Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 ноября 2006 г. N 03-05-01-05/254 О порядке предоставления налогоплательщикам имущественного налогового вычета

Справка

Вопрос: Направляем копию поступившего в Аппарат Правительства Российской Федерации обращения. Просьба рассмотреть вопросы, относящиеся к Вашей компетенции, и о результатах сообщить заявителю.

Национальная программа "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" была названа профанацией. Полностью согласна с этим. Более того, данная программа выглядит просто кощунством, пока существует и успешно действует п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Именно этот пункт лишает большинство россиян возможности перебраться из общежитий, "малосемеек", ветхих домов в нормальные условия за счет собственных средств, поскольку за улучшение жилищных условий обязывает уплатить 13 процентов налога от стоимости проданного менее комфортного жилья.

Не секрет, что россияне, живущие за границей МКАД и Санкт-Петербургской недостроенной кольцевой дороги, - это люди с крайне низким достатком. Практически в любом областном центре зарплата в 6 тыс. рублей считается нормальной, т.к. у трети жителей областных центров она не превышает 2-4 тыс. рублей. В районных центрах и сельской местности вообще идет повальное обнищание. Среднемесячная зарплата по Новгородской области в нынешнем году - 7,7 тысячи рублей при стоимости минимальной потребительской корзины 1,5 тыс. рублей и таких же расходах на оплату коммунальных услуг за однокомнатную квартиру с одного человека. Однако новая комфортная средняя квартира, которую нам всем обещает нацпроект, стоит около миллиона. Путем простой арифметики можно высчитать, что стоимость однокомнатной квартиры равна заработной плате "обеспеченного" новгородца за 20 лет. Плюс к этому квартиры дорожают в год на 15-50 процентов, а зарплата почти не растет.

Правительство позаботилось о доступной ипотеке? Для кого? Стоимость квартиры, купленной по ипотеке, увеличивается в два раза, т.е. среднестатистический житель областного центра обречен платить за купленное в кредит жилье 40 лет, находясь на полном содержании спонсора-добровольца. Правда, к моменту полной выплаты его семья вырастет вдвое, втрое и комфортное жилье снова станет коммуналкой. Да и где взять те же 10 тыс. долларов на первоначальный взнос? По официальным данным комитета финансов Новгородской области, в 2006 году в области оформлено 104 договора ипотеки на сумму 4,1 млн. рублей. Иными словами, всей областью купили благодаря ипотеке 4-5 однокомнатных квартир.

Большинство россиян пытаются решать свою жилищную проблему иным путем. Сначала собирают в течение какого-то времени 90-120 тысяч рублей и покупают комнату в общежитии коридорного типа. Вселяются в нее и, имея крышу над головой, собирают еще за два-три года такую же сумму. После этого продают одну комнату и покупают другую, но уже в общежитии секционного типа либо в коммунальной квартире. Дальше появляется возможность улучшить условия, купив через несколько лет комнату гостиничного типа, а затем и однокомнатную квартиру. Однако тут серьезным препятствием на пути к цели становится тот самый п. 1 статьи 220 НК РФ. Дело в том, что гражданин имеет право только один раз продать жилье и не заплатить налог с полученной от покупателя суммы (обзываемой в Кодексе доходом, который на самом деле таковым не является). При этом жилье должно быть в собственности более трех лет. Повторная продажа жилья в обязательном порядке облагается 13-процентным налогом, а это значит, что, уплатив налог, купить лучшее жилье будет просто не на что. И льготы, предусмотренные п. 2 ст. 220 Налогового кодекса в виде возврата уплаченного по месту работы налога на доходы, здесь не полагаются, т.к. согласно этому пункту комната жильем не считается вопреки Жилищному кодексу. Льгота возможна только за долю собственности в квартире, чего не практикуется и не оформляется документально при сделках купли-продажи. В результате у "среднеобеспеченных" россиян два выхода: либо навсегда поселиться в общежитии, либо нарушить налоговое законодательство, скрыться от уплаты налога, за счет чего улучшить свои жилищные условия.

Особенно налоговое законодательство бьет по одиноким матерям с детьми и разведенным женщинам с детьми. Как правило, бывшие супруги после развода продают приобретенную ими в совместную собственность квартиру, при покупке которой уже поимели льготу (имущественный вычет), чтобы купить раздельные комнаты. Женщины при этом по требованию органов опеки 1/2 часть доли собственности в купленной комнате вынуждены оформлять на ребенка. Продавая в дальнейшем эту комнату с целью улучшения жилищных условий, матери обязаны платить налог и за себя, и за несовершеннолетнего ребенка. Но даже если женщина ранее не пользовалась вычетами на покупку жилья, то льготу она получает только на себя (на ребенка вычеты не положены), хотя налог от продажи она платит за двоих.

Дискриминирует налоговое законодательство и недееспособных граждан, стариков. Если однажды ваши родители совершили обмен квартиры через продажу в своем городе, то перебраться в другой город поближе к детям и купить там снова квартиру им уже не удастся по той же причине. Уплатив налог от проданной квартиры в одном городе, они не наскребут недостающую сумму на покупку квартиры в другом городе.

