(1).jpg)
Письмо Федеральной налоговой службы от 25 октября 2011 г. N ЕД-4-3/17651@ "О рассмотрении обращения"
Федеральная налоговая служба, рассмотрев обращение УФНС о налогообложении доходов от аренды общего имущества многоквартирного дома, сообщает следующее.
При рассмотрении вопроса о порядке уплаты налога на добавленную стоимость (далее - НДС) при осуществлении операций по передаче в аренду собственниками квартир общего имущества в жилом необходимо учитывать следующее.
В рассматриваемом случае правоотношения между собственниками квартир и управляющей компанией регулируются положениями главы 49 "Поручение" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно статье 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Поскольку в данной ситуации доверителями являются физические лица-собственники квартир, которые на основании статьи 143 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не признаются налогоплательщиками НДС, то при оказании этими лицами услуг по аренде нежилого помещения НДС не исчисляется.
При этом в случае если управляющая компания признается налогоплательщиком НДС, то на основании пункта 1 статей 146 и 156 Кодекса данная управляющая компания обязана с суммы своего вознаграждения исчислять и уплачивать НДС в общеустановленном порядке.
По вопросу уплаты НДС ФНС России согласна с позицией, изложенной в письме УФНС, согласно которой права и обязанности по договору аренды в отношении доли муниципальных квартир в многоквартирном доме возникают у органа местного самоуправления, а в отношении квартир, приобретенных юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями - у таких налогоплательщиков.
Указанные налогоплательщики исчисляют и уплачивают в бюджет соответствующую сумму НДС только с той части арендной платы, которая приходится на долю муниципальных квартир, а также квартир, приобретенных юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в собственность.
Кроме того необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды доход в виде арендной платы получают собственники помещений путем аккумулирования данной платы на аналитическом счете дома. На основании протокола общего собрания собственников помещений данные денежные средства могут быть израсходованы на цели, определенные собственниками помещений дома.
В случае если указанные денежные средства, поступающие на счет арендодателя в виде арендной платы, связаны с оплатой подлежащих налогообложению товаров (работ, услуг), реализуемых управляющей компанией (за исключением работ (услуг), освобождаемых от налогообложения в соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Кодекса, а также средств, связанных с формированием резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренного пунктом 3 статьи 162 Кодекса), то данные денежные средства на основании пункта 1 статьи 162 Кодекса включаются в налоговую базу и облагаются НДС в общеустановленном порядке.
По вопросу уплаты единого налога на вмененный доход.
В соответствии со статьей 346.26 Кодекса система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход может применяться, в частности, в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети не имеющих торговых залов.
Понятия стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, магазина, павильона, торгового места даны в статье 346.27 Кодекса.
Как следует из обращения, а также из дополнительно представленных к нему договоров аренды, арендодатель передает арендаторам подвальные нежилые помещения для использования под магазины - объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы.
Поскольку такой вид деятельности, как сдача в аренду объектов стационарной торговой сети, имеющих торговые залы, не поименован в пункте 2 статьи 346.26 Кодекса как вид деятельности, в отношении которого применяется система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, то налогообложение результатов от занятия такой деятельностью осуществляется в общеустановленном порядке, либо в порядке и на условиях, предусмотренных главой 26.2 Кодекса.
По налогу на доходы физических лиц.
На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 208 и пункта 1 статьи 209 Кодекса доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.
На основании статьи 248 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Согласно пунктам 5.8 и 7.3 договора аренды арендная плата выплачивается арендатором в денежной форме и перечисляется по поручению собственников помещений на аналитический счет, доход в виде арендной платы получают собственники помещений путем аккумулирования платы на аналитическом счете.
В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Кодекса налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
По мнению ФНС России, если договор аренды заключен управляющей компанией от имени собственников нежилых помещений многоквартирного дома, в данном случае обязанности налогового агента по отношению к физическим лицам - собственникам нежилых помещений многоквартирного дома, должен выполнять именно поименованный в договоре аренды арендатор.
|
Советник государственной гражданской службы Российской Федерации 2 класса |
Д.В. Егоров |
Письмо Федеральной налоговой службы от 25 октября 2011 г. N ЕД-4-3/17651@ "О рассмотрении обращения"
Текст письма официально опубликован не был
Обзор документа
Согласно рассмотренной ситуации общее имущество многоквартирного дома сдается в аренду.
Как пояснила ФНС России, если собственниками квартир являются физлица, то при оказании ими услуг по аренде нежилого помещения НДС не исчисляется.
В то же время управляющая компания дома обязана с суммы своего вознаграждения исчислять и уплачивать НДС в общеустановленном порядке.
Если в доме имеются квартиры, принадлежащие муниципалитету, юрлицам и ИП, то они уплачивают НДС только с той части арендной платы, которая приходится на долю их жилых помещений.
В случаях, когда доход в виде арендной платы получают собственники помещений путем аккумулирования средств на аналитическом счете дома, нужно учитывать следующее.
Эти средства включаются в налоговую базу по НДС, если они связаны с оплатой подлежащих налогообложению товаров (работ, услуг), реализуемых управляющей компанией.
Если подвальные нежилые помещения сдаются под магазины (объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы), то ЕНВД не применяется.
Кроме того, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, признаются объектом обложения НДФЛ.
В рассматриваемом случае, если сделка заключена управляющей компанией от имени собственников нежилых помещений многоквартирного дома, обязанности налогового агента должен выполнять именно поименованный в договоре арендатор.
