Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 июня 2008 г. N 03-05-05-02/42 Об уплате земельного налога в отношении земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом

Справка

Вопрос: Банк просит Вас рассмотреть вопрос относительно возможности оплаты земельного налога либо уплаты ежеквартальных платежей в Департамент земельных ресурсов по следующему объекту:

Банк является собственником нежилого помещения (площадь 360,6 кв. м).

Распоряжением префекта административного округа от 16 октября 2006 года Банку был предоставлен неделимый земельный участок площадью 0,16 га (категория земель - земли поселений, кадастровый номер 77:06:05018:049) на праве аренды сроком до 3 августа 2031 г.

18 января 2007 года, после присвоения учетного номера Департаментом земельных ресурсов города Москвы, Банком был представлен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30 ноября 2006 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве на государственную регистрацию.

14 марта 2007 года нами получена копия уведомления от 9 марта 2007 года об отказе в государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30 ноября 2006 года на земельный участок по следующим основаниям:

- договор аренды от 30 ноября 2006 года не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку предметом договора аренды является земельный участок, на котором расположен жилой дом.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве долевой собственности наряду с иным общим имуществом земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, по мнению государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности оформления договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.

Банком в настоящее время производится оплата аренды земли на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30 ноября 2006 года, не зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

На основании вышеизложенного просим Вас дать письменное разъяснение, каким образом Банк, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, должен производить оплату аренды земли: как ежеквартальные платежи, направляемые в адрес Департамента земельных ресурсов, либо как земельный налог, оплачиваемый на основании гл. 31 НК РФ?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 26 мая 2008 г. N 02/251 и сообщает, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 "Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации" вопросы, связанные с уплатой арендной платы, относятся к компетенции Министерства экономического развития Российской Федерации.

По вопросу об уплате земельного налога в отношении земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, сообщаем следующее.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем необходимо отметить, что основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрены в статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации, к числу которых отнесены отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок, принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, положения статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем полагаем, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений.

На основании статей 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Вместе с тем в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (в частности, статьей 16 Федерального закона N 189-ФЗ) и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание сложившуюся судебно-арбитражную практику (например, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.10.2007 N 10248/07), полагаем, что для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, указанному земельному участку присвоен кадастровый номер, уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления издано решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме будут признаваться плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 июня 2008 г. N 03-05-05-02/42

Текст письма официально опубликован не был