Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10 сентября 2026 г. № 21160-ОГ/00 Условия, при которых паркинг с расположенными в нем машино-местами признается конструктивной частью многоквартирного дома

Вопрос:

При соблюдении каких условий паркинг с расположенными в нем машино-местами признается конструктивной частью многоквартирного дома? Входит ли территория паркинга в состав общего имущества многоквартирного дома и на кого возложена обязанность по содержанию и текущему ремонту паркинга?

На ком лежит обязанность по обслуживанию и ремонту лифта в многоквартирном доме, в том числе обеспечение его спуска на территорию паркинга?

Ответ:

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

1. В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) машино-места могут включаться в состав многоквартирного дома (далее - МКД) только в случае, если в состав многоквартирного дома включено помещение, отведенное под машино-места (далее - паркинг), которое является неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома. Признание паркинга неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома должно подтверждаться проектной документацией на объект капитального строительства - МКД.

Состав проектной документации и требования к ее содержанию установлены Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к ее содержанию, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87. В соответствии с указанным Положением проектной документации на объект капитального строительства - МКД указывается, в том числе:

- назначение объекта - МКД (подпункт "ц" пункта 10), - выданный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, предназначенного для размещения объекта капитального строительства (подпункт "б" пункта 10);

- описание внешнего вида объекта капитального строительства, описание и обоснование пространственной, планировочной и функциональной организации объекта капитального строительства (подпункт "а" пункта 13);

- составляющие объект капитального строительства - МКД объекты недвижимости: жилые помещения (с указанием их количества и общей площади), нежилые помещения (с указанием их количества и общей площади), паркинг с указанием его площади и количества машино-мест) (подпункт "з(2)" пункта 13);

- поэтажный план МКД с приведением экспликации помещений (подпункт "л" пункта 13);

- описание конструктивных и технических решений подземной части объекта капитального строительства - МКД (подпункт "ж" пункта 14);

- сведения об инженерном оборудовании, о сетях и системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (пункты 15-21);

- иные сведения, относящиеся, в том числе, к технологическим решениям, принятым при строительстве объекта капитального строительства - многоквартирного дома (пункты 22 - 27).

В соответствии с частью 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" идентификация здания в качестве объекта капитального строительства и включаемых в его состав объектов недвижимости осуществляется застройщиком или иным лицом, привлеченным застройщиком.

В соответствии с положениями части 11.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее - ГрК РФ) после окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать проектную документацию застройщику такого объекта. После ввода МКД в эксплуатацию застройщик обязан в соответствии с частью 3 статьи 55.25 ГрК РФ передать проектную документацию на построенный МКД лицу, привлеченному в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания. Для обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома после его ввода в эксплуатацию таким лицом в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ признается управляющая организация, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила № 491), проектная документация на МКД включена в состав документов, связанных с управлением МКД.

В соответствии с пунктом 27 Правил № 491 проектная документация хранится у лица, ответственного за управление МКД, и при смене такого лица передается новому лицу, осуществляющему управление МКД. Информация, указанная в проектной документации, является основанием для проведения органом регистрации прав на недвижимое имущество государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся объектами права собственности, что осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2025 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ). В соответствии с пунктами 1, 2, 6, 8, 15 и 19 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости (далее - ЕГРН) вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, единый недвижимый комплекс);

- кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

- кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

- кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположены здание, сооружение, если объектом недвижимости является здание, сооружение, либо кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, если объектом недвижимости является помещение или машино-место, либо кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната), а также кадастровый номер единого недвижимого комплекса, если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса;

- номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;

- сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение.

Таким образом, паркинг с расположенными в нем машино-местами признается конструктивной частью МКД, если: информация о том, что паркинг включен в состав объектов недвижимости, создание которых осуществлялось при строительстве МКД, включена в проектную документацию на МКД, а также, в ЕГРН внесены сведения о машино-местах в паркинге, как в помещении, входящем в состав МКД, с единым кадастровым номером земельного участка, в границах которого расположен МКД, с указанием номера этажа (в том числе подземной части) МКД, на котором (в которой) расположено помещение паркинга, а также с указанием состава общего имущества в таком МКД, и единого адреса машино-места с адресом МКД.

