(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 июня 2008 г. по делу N А79-3542/2007 Суды обеих инстанций признали договор аренды возобновленным на неопределенный срок и взыскали с Предпринимателя в пользу Администрации задолженность по арендной плате и договорную неустойку, снизив ее размер
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 18 июня 2008 г. по делу N А79-3542/2007
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Князевой Г.А., Шишкиной Е.Н.,
при участии представителей от ответчика - Азоркина П.М. (паспорт), Омарова М.М., доверенность от 07.08.2007,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Азоркина Петра Михайловича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.11.2007 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2008 по делу N А79-3542/2007, принятые судьями Яхатиной С.Ю., Казаковой Н.А., Насоновой Н.А., Вечкановым А.И., по иску администрации города Шумерля к индивидуальному предпринимателю Азоркину Петру Михайловичу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней и установил:
в Арбитражный суд Чувашской Республики обратилась администрация города Шумерля (далее - Администрация) с иском к индивидуальному предпринимателю Азоркину Петру Михайловичу о взыскании 359 920 рублей 41 копеек, в том числе 147 712 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате за пользование имуществом с 01.04.2005 по 01.12.2006 и 212 207 рублей 63 копеек договорной неустойки за период с 01.04.2005 по 31.12.2006.
Исковые требования основаны на статьях 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что предприниматель пользуется нежилыми помещениями общей площадью 245,95 квадратного метра, расположенными по адресу: город Шумерля, улица Интернациональная, 18, не оплачивая арендных платежей, предусмотренных договором аренды от 15.07.1999 N 107/99.
Решением от 09.11.2007, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2008, иск удовлетворен и с предпринимателя Азоркина П.М. в пользу Администрации взыскано 295 425 рублей 56 копеек, в том числе 147 712 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате и 147 712 рублей 78 копеек договорной неустойки, размер которой снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды обеих инстанций признали договор аренды от 15.07.1999 N 107/99 возобновленным на неопределенный срок, а соглашения от 30.12.2000, 31.12.2001, 31.12.2002 и 31.12.2003 о продлении срока арендных отношений - незаключенными (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отношении снижения размера арендных платежей в связи с ненадлежащим состоянием арендованного имущества суды сослались на недоказанность ответчиком существенного характера недостатков, в результате которых возникла бы невозможность использования помещения по целевому назначению. Кроме того, суды обеих инстанций указали, что, согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, недостатки арендованного имущества могут служить основанием для пересмотра размера арендных платежей, в случае если арендатор не был осведомлен о их наличии. В спорной ситуации предприниматель Азоркин П.М. при подписании дополнительных соглашений в 2004 и 2005 годах был осведомлен о технических недостатках, имевшихся в предмете найма, а потому оснований для снижения платы за пользование им не имеется.
Не согласившись с данными судебными актами, предприниматель Азоркин П.М. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Основной довод кассационной жалобы сводится к тому, что суды не применили статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающую арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества, и не учли факт невозможности использования объекта найма без производства капитального ремонта. По мнению заявителя, имеющиеся в материалах дела документы однозначно свидетельствуют о неудовлетворительном состоянии недвижимости и о необходимости снижения размера арендной платы и договорной неустойки.
Заявитель жалобы также полагает, что выводы суда о действии спорного договора аренды противоречивы, поскольку из судебных актов не понятно, возобновлены ли арендные отношения или прекращены в связи с незаключенностью дополнительных соглашений от 30.12.2000, 31.12.2001, 31.12.2002 и 31.12.2003.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыва на жалобу не представил.
В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали доводы жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав ответчика и его полномочного представителя, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, 15.07.1999 Шумерлинский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), Управление жилищно-коммунального хозяйства (балансодержатель) и предприниматель Азоркин Петр Михайлович (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Шумерля N 107/99, в соответствии с которым арендатор принял во временное пользование нежилое помещение (строение) общей площадью 245,95 квадратного метра, расположенное по адресу: город Шумерля, улица Интернациональная, 18, в целях розничной торговли авто- и мототоварами. Срок аренды определен контрагентами с 15.07.1999 по 31.12.1999 включительно.
В пункте 3.1 договора (в редакции соглашения от 05.01.2000) арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно так, чтобы обеспечить ее поступление на счет арендодателя не позднее 10-го числа отчетного месяца.
