Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 мая 2012 г. N 03-07-10/10 О применении НДС в отношении денежных средств, получаемых организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями

Вопрос: Организация-застройщик для строительства многоэтажных жилых домов с элементами социальной инфраструктуры, состоящих как из жилых, так и нежилых помещений, привлекает средства физических и юридических лиц в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - "Закон об участии в долевом строительстве"). Строительство осуществляется организацией-застройщиком посредством привлечения подрядных организаций. Своими силами застройщик работы не выполняет.

Согласно п. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Кроме того, согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ в Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", действие последнего также не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказанных услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции, указанные в п. 3 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации, в частности, передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

При этом согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) налогом на добавленную стоимость.

Учитывая вышеуказанные положения законодательства, прошу разъяснить, подлежат ли обложению налогом на добавленную стоимость денежные средства, полученные организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве, предметом которых являются жилые помещения?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письма по вопросам применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, получаемых организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, и сообщает.

В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Таким образом, в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость, установленное вышеуказанным подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса, не применяется. В то же время услуги застройщика, оказываемые гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком, например, машино-мест в подземной автостоянке, приобретаемых гражданами для личных, семейных нужд, от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.