Письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. № 12-154007/23 О нотариальном удостоверении договора, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов

В Минюсте России рассмотрено вышеуказанное письмо Росреестра по вопросу нотариального удостоверения договора, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, и сообщается следующее.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Следовательно, право собственности супругов на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (пункт 1 статьи 42 СК РФ).

В случае если сделка по приобретению недвижимого имущества предусматривает положения, явно указывающие на намерение супругов изменить режим совместной собственности в отношении указанного имущества, то такая сделка имеет сложный состав, поскольку содержит в себе элементы брачного договора.

Соответственно договор, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, является договором, изменяющим установленный законом режим совместной собственности в отношении будущего имущества супругов, то есть содержит элементы брачного договора (пункт 1 статьи 42 СК РФ).

На основании пункта 2 статьи 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Соответственно, договор о приобретении недвижимого имущества, в котором содержится явное волеизъявление супругов, направленное на изменение законного режима имущества супругов, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки, когда требование о нотариальном удостоверении предусмотрено законом, влечет ее ничтожность.

При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Таким образом, договор, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, содержит элементы брачного договора и в силу этого подлежит нотариальному удостоверению. При этом представляется, что в отсутствие нотариального удостоверения такого договора недействительным является только положение данного договора об изменении режима совместной собственности, а сам договор сохраняет силу.