При изменении размера ставки арендной платы за нежилые помещения и коэффициентов либо минимального размера оплаты труда арендная плата пересматривается, но не чаще одного раза в год. В этом случае арендодатель направляет арендатору и балансодержателю соответствующее письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит обязательному согласованию. Данное уведомление до арендатора может быть доведено путем опубликования информационного сообщения, общего для всех арендаторов муниципальных нежилых помещений город Шумерля, в официальном печатном органе (газете) самоуправления города Шумерля, действующем на момент опубликования.
Новую сумму арендной платы арендатор рассчитывает самостоятельно на основе установленного и опубликованного порядка.
В подпункте 5.2.1 договора оговорено, что за каждый день просрочки в оплате арендной платы и других платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Имущество передано арендатору по ордеру от 15.07.1999 N 107.
Впоследствии соглашениями сторон от 05.01.2000, 30.12.2000, 31.12.2001, 31.12.2002, 31.12.2003, 27.12.2004 и 30.12.2005 сроки действия договора аренды продлялись соответственно с 01.01.2000 по 30.12.2000, с 01.01.2001 по 31.12.2001, с 01.01.2002 по 31.12.2002, с 01.01.2003 по 31.12.2003, с 01.01.2004 по 31.12.2004, с 01.01.2005 по 30.12.2005 и с 01.01.2006 по 30.12.2006.
Постановлением главы администрации города Шумерля от 28.12.2004 N 1226 Шумерлинский городской комитет по управлению имуществом ликвидирован, в связи с чем права арендодателя по названному договору аренды перешли к администрации города Шумерля Чувашской Республики.
Посчитав, что в 2005 и 2006 годах предприниматель Азоркин П.М. ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по оплате пользования имуществом, Администрация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки.
При оценке сложившейся правовой ситуации суды правомерно исходили из того, что, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.
Соглашения от 30.12.2000, 31.12.2001, 31.12.2002 и 31.12.2003 устанавливают срок аренды с 01.01 по 31.12 того же года, то есть равным году, в связи с чем данные соглашения подлежали государственной регистрации. Отсутствие такой государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о незаключенности данных соглашений.
В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Окружной суд счел применение этой нормы права в спорном правоотношении обоснованным, поскольку вывод судов обеих инстанций о возобновлении арендных отношений между контрагентами подтверждается фактическими обстоятельствами дела, свидетельствующими о наличии взаимной воли сторон на продолжение существующих правоотношений. Таким образом, довод ответчика о прекращении арендных отношений является юридически несостоятельным и не принимается во внимание.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Размер платы за пользование арендованной недвижимостью первоначально был установлен в договоре аренды, однако в последующем размер платежа изменился на основании решений Собрания депутатов города Шумерля от 14.03.2003 N 147 и от 14.11.2005 N 12, что не противоречит пункту 3.1 соглашения сторон. Факт осведомленности об изменении размера арендных платежей ответчик не оспаривает.
Вместе с тем свои обязательства по оплате пользования объектом найма предприниматель Азоркин П.М. в период с 01.04.2005 по 01.12.2006 не исполнял.
Отказ от оплаты причитающихся арендодателю платежей арендатор мотивировал тем, что переданное в аренду помещение имеет существенные недостатки. Данное обстоятельство, по мнению предпринимателя, является основанием для соразмерного уменьшения арендной платы и пеней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из смысла приведенных норм, как справедливо указали обе судебные инстанции, следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие недостатков в помещении подтверждено актами технического состояния магазина "Динамо" от 27.12.2004, 15.03.2005, 14.09.2006, 15.05.2007 и 05.06.2007. Из этих же документов усматривается, что обо всех имеющихся недостатках арендатор был осведомлен, однако с требованием к арендодателю о соразмерном уменьшении размера арендных платежей либо об отказе от договора аренды не обращался.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на отсутствие оснований для снижения размера арендных платежей и взыскали с ответчика полную сумму задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 01.12.2006.
Взыскание неустойки за нарушение обязательства произведено на основании подпункта 5.2.1 договора аренды. Размер взыскиваемой суммы неустойки снижен по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объективных доказательств несоответствия взысканной суммы последствиям нарушения обязательства ответчик не привел, а потому соответствующий довод заявителя жалобы подлежит отклонению.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.11.2007 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2008 по делу N А79-3542/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Азоркина Петра Михайловича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Е.Г. Кислицын |
Е.Н. Шишкина
