ОП РФ предлагает прекратить практику истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей

ОП РФ подготовила заключение о нарушениях законодательства при истребовании жилых помещений органами государственной власти и муниципалитетами от граждан. Подобная мера применяется властями, когда жилье было приватизировано с нарушениями закона, а затем продано другому гражданину, в том числе в случаях неоднократной перепродажи. Так, палата призывает суды прекратить существующую практику и пересмотреть ранее принятые решения об изъятии жилых помещений у добросовестных приобретателей и их выселении.

Это предложение стало итогом мониторинга многочисленных жалоб граждан на судебные решения о выселении из принадлежащих им квартир, права на которые по разным причинам были утрачены публичными собственниками. Дело в том, что гражданское законодательство в качестве одного из способов защиты права собственности предусматривает возможность собственника заявить виндикационный иск – истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). При этом собственник имеет право виндицировать принадлежащее ему имущество в том числе и у добросовестного приобретателя, если права на имущество выбыли из владения помимо воли правообладателя (ч. 1 ст. 302 ГК РФ). К случаям подобного выбытия относится и незаконная приватизация. В то же время, последние в цепочке собственников приобретатели, как правило, не причастны к хищению жилой недвижимости и становятся ее владельцами после совершенной злоумышленниками сделки купли-продажи жилья или нескольких таких сделок. Острый момент заключается в том, что жилые помещения изымаются с последующим выселением граждан и членов их семей без предоставления иного жилья или с предоставлением компенсации, которая не позволяет приобрести новое жилье. Так, максимальный размер такой компенсации сегодня составляет 1 млн руб. (ч. 2 ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Несмотря на то, что суды иногда встают на сторону граждан (решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2012 г. по делу № 2-6879/12, решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 10 октября 2013 г. по делу № 2-5237/12), судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно. Заместитель секретаря ОП РФ Александр Музыкантский подчеркнул на состоявшемся 24 сентября в ОП РФ круглом столе, что ВС РФ за последние пять лет четыре раза менял свою позицию по вопросу о том, кто и что должен доказывать (или опровергать) при установлении судом добросовестности приобретателя (п. 38 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 2 ноября 2010 г. № 5-ВПР10-55, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, п. 133 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Добавим, что ЕСПЧ в подобных делах занимает позицию заявителя (Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. по делу "Гладышева против России" [Gladysheva v. Russia] (жалоба № 7097/10), Постановление ЕСПЧ от 29 января 2015 г. по делу "Столярова против России" [Stolyarova v. Russia ] (жалоба № 15711/13).

О проблеме нарушения прав добросовестных приобретателей высказывался и Президент РФ Владимир Путин. Выступая на Пленарном заседании ОП РФ, состоявшемся 23 июня, глава страны прямо заявил, что сложившаяся ситуация противоречит Конституции РФ и проблемы, возникшие из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, нельзя перекладывать на добросовестных приобретателей. По итогам заседания президент дал ряд поручений, в том числе касающихся совершенствования правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей. Так, правительству было поручено до 1 декабря текущего года подготовить совместно с ОП РФ соответствующие предложения, а ВС РФ было рекомендовано до 1 ноября текущего года обобщить судебную практику по виндикационным искам властных органов, а также подготовить предложения по совершенствованию правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей.

Минюст России во исполнение поручений президента рассматривает несколько вариантов предложений, рассказала Светлана Усольцева, ведущий советник Отдела гражданского законодательства Департамента экономического законодательства Минюста России. Прежде всего ведомство исходит из необходимости повышения достоверности записей в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отметим, что сейчас запись в ЕГРП о праве собственности на квартиру конечного покупателя не является бесспорным доказательством его добросовестности. Одним из возможных сценариев могло бы стать введение принципа "бесповоротности", или неоспоримости записи в реестре для нотариально удостоверенных сделок. Вследствие этого одного факта наличия записи в реестре будет достаточно для подтверждения того, что гражданин при покупке жилья действовал добросовестно. Однако, как отметила представитель Минюста России, официальная позиция ведомства по этому вопросу пока не выработана.

Александр Музыкантский обратил внимание на недостатки Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который начнет действовать с 1 января 2017 года (далее – закон о регистрации недвижимости). Так, по мнению эксперта, новый закон понижает удостоверяющее значение государственной регистрации прав на недвижимость. В первую очередь это связано с сокращением сроков, отводимых на осуществление регистрационных процедур. По новым правилам с 1 января 2017 года регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет – пять рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ) (п. 1-5 ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости). Общественники ставят под сомнение возможность в столь короткие сроки выполнить качественно необходимые регистрационные действия. "Собственность для человека – основа его жизни, а для предпринимателя – основа бизнеса. Бизнес-план не составляется на две недели и экономия в несколько дней не способна оказать значительного влияния на предприятие. Любой предприниматель скажет, что пусть лучше 30 дней проверяют, но тогда и полученный документ о праве собственности будет настоящим", – уверен общественник.

Начальник первого отдела Управления участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Генеральной прокуратуры РФ Надежда Квитко и вовсе считает, что необходимо отойти от практики виндикации жилой недвижимости у добросовестных приобретателей. "Потеря одной квартиры для города не столь болезненна, как потеря квартиры гражданином", – пояснила юрист. У публичных собственников, по ее мнению, есть и другие способы защиты права собственности, помимо виндикации. Так, например, орган власти может взыскать ущерб с преступника, осужденного за махинации в процессе приватизации. Но в то же время, добавила Надежда Квитко, несправедливо возлагать ответственность за мошенничество исключительно на органы регистрации, так как современные технологии позволяют мошенникам фальсифицировать документы настолько качественно, что даже экспертиза не всегда способна установить факт подлога.