Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 ноября 2012 г. N Ф06-8654/12 по делу N А57-16093/2011 (ключевые темы: градостроительный регламент - территориальные зоны - территория общего пользования - ставка арендной платы - план земельного участка)

г. Казань

14 ноября 2012 г.

Дело N А57-16093/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф. В.,

судей Ананьева Р. В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

ответчика - Богоявленской О. А., доверенность от 12.04.2012,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2012 (судья Николаева Л. М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 (председательствующий судья Волкова Т. В., судьи Клочкова Н. А., Тимаев Ф. И.)

по делу N А57-16093/2011

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к обществу с ограниченной ответственностью "Мир торговли" (ИНН 6453066716, ОГРН 1026403042489) о взыскании 1 938 991 руб. 97 коп., третьи лица: Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6455038129, ОГРН 1046405508918) Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450067310, ОГРН 1036405012346) Комитет по дорожному хозяйству, благоустройству и транспорту администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6452093964, ОГРН 1046405512229) муниципальное унитарное предприятие "Городской центр размещения рекламы" (ИНН 6450029473, ОГРН 1026402205279)

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мир торговли" (далее - ООО "Мир торговли") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.10.1996 N 2322 в размере 751 188,53 руб.; неустойки в размере 1 187 803,44 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, постановлением администрации г. Саратова от 26.04.1996 N 125-198 акционерному обществу закрытого типа "Волга" (далее - АОЗТ "Волга") был предоставлен в долгосрочную аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок площадью 1419 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Плодородная, занимаемый передвижными автозаправочными станциями контейнерного типа.

Во исполнение данного постановления между арендодателем -администрацией г. Саратова и арендатором - АОЗТ "Волга" был заключен договор аренды земельного участка от 03.10.1996 N 2322, зарегистрированный в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 07.10.2002 N 64-01/48-1049/2002-100.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" указанный земельный участок был описан и индивидуализирован в Едином государственном реестре земель земельных участков и ему был присвоен кадастровый номер 64:48:04 04 48:0002.

Доказательством этого является кадастровый план земельного участка от 30.09.2002 N 48/02-2662, выданный ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Саратовской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в Единый государственный реестр земель были внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка - Передвижная автозаправочная станция контейнерного типа.

21.10.2002 по договору замены сторон в обязательстве ЗАО "Волга" перевело, а ООО "Мир торговли" приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.10.1996 N 2322.

Договор замены был зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 09.12.2002 N 64-01/48-1286/2002.

Таким образом, все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.10.1996 N 2322 перешли к ООО "Мир торговли".

30.07.2003 между администрацией г. Саратова и ООО "Мир торговли" было заключено соглашение N 2 об изменении договора земельного участка в части замены на нового арендатора и на замену присвоенного кадастрового номера. Соглашение также было зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 18.11.2003 N 64-01/48-1344/2003-145.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 2.7. договора аренды от 03.10.1996 N 2322 предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизовано ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Основанием для изменения размера арендной платы, подлежащей уплате начиная с 2008 года, послужило Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения". Пунктом 1 указанного Постановления установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а именно: два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; три десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полтора процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. При этом пунктом 3 Постановления установлено, что арендная плата должна вноситься физическими и юридическими лицами поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Истец в своих исковых требованиях просит взыскать арендную плату начиная с 01.01.2008. Ответчик просит применить срок исковой давности к взысканию арендной платы за период январь-июнь 2008 года, учитывая установленный срок до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а также к взысканию неустойки с данной арендной платы.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно части 3 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Учитывая, что администрация обратилась в суд с требованиями о взыскании арендной платы в сентябре 2011 года, а обязательства по оплате арендной платы в 2008 году за 1-ый квартал считаются просроченными с 11 апреля, а за 2-ой квартал просроченными с 11 июля, суды предыдущих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что срок исковой давности для взыскания арендной платы за период январь-июнь 2008 года пропущен и не подлежит взысканию.

15.04.2008 Правительством Саратовской области издано Постановление N 159-П "О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П", которое в силу пункта 3 вступало в силу со дня его официального опубликования и распространялось на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П.

Согласно новой редакции Пункта 1 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками был установлен в соответствии с их видами разрешенного использования и рассчитывался, как установленный процент от кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно пункту 2 статьи 83 Земельного кодекса порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

До принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принималось местной администрацией.

Администрация г. Саратова постановлением от 15.06.2004 N 127А-133 внесла изменение в постановление администрации г. Саратова от 26.04.1996 N 125-198 в части вида разрешенного использования изменив его на "земельный участок для размещения оздоровительного комплекса...".

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

ООО "Мир торговли", начиная с 15.06.2004, могло использовать арендованный земельный участок только в соответствии с установленным видом разрешенного использования, т. е. только для строительства оздоровительного комплекса.

Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 были утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", в соответствии с которыми часть арендуемого земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 48:0002 попала в границы территориальной зоны Р-2 - зоны зеленых насаждений общего пользования, а часть земельного участка стала - территорией общего пользования.

Решением Саратовской городской Думы от 27.04.2010 N 50-595 "О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов"" пункт 37 "Карта градостроительного зонирования территории города" был изложен в новой редакции.

Согласно новой редакции часть арендуемого земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 48:0002 осталась территорией общего пользования, а другая часть стала располагаться в границах территориальной зоны Р-1 - зоны рекреационно-ландшафтных территорий.

