Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07

Справка

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;

членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Харчиковой Н.П. -

рассмотрел заявление открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сбербанк) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи Харчиковой Н.П., Президиум установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Рахматуллин К.М. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Бадрашитовой И.М. и Сбербанку о признании частично недействительным заключенного между ответчиками договора о залоге от 24.03.2004 и об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что между ним (покупателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) заключен договор купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 здания кафе (не завершенного строительством), которое впоследствии неправомерно передано продавцом в залог Сбербанку по оспариваемому договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - регистрационная служба).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 договор о залоге от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе признан недействительным; в требовании к регистрационной службе исключить из реестра запись об ограничении права собственности отказано, поскольку служба к участию в деле в качестве ответчика не привлечена.

Удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в залог.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 решение суда первой инстанции в отношении признания договора о залоге частично недействительным отменено, в удовлетворении этого требования отказано, поскольку на момент заключения договора о залоге право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за предпринимателем Бадрашитовой И.М.; договор о залоге соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договорам такого вида, а нарушение Бадрашитовой И.М. обязательств по договору купли-продажи не может служить основанием для признания договора о залоге недействительным. В остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.2007 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции Сбербанк просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.

В отзыве на заявление предприниматель Рахматуллин К.М. просит оставить названные судебные акты в силе как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты в части признания недействительной передачи в залог здания кафе по договору о залоге от 24.03.2004 подлежат отмене, постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами, между Сбербанком (залогодержателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. с целью обеспечения исполнения предпринимателем обязательств по кредитному договору от 19.03.2004 N 3101163 заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно которому предприниматель передала Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе (не завершенное строительством) и право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:04:010111:0040. Договор о залоге зарегистрирован регистрационной службой за регистрационным номером 16-04.0-10.2004-294.1.

Принадлежность здания кафе на праве собственности предпринимателю Бадрашитовой И.М. подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений предприниматель Бадрашитова И.М. (продавец) заключила с предпринимателем Рахматуллиным К.М. (покупателем) договор купли-продажи здания кафе, которое фактически передано покупателю по акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании договора о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Между тем переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю Рахматуллину К.М. зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова И.М., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2006 N 04/03/2006-32.

Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оспариваемый договор о залоге от 24.03.2004 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора залога недействительным, является правильным.

Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 10.10.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 25.04.2007 нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 следует оставить без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу отменить.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 по данному делу оставить без изменения.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07

Текст постановления официально опубликован не был