок.

Одновременно следует учитывать, что экспертные оценки, предусматривающие передачу в аренду помещений для целей, противоречащих их целевому назначению (например, аудитория для размещения офиса, кабинет для размещения склада или производства) не могут быть согласованы.

Кроме того, общежития относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период их работы или учебы.

В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитии не подлежат передаче в аренду. Нежилые помещения в общежитии могут выделяться для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев, профилакториев и предприятий бытового обслуживания.

Таким образом, передача в аренду нежилых помещений в общежитиях может быть только для указанных целей. Кабинеты и аудитории, располагающиеся в общежитиях, предназначены для учебно-воспитательного процесса и самоподготовки студентов, передача их в аренду для организации офисов, научно-исследовательских и иных целей недопустима.

Кроме того, в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Учитывая, что единицей индивидуализации может быть только помещение, определенное документами БТИ (комната, кабинет и др.), передача в аренду частей этих помещений влечет в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность договора аренды; условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным, экспертные оценки, предусматривающие передачу частей помещений, за исключением передачи помещений площадь которых может быть определена размерами размещенного на них оборудования (банкомат, автомат по продаже напитков, киоск, ксерокопийный аппарат и другие), не могут быть согласованы.

Представление документов для согласования экспертной оценки осуществляется исключительно до проведения процедуры конкурса.

Непредставление или представление не в полном объеме документов (копий документов), представление экспертной оценки после объявления или проведения конкурса на право заключения договора аренды, а также если указанные документы не соответствуют установленным требованиям, содержат противоречивые сведения и (или) имеют исправления, является основанием для отказа Рособразования в согласовании экспертной оценки.

Письмо Федерального агентства по образованию от 12 февраля 2008 г. N 16-55-53ин/16-02-12 “По вопросу согласования Рособразованием экспертной оценки последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей”

Текст письма размещен на сайте Федерального агентства по образованию в Internet (http://www.ed.gov.ru)