Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2012 г. N Ф07-2130/12 по делу N А05-10889/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - разрешение на строительство - продление срока - продление договора аренды - права и обязанности арендатора)

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "МосИнвестСтрой" генерального директора Заостровского В.А. (протокол общего собрания участников общества от 06.12.2011 N 6/11); от администрации муниципального образования "Северодвинск" Кожанова Е.А. (доверенность от 28.12.2011),

рассмотрев 21.08.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МосИнвестСтрой" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А05-10889/2011 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МосИнвестСтрой", место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 5А, ОГРН 1042901007544 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее - Администрация) в продлении договора аренды земельного участка от 30.08.2005 N 11631000, оформленного письмом от 22.07.2011 N 11-09-02/3870, и о возложении на Администрацию обязанности продлить указанный договор аренды.

Решением от 27.01.2012 заявленные требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 26.04.2012 отменил указанное решение и оставил заявленные требований без удовлетворения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 26.04.2012, оставить в силе решение от 27.01.2012.

По мнению подателя жалобы, срок аренды должен быть продлен в порядке, установленном пунктом 5.2 договора, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В связи с этим Общество ссылается на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 как на подтверждение намерения Администрации передать земельный участок в пользование третьим лицам.

Заявитель указывает, что осваивал земельный участок, вкладывал денежные средства в проектирование, производил необходимые согласования и не успел в срок получить разрешение на строительство по причине задержки в получении от открытого акционерного общества "МРСК Северо-Запада "Архэнерго" технических условий на подключение к электрическим сетям.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (арендодатель) и Катаникова Ж.И. (арендатор) заключили договор от 30.08.2005 N 11631000 аренды земельного участка площадью 1990 кв.м с кадастровым номером 29:28:102006:0025, находящегося примерно в 65 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилого здания, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Советская ул., д. 33, для строительства жилого дома со встроенным детским кафе.

Согласно пункту 4.1 договора аренды срок его действия начинается с 12.07.2005 и заканчивается 11.07.2008.

В соответствии с соглашением от 19.11.2007 с письменного согласия арендодателя права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью "Просторы".

Дополнительными соглашениями от 16.01.2008 и 09.02.2009 срок действия договора продлен до 30.07.2009 и 29.07.2011 соответственно.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Обществу в соответствии на основании соглашения от 02.02.2011.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 16.06.2011 N 230/11 о продлении на один год договора аренды земельного участка.

Письмом от 22.07.2011 N 11-09-02/3870 Администрация отказала в продлении договора, ссылаясь на то, что Общество не запрашивало градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство не получало.

Не согласившись с отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Общества, признав их обоснованными.

Апелляционный суд не усмотрел правовых оснований для признания отказа Администрации незаконным и продления срока договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность Администрации заключить с Обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Администрации заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами. Ссылки заявителя на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 необоснованны.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 30.08.2005 N 11631000 с учетом дополнительных соглашений к нему земельный участок предоставлен в аренду до 29.07.2011. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта - жилого дома со встроенным детским кафе.

Заявитель не доказал, что цель, в соответствии с которой Обществу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута. На спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, разрешение на проведение строительных работ не получено.

С учетом изложенного апелляционный суд правомерно оставил заявление Общества без удовлетворения.

Доводы жалобы подлежат отклонению, так как основаны на неправильном толковании норм гражданского и земельного законодательства и опровергаются материалами дела. Вопреки мнению заявителя договор аренды земельного участка не содержит условий о продлении срока его действия по соглашению сторон при условии получения арендатором в установленном порядке разрешения на строительство и начала строительства.

Ссылки жалобы на несвоевременное получение технических условий по вине третьих лиц не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела. Указанное обстоятельство не является основанием для продления договора аренды. Заявитель может защитить свои права, заявив к виновному лицу требование о взыскании убытков.

Кассационная инстанция полагает, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену обжалуемого судебного акта.

В связи с этим постановление от 26.04.2012 должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А05-10889/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МосИнвестСтрой" - без удовлетворения.