Если строительство паркинга осуществлялось по отдельному проекту, как самостоятельного объекта капитального строительства (информация о паркинге не содержится в проектной документации на МКД), и при регистрации прав на машино-места отсутствует указание на включение соответствующего помещения в состав многоквартирного дома, при этом адрес регистрации соответствующего машино-места в ЕГРН указан иной, нежели адрес, по которому расположен МКД, то помещение паркинга относится к отдельному объекту капитального строительства, не являющегося конструктивной частью МКД.

2. В соответствии со статьей 36, части 1 статьи 161, пунктов 1 - 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ, подпункта "а" пункта 2 Правил № 491, лифты, лифтовое оборудование входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД, надлежащее содержание которого обеспечивается лицом, осуществляющим управление МКД.

В силу частей 2.2 и 2.3 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление МКД, несет ответственность за содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями технических регламентов и Правилами № 491.

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 20 октября 2023 № 1744 "Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах" (вместе с "Правилами организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах") (далее - Правила № 1744) организация безопасного использования и содержания объекта обеспечивается владельцем объекта. Из пункта 3 Правил № 1744 следует, что владельцем объекта в МКД признается лицо, осуществляющее управление МКД в соответствии с положениями ЖК РФ.

Пунктом 5.10.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее - Правила № 170) определено, что эксплуатирующая организация (владелец лифта - собственник здания, в котором находятся лифты, а также предприятия и организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся здания, в том числе кондоминиумы, товарищества, объединения собственников жилья и иные организации) обеспечивает содержание лифта в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

Объем, качество, периодичность работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД должны отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - Минимальный перечень). Пунктом 22 Минимального перечня определено, что работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в МКД, входят в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества.

В случае, если в соответствии с проектной документацией на МКД паркинг является конструктивной частью МКД, то при управлении МКД управляющей организацией, в договор управления МКД, в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ, включаются работы по содержанию и ремонту лифта (лифтов) в МКД, которые обслуживают одновременно паркинг и жилые этажи.

Если же строительство паркинга осуществлялось по отдельному проекту, как самостоятельного объекта капитального строительства (информация о паркинге не содержится в проектной документации на МКД), и при регистрации прав на машино-места отсутствует указание на включение соответствующего помещения в состав МКД, при этом адрес регистрации соответствующего машино-места в ЕГРН указан иной, нежели адрес, по которому расположен МКД, то помещение паркинга относится к отдельному объекту капитального строительства, не являющегося конструктивной частью МКД.

Соответственно, лифты, оборудование, несущие конструкции и иное имущество внутри паркинга не входят в состав общего имущества МКД и не подпадают под действие договора управления МКД. Следовательно, управляющая МКД организация не обязана и не вправе обслуживать лифт в таком паркинге.

В случае если паркинг является самостоятельным объектом капитального строительства, то "владельцем лифта", согласно пункту 5.10.2 Правил № 170 и пункта 3 Правил № 1744, является не управляющая организация МКД, а - собственники машино-мест. Следовательно, обслуживание лифта в паркинге (в пределах границ самостоятельного объекта) является обязанностью собственников машино-мест, в силу статьи 210 ГК РФ. Соответственно, управляющая МКД организация не обязана обслуживать лифт в паркинге, который является самостоятельным объектом капитального строительства, согласно проектной документации. Бремя содержания лифта несут собственники машино-мест.

В случае если лифт обслуживает одновременно паркинг и жилые этажи (проходит через оба объекта), но при этом МКД и паркинг являются самостоятельными объектами капитального строительства, согласно проектной документации на МКД, то вопрос обслуживания лифта (лифтов) должен решаться посредством соглашения между владельцем такого лифта (лифтов) с собственниками МКД и собственниками машино-мест об определении о разграничении зон ответственности и распределении расходов на содержание такого лифта (лифтов) между собственниками МКД и собственниками машино-мест, соответственно.

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.