Суды предыдущих инстанций правомерно отклонили довод администрации об изначальном нахождении в границах земельного участка территории общего пользования и наличии на нем зеленых насаждений, как не основанный на доказательствах. Суды указали, что согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка от 03.10.1996 N 2322 и плана земельного участка, составленного по материалам геодезической съемки 1996 года, на момент передачи земельного участка в его границах находились: площадка, подземный водопровод и два объекта передвижной автозаправочной станции. Кроме этого, суды исходили из того, что план земельного участка площадью 0,1419 га фактически занимаемого контейнерной АЗС по ул. Плодородная в Кировском районе был подготовлен и подписан Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Саратова, согласован с Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Саратова и АОЗТ "Волга", а из плана земельного участка площадью 0,0343 га дополнительно для размещения оздоровительного комплекса, составленного по материалам геодезической съемки 2003 года, также следует отсутствие в границах арендуемого земельного участка земли общего пользования. Красная линия обозначена как проектируемая.

Санитарно-эпидемиологическим заключением от 14.05.2004 N 81/14 с/з, подготовленным государственным учреждением "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Саратове", в результате обследования земельного участка, также подтверждается, что участок свободен от капитальной застройки и озеленения.

Доказательства, свидетельствующие о том, что изначально в границах спорного земельного участка была территория общего пользования и имелись зеленые насаждения, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлены следующие требования к составу земель населенных пунктов и зонированию территорий:

а) правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

б) градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

в) градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

г) земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного

использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В соответствии с пунктом 2.15. договора от 03.10.1996 N 2322 в случае, если земельному участку будет нанесен ущерб со стороны арендодателя, который приведет к невозможности использования участка по назначению, внесение арендной платы может быть приостановлено с момента совершения факта нанесения ущерба и до его устранения "Арендодателем".

Таким образом, обязательства по договору аренды от 03.10.1996 N 2322 не возможно было исполнить арендатору, поскольку по договору площадь арендуемого земельного участка составляет 1419 кв. м, тогда практически половина участка стала территорией общего пользования, которой беспрепятственно стал пользоваться неограниченный круг лиц, что исключает основной принцип арендных отношений, оставшуюся часть земельного участка также невозможно было использовать под строительство оздоровительного комплекса, поскольку она попала в границы территориальной зоны Р-2 - зоны зеленых насаждений общего пользования, для которой градостроительным регламентом не предусмотрено строительство.

Кроме того, решением Саратовской городской Думы от 28.02.2008 N 25-240 "Об утверждении Генерального плана города Саратова" был утвержден Генеральный план города Саратова, в состав которого были включены: "Положение о территориальном планировании города Саратова (Приложение 1)", "Основной чертеж Генерального плана города (Приложение 2)", "Карта (схема) городских магистралей и транспорта (Приложение 5 )".

Пунктом 11 раздела "Улично-дорожная сеть" Положения о территориальном планировании города Саратова и Картой (схемой) городских магистралей и транспорта было запланировано строительство автомобильной дороги по улице Плодородной.

В соответствии с планом реализации генерального плана города Саратова на период с 2008 по 2011 годы, утвержденным постановлением главы администрации г. Саратова от 16.06.2008 N 784 "О плане реализации Генерального плана города Саратова" проектирование и строительство автодороги по ул. Плодородной на участке от ул. Ударной мимо стадиона "Авангард" с выходом на ул. им. Академика Навашина С. Г. запланировано на 2008 - 2011 года.

Строительство автомобильной дороги было осуществлено в период с июля по 07 ноября 2010 года.

Довод администрации о том, что по ул. Плодородной на участке от ул. Ударной мимо стадиона "Авангард" с выходом на ул. им. Академика Навашина С. Г. осуществлялось не строительство, а ремонт существующей дороги со ссылкой на муниципальный контракт от 19.07.2010 N 055/2010 на выполнение работ по содержанию дорожно-уличной сети, мостовых сооружений, путепроводов и подземных переходов и ремонту дорожно-уличной сети муниципального образования "Город-Саратов", правомерно отклонен судами предыдущих инстанций со ссылкой на наличие представленных ответчиком доказательств об отсутствии дороги на данном участке.

Так, согласно снимку N 2010050407490041603031601270 003 на территорию г. Саратова, выполненного 04.05.2010 со спутника GeoEye-1, на данном участке по ул. Плодородной отсутствовала какая либо дорога, что касается грунтовой дороги, то она проходит вдоль лесополосы и согласно снимку N 2011110707564941603031606551 004 на территорию г. Саратова, выполненного 07.11.2011 со спутника GeoEye-1, осталась.

Кроме того, геодезические съемки по состоянию на 1996 год и на 2003 год также указывают на отсутствие автомобильной дороги на данном участке.

Согласно геодезической съемке, выполненной Саратовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в феврале 2012 года, появилась автомобильная асфальтированная дорога, которая пересекает земельный участок с кадастровым номером 64:48:04 04 48:0002 и площадь пересечения составляет 277 кв. м.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи статья 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения, исходя из статей 13 и 16 Кодекса, которые устанавливают одинаковый порядок возмещения причиненных гражданину или юридическому лицу убытков в результате незаконных действий (бездействия) как государственных актов, так и органов местного самоуправления. Отсюда следует, что указанные убытки могут возникнуть и при издании акта органа местного самоуправления, в том числе делающего невозможным исполнение обязательства.

Толкование положений статей 13, 16, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.

Поскольку вопрос о последствиях издания органом местного самоуправления акта, сделавшего исполнение обязательства невозможным, законом прямо не урегулирован, подлежит применению пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогия закона). Сходные отношения регулирует статья 417 Кодекса, которая должна применяться к рассматриваемым отношениям.

Аналогичная правовая позиция высказана в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в результате издания нормативных актов органа местного самоуправления исполнение обязательств по договору аренды стало невозможным, в связи с чем обязательства по договору аренды прекратились в силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

Данные обстоятельства документально подтверждены, проверены судами обеих инстанций, что нашло отражение в обжалуемых судебных актах.

Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 по делу N А57-16093/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф. В. Хайруллина

Судьи

Р. В. Ананьев А. Ф. Фатхутдинова