Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 1 августа 2013 г. N 03-04-05/30840 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: В 2011 году я унаследовала от отца наследство в виде квартиры и в виде долга перед банком ОАО по кредиту, обеспеченному залогом указанной квартиры.

Согласно решению районного суда от 11.05.2012 г. на меня как на наследницу возложена обязанность продать вышеуказанную квартиру, а полученные денежные средства направить на погашение задолженности перед банком ОАО. Согласно указанному решению с меня надлежало взыскать по обязательствам отца 2 399 088,08 руб.

14 июля 2012 г. во исполнение решения суда я внесла в ОАО 2 399 088,08 руб. 16 июля 2012 г. Банк ОАО подтвердил, что я выполнила все обязательства. 18 июля 2012 г. в Росреестре прекращен залог в отношении указанной квартиры.

31 июля 2012 г. я подписала договор купли-продажи указанной квартиры (поскольку мне необходимо было вернуть долги, полученные на погашение задолженности отца перед банком). Я продала квартиру за 2 250 000 рублей. Договор зарегистрирован 6 августа 2012 г.

Прошу разъяснить положения п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, а именно:

могу ли я доходы, полученные от продажи квартиры в сумме 2 250 000 рублей, уменьшить на величину расходов, связанных с приобретением прав на квартиру, с погашением задолженности умершего отца перед ОАО, обеспеченной залогом вышеуказанной квартиры, в сумме 2 399 088,08 руб.? Как рассчитать налоговую базу в моём случае? Какую сумму налога мне надлежит оплатить?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что налогоплательщик в 2011 году получил в наследство от отца квартиру, находившуюся в залоге у банка в связи с предоставленным кредитом. Налогоплательщик на основании решения суда выполнил все обязательства перед банком и в Росреестре был прекращен залог в отношении указанной квартиры. В 2012 году данная квартира была продана.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При получении квартиры по наследству налогоплательщик не несет расходы на ее приобретение.

Таким образом, расходы, понесенные налогоплательщиком на покрытие долга банку, не относятся к расходам, связанным с получением доходов от продажи квартиры (расходам на приобретение данной квартиры), а являются исполнением обязательств по возврату денежных средств, предоставленных заемщику на приобретение квартиры.

Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.