Письмо Банка России от 16 августа 2024 г. №59-3-5/39314 "О необходимости соблюдения нормы п. 5 ст. 61 102-ФЗ"

Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг1 осуществляет мониторинг исполнения кредиторами положений пункта 5 статьи 61 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 06.12.2011 2 и применения Информационного письма Банка России от 17.06.2019 № ИН-06-59/50 «О правовых последствиях обращения взыскания на принадлежащий гражданину предмет ипотеки»3, направленный на восстановление кредиторами прав граждан, в частности, на аннулирование задолженности, возврат платежей, поступивших после оставления кредитором за собой заложенного имущества, и прекращение процедур взыскания.

Согласно Норме, если залогодержатель в порядке, установленном Законом № 102-ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 23.06.2014 № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4 возникшие до 25.07.2014 обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на указанную дату не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и для исполнения которых залогодержатель после 25.07.2014 оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном Нормой, без учета изменений, внесенных Законом № 169-ФЗ.

В ряде случаев взыскание задолженности, подлежащей прекращению на основании Нормы, осуществляется кредиторами в рамках процедур банкротства заемщиков, в связи с чем для эффективной реализации мероприятий по восстановлению прав граждан требуется содействие со стороны Росреестра как органа, осуществляющего надзор за деятельностью саморегулируемых организаций5 арбитражных управляющих6.

С учетом этого просим Росреестр через СРО арбитражных управляющих довести до их членов прилагаемое информационное сообщение в целях использования содержащихся в нем сведений в рамках процедур банкротства.

Будем благодарны за предоставление Росреестром информации о проведенных и/или запланированных мероприятиях письмом в адрес Службы в срок до 16.09.2024. В случае необходимости готовы к коммуникациям в рабочем порядке.

Приложение: 1 файл - Информационное сообщение.

------------------------------

1 Далее - Служба.

2 Далее - Норма, Закон № 102-ФЗ.

3 Далее - Письмо № ИН-06-59/50.

4 Далее - Закон № 169-ФЗ.

5 Далее - СРО.

6 В силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

------------------------------

Информационное сообщение

Согласно пункту 5 статьи 61 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции от 06.12.2011 1, если залогодержатель в порядке, установленном Законом № 102-ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 23.06.2014 № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 возникшие до 25.07.2014 обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на указанную дату не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и для исполнения которых залогодержатель после 25.07.2014 оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном Нормой, без учета изменений, внесенных Законом № 169-ФЗ.

С учетом этого, положения Нормы о прекращении обязательства3 действуют если обеспеченное ипотекой обязательство возникло до 25.07.20144, размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки,на 25.07.2014 по обязательству не был заключен договор страхования ответственности заемщика, и предметом залога является жилое помещение, которое залогодержатель оставил за собой в установленном законом порядке. При наличии этих условий положения Нормыприменяются и в процедуре банкротства. В связи с этим важно учитывать, что в подпадающих под Норму ситуациях:

1. В случае, если оставление кредитором за собой заложенного жилого помещения имело место до начала процедуры банкротства, требования по такому обязательству (с учетом его прекращения в полном объеме на основании Нормы) не подлежат включению в реестр требований кредиторов5.

2. В случае, если оставление кредитором за собой заложенного жилого помещения имело место в рамках процедуры банкротства, требования по такому обязательству (с учетом его прекращения в полном объеме на основании Нормы) не подлежат оставлению в реестре требований кредиторов6.

3. Перечисленные кредитору после оставления предмета ипотеки за собой денежные средства в погашение обязательства, прекращенного в полном объеме на основании Нормы, являются неосновательным обогащением кредиторов иподлежат возврату в конкурсную массу по правилам главы 60 ГК РФ.

Доведение данных позиций до суда соответствует обязанности арбитражного уполномоченного действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, а также применять меры по защите имущества должника7.

------------------------------

1 Далее - Норма, Закон № 102-ФЗ.

2 Далее - Закон № 169-ФЗ.

3 Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. С учетом этого на основании Нормы полностью прекращается задолженность по кредитному договору (в том числе просроченная), включая начисленные проценты, неустойки, судебные и иные расходы. Данная позиция находит отражение в судебной практике, например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 № 09АП-6682/2024 по делу № А40-98168/2023.

4 В том числе, по договорам, заключенным до 07.03.2012.

5 Данная позиция отражена в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 № 09АП-6682/2024 по делу № А40-98168/2023, Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 по делу № А41-75511/2018.

6 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2023 № 305-ЭС21-10270(3) по делу № А41-14480/2020.

7 В силу пунктов 2,4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».