Права добросовестных приобретателей жилья по-прежнему нарушаются

Порядок рассмотрения дел об истребовании жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления должен быть урегулирован специальным постановлением ВС РФ. К такому выводу пришли участники круглого стола, состоявшегося 20 февраля в Общественной палате РФ (ОП РФ), в ходе которого обсуждалась ситуация с нарушением прав таких граждан. Пока не будет сформировано единой позиции судов по данной категории дел, проблема выселения граждан из приобретенного ими жилья, которое было мошенническим путем приватизировано прежними собственниками (о чем нынешние владельцы не знают), не решится.

Подобное заседание уже проводилось в ОП РФ в июне прошлого года, однако ситуация с тех пор практически не изменилась. Тем не менее, проблема признается не только общественниками, но и органами власти. 1 октября прошлого года Президиум ВС РФ утвердил "Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (далее – Обзор), в котором не только проанализированы конкретные дела, но и даны разъяснения судам по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении данной категории дел. Участники круглого стола отметили, что данный документ содержит ряд важных положений, применение которых судами позволит сократить количество случаев нарушения прав добросовестных приобретателей. Среди них – необходимость учета правовых позиций, содержащихся в решениях Европейского Суда по правам человека (ЕСПЧ). Отметим, что в настоящее время ЕСПЧ вынес уже два решения по подобным делам в пользу граждан. Суд отметил, что проверять подлинность документов о приватизации жилого помещения должны не граждане, а государство. При этом риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. по делу "Гладышева против России" [Gladysheva v. Russia] (жалоба № 7097/10); Постановление ЕСПЧ от 29 января 2015 г. по делу "Столярова против России" [Stolyarova v. Russia ] (жалоба № 15711/13 ). Игнорирование этих решений ведет к увеличению количества обращений в ЕСПЧ российских граждан с жалобами на неправомерность изъятия у них жилья органами власти, подчеркнули общественники.

Не менее важным является положение Обзора, указывающее на то, что недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии имущества из владения РФ, ее субъекта или муниципального образования против воли собственника. По мнению заместителя секретаря ОП РФ Александра Музыкантского, это положение должно применяться судами в случаях, когда в мошеннической приватизации участвовали чиновники.

МНЕНИЕ

Александр Музыкантский, заместитель секретаря Общественