Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 20 октября 2021 г. N 03-03-05/84864 О предоставлении возможности признания убытков в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой привлеченных средств финансирования при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций и об освобождении от налогообложения НДС операций по реализации машино-мест по договорам купли-продажи

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. О предоставлении возможности признания убытков в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой привлеченных средств финансирования при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) установлен преференциальный порядок учета доходов и расходов организации-застройщика, полученных (понесенных) за счет средств дольщиков, аккумулирование которых организацией-застройщиком осуществляется на своих счетах.

Полученные в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов признаются средствами целевого финансирования и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (абзац тринадцатый подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса).

При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.

Также в целях главы 25 Налогового кодекса к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств в целях указанной главы Налогового кодекса признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Иные доходы и расходы, полученные и понесенные организацией-застройщиком, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке в зависимости от квалификации предмета договора, определенного сторонами при его заключении.

Учитывая, что для целей налога на прибыль организаций в отношении аккумулированных организацией-застройщиком на своих счетах средств дольщиков и (или) инвесторов уже предусмотрен преференциальный порядок учета доходов и расходов, данное предложение не поддерживается.

2. Об освобождении от налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) операций по реализации машино-мест по договорам купли-продажи.

В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

В связи с этим услуги застройщика по строительству машино-мест, подлежащих передаче физическим лицам на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с вышеназванным Федеральным законом, освобождаются от налогообложения НДС.

Что касается предложения, предусматривающего освобождение от налогообложения НДС операций по реализации машино-мест по договорам купли-продажи, то реализация данного предложения приведет к выпадающим доходам федерального бюджета и, кроме того, создаст прецедент для постановки аналогичных вопросов в отношении других объектов недвижимости, операции по реализации которых в настоящее время подлежат налогообложению НДС, что увеличит бюджетные потери. При этом, как показывает практика применения НДС в Российской Федерации, освобождение от налогообложения операций по реализации товаров (работ, услуг) не гарантирует снижение цен на них для конечного потребителя, поскольку в условиях рыночных отношений ценообразование зависит в основном от складывающегося соотношения спроса и предложения, а также от маркетинговой политики.

Принимая во внимание, что в настоящее время НДС является важнейшим источником формирования доходов федерального бюджета, уменьшение поступлений этого налога в бюджетную систему Российской Федерации ограничит возможности финансирования расходных обязательств государства, в том числе в социальной сфере. В связи с этим предложение об освобождении от налогообложения НДС операций по реализации машино-мест по договорам купли-продажи, реализация которого приведет к потерям доходов федерального бюджета, не поддерживается.