Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 августа 2023 г. № 305-ЭС23-6628 по делу N А40-168748/2020 Суд отменил постановления кассационной и апелляционной инстанции по делу о несостоятельности (банкротстве), поскольку требования в заявление об оспаривании торгов товарищество не включили, суды соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон не выносили, относящиеся к ним доказательства не исследовали, данные требования по существу не рассматривали

Резолютивная часть определения объявлена 14 августа 2023 года.

Полный текст определения изготовлен 16 августа 2023 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Букиной И.А.,

судей Корнелюк Е.С. и Ксенофонтовой Н.А., -

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости "Клубный дом "Скай Паркс" (далее - ТСН "Клубный дом "Скай Паркс", товарищество) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023 по делу N А40-168748/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Интелнет Связь" (далее - должник).

В судебном заседании принял участие представитель товарищества собственников недвижимости "Клубный дом "Скай Паркс" - Грикевич О.А. по доверенности от 09.06.2021.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Букиной И.А. и объяснения участвующих в обособленном споре лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

в рамках дела о банкротстве должника ТСН "Клубный дом "Скай Паркс" обратилось с заявлениями о признании недействительными торгов и исключении имущества из конкурсной массы должника, которые были объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2022 признаны недействительными торги по продаже нежилого подвального помещения площадью 15,9 кв. м с кадастровым номером 77:02:0010010:2900, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Изумрудная, д. 18, указанное имущество исключено из конкурсной массы должника. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023, определение суда первой инстанции в обжалуемой части отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения и исключении его из конкурсной массы должника.

ТСН "Клубный дом "Скай Паркс" обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменить, оставив в силе определение суда первой инстанции.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2023 (судья Букина И.А.) кассационная жалоба вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий должника просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ТСН "Клубный дом "Скай Паркс" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем обособленный спор рассмотрен в их отсутствие.

Проверив материалы обособленного спора, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителя товарищества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Интелнет Связь" являлось застройщиком нежилого здания по адресу: г. Москва, Изумрудная ул., д. 18 (далее - здание).

Конкурсный управляющий в рамках реализации мероприятий банкротства выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение площадью 15,9 кв. м на торги, по результатам проведения которых на этапе публичного предложения победителем был признан Магарит Кирилл Юрьевич.

06.06.2022 между должником в лице конкурсного управляющего и победителем торгов был подписан договор купли-продажи, цена объекта составила 351 129 руб. 99 коп.

ТСН "Клубный дом "Скай Паркс", действуя от имени собственников помещений, расположенных в здании, заявило об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и недействительности торгов о его реализации, ссылаясь на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.

Так, ранее между обществом "Интелнет Связь" и ТСН "Клубный дом "Скай Паркс" был подписан договор безвозмездной передачи указанного объекта и акт приема-передачи к нему. Однако в регистрации права собственности на помещение Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве отказано, поскольку предмет договора представляет собой индивидуальный тепловой пункт и входит в состав нежилого здания, а значит подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.

Суд первой инстанции, признавая недействительными торги в части продажи спорного подвального помещения и исключая его из конкурсной массы, руководствовался положениями статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что размещенный в данном подвальном помещении индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем не мог быть реализован на торгах в процедуре банкротства должника.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции в обжалуемой части и отказывая в удовлетворении предъявленных требований, руководствовался положениями статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пунктами 3, 4, 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) и исходил из того, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о должнике как собственнике подвального помещения.

Суд округа, оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, отметил, что исключение имущества из конкурсной массы должника не лишит последнего права собственности на спорное имущество.

Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций в качестве основания для отказа в требованиях указали на то, что ТСН "Клубный дом "Скай Паркс" является лицом, не обладающим вещными и/или обязательственными правами в отношении спорного объекта.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Пунктом 3 постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Из установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств усматривается, что спорное подвальное помещение площадью 15,9 кв. м представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.

Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи об обществе "Интелнет Связь" как о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случаях прямо указанных в пункте 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.

Как указано выше, на спорных торгах было реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее должнику, в силу чего как продавец (должник), так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 131 Закона о банкротстве.

С учетом этого вывод суда первой инстанции о признании торгов в данной части недействительными на основании пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным.

Вопреки утверждению судов апелляционной и кассационной инстанций ТСН "Клубный дом "Скай Паркс" является лицом, уполномоченным принимать меры, направленные на защиту имущественных интересов собственников помещений в здании, что прямо следует из Устава товарищества и положений статей 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось законных оснований для отмены определения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении требований в обжалуемой части.

В связи с тем, что судом апелляционной инстанции и судом округа допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, обжалуемые постановления подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с оставлением в силе определения суда первой инстанции об удовлетворении требований товарищества о признании недействительными торгов в части продажи спорного подвального помещения и исключении его из конкурсной массы должника.

Вместе с тем следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление N 63), заявление заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве. Так как торги являются способом заключения договора, предъявление требования о признании их недействительными означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий ее недействительности независимо от того, было на это указано в заявлении об оспаривании сделки или нет (абзац первый пункта 29 постановления N 63).

Из приведенных разъяснений следует, что при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора.

Вместе с тем названные требования в заявление об оспаривании торгов товарищество не включило. Суды соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон не выносили, относящиеся к ним доказательства не исследовали, данные требования по существу не рассматривали.

Учитывая ограничение полномочий судебной коллегии в силу статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверкой правильности применения и толкования норм права арбитражными судами, рассматривавшими дело, вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, и о применении последствий его недействительности подлежит направлению в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Руководствуясь статьями 291.11 - 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023 по делу N А40-168748/2020 отменить.

Определение Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2022 по тому же делу оставить в силе.

Вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведения торгов по продаже нежилого помещения - подвал N 0 по адресу: г. Москва, ул. Изумрудная д. 18, площадью 15,9 кв. м, кадастровый номер 77:02:0010010:2900, и о применении последствий недействительности данного договора направить в Арбитражный суд города Москвы для рассмотрения по существу.