Данная статья не позволяет также родителям оказывать помощь в приобретении жилья своим малообеспеченным детям. Если родители продадут свою квартиру, а на вырученные деньги приобретут две малогабаритные квартиры, зачастую в пригородах и поселках, или комнаты себе и детям, чтобы затем, подкопив денег, купить нормальное жилье, то государство поставит им препоны в виде налога.

Более того, если квартира стоит больше миллиона и была в собственности менее трех лет, то даже впервые продающий ее заплатит налог с суммы, превышающий миллион. Для продажи комнаты “потолок” установлен в размере 125 тысяч рублей. Иными словами, почти с любой двухкомнатной квартиры и комнаты при продаже следует уплатить налог. Кстати, разница в стоимости одно- и двухкомнатной квартиры ориентировочно составляет те 13 процентов, которые надо отдать государству в виде налога.

Можно предположить, что статья 220 НК нацелена на профилактику получения прибылей от продажи квартир. Однако для профессиональных торговцев жильем она не является препятствием, есть масса способов ухода от данного налога. Например, можно подарить квартиру родственнику первой очереди, не имевшему ранее имущественных вычетов, уплатив 0,5 % госпошлины от оценочной стоимости БТИ, а тот благополучно и без налогов продаст квартиру и вернет бывшему собственнику деньги почти без потерь. Можно договор купли-продажи составить таким образом, что продавец якобы добровольно несет убытки. Но все эти схемы практикуются только среди профессиональных торговцев. Простые бедные россияне не могут идти на такой риск, опасаясь через поддельные сделки потерять последнее. Вот и выходит, Налоговый кодекс нацелен на обнищание и без того бедных слоев населения, на замораживание реализации программы доступного жилья.

Если государство намерено на деле решать проблему обеспечения жильем российских граждан, то в первую очередь необходимо вносить изменения в п. 1 ст. 220 НК РФ. Следует разделить два понятия: 1) получение прибыли от продажи жилья; 2) улучшение жилищных условий. В первом случае, если гражданин продал свое жилье, доход от которого превышает расход на его приобретение, и в течение определенного срока не купил новое или купил более дешевое, то здесь явно присутствует факт получения прибыли. Данная прибыль по праву попадает в налогооблагаемую базу. Во втором случае, если гражданин продал жилье и приобрел новое, более дорогое или равнозначное по стоимости, либо вложил вырученные от продажи деньги в строительство, налицо факт улучшения жилищных условий. И здесь очень важна поддержка государства хотя бы в том, чтобы не лишать его заработанной на приобретение нового жилья суммы.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо, поступившее из Аппарата Правительства Российской Федерации по вопросу предоставления налогоплательщикам имущественного налогового вычета, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в редакции Федерального закона от 20.08.2004 N 112 действующей с 1 января 2005 года, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации "комната" является отдельным видом жилого помещения, то есть самостоятельным объектом гражданского оборота, и, соответственно, может рассматриваться как один из видов "жилого помещения".

Таким образом, приватизированные комнаты могут быть отнесены к жилым помещениям при продаже которого с 1 января 2005 года применяется имущественный налоговый вычет.

Следовательно, налогоплательщик при продаже приватизированной комнаты в квартире коммунального заселения вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающем 1000000 рублей, или в сумме документально подтвержденных расходов.

До 1 января 2005 года в числе объектов недвижимости, на которые распространялся имущественный налоговый вычет в размере 1000000 рублей приватизированные жилые помещения соответственно и комнаты поименованы не были.

Поэтому доходы от продажи комнаты в коммунальной квартире рассматривались как доходы от продажи иного имущества, при продаже которого применялся имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 125000 рублей при условии, если это имущество находилось в собственности менее трех лет. В случае продажи комнаты, находившейся в собственности три и более лет, имущественный налоговый вычет предоставлялся в сумме, полученной от реализации комнаты.

При этом подпункт 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не содержит каких-либо ограничений в части повторного предоставления имущественного вычета, связанного с продажей имущества, находившегося в собственности налогоплательщика.

Что касается вопроса предоставления имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья, то следует иметь в виду, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Таким образом, перечень объектов, по которым может быть предоставлен указанный вычет, является закрытым.

Право получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением комнаты в коммунальной квартире в 2006 году Кодексом не предусмотрено.

С 1 января 2007 года вступает в силу Федеральный закон от 27.07.06 N 144-ФЗ. В соответствии с изменениями, вносимыми в подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса указанным Федеральным законом в перечень объектов недвижимого имущества при продаже и покупке которого может быть применен имущественный налоговый вычет, включены "комнаты". Однако указанное положение будет применяться к сделкам при приобретении жилья, расходы по которым будут производиться после 1 января 2007 года.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 ноября 2006 г. N 03-05-01-05/254

Текст письма официально опубликован не был