Служба правового консалтинга

В любой момент при работе с системой ГАРАНТ вы можете обратиться за персональной консультацией и получить развернутый письменный ответ на интересующий вас правовой вопрос. Служба Правового консалтинга оказывает консультационные услуги по вопросам практического применения законодательства в области бухучета и отчетности, налогового, трудового права, гражданского законодательства по вопросам предпринимательской деятельности , бюджетного учета и госзакупок. В разделе приводятся консультации экспертов службы Правового консалтинга.

Можно ли приравнять к соблюдению письменной формы сделки конклюдентные действия, направленные на изменение арендной платы в договоре аренды нежилого помещения, подлежащего государственной регистрации?
Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения, подлежащего государственной регистрации, должно быть совершено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
По общему правилу соблюдением письменной формы является составление договора в виде одного документа, подписанного сторонами, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора также считается соблюденной, если, получив письменное предложение заключить договор (оферту), контрагент принял его в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, то есть совершил действия по выполнению содержащихся в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.).
Отдельных правил, относящихся к форме договора аренды нежилого помещения, в ГК РФ не содержится. Однако арбитражные суды применяют к таким договорам положения п. 1 ст. 651 ГК РФ (см., например, решение Арбитражного суда Свердловской области от 1 января 2009 г. N А60-10390/2007-СР, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2005 г. N Ф04-5779/2005(14539-А03-39), постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 декабря 2005 г. N Ф03-А51/05-1/4474, постановление ФАС Уральского округа от 20 октября 2009 г. N Ф09-1555/08-С6).
Следовательно, договор аренды нежилого помещения, так же как и договор аренды здания или сооружения, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку для договора аренды нежилого помещения установлены специальные правила о письменной форме (один документ, подписанный сторонами), соглашение об изменении арендной платы по договору аренды нежилого помещения также должно быть совершено с соблюдением этого специального правила, то есть в письменной форме путем составления дополнительного соглашения. Такой вывод подтверждается судебной практикой (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 11 декабря 2009 г. N А54-1118/2009-С10 (Ф10-5290/09), постановления ФАС Московского округа от 13 апреля 2010 г. N КГ-А41/3024-10 и от 25 февраля 2010 г. N КГ-А40/442-10, решение Арбитражного суда Ивановской области от 5 февраля 2009 г. N А17-6290/2008). Иными словами, применительно к договору аренды нежилого помещения такой способ соблюдения письменной формы, как обмен документами или акцепт оферты в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, означает нарушение специального требования о письменной форме.
Следовательно, выставление арендодателем счета на сумму меньшую, чем арендная плата по договору, и оплата такого счета арендатором не может рассматриваться как согласование сторонами договора аренды недвижимости нового условия о размере арендной платы. Соответствующее соглашение должно быть оформлено в виде одного документа, подписанного арендатором и арендодателем.
Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).
В соответствии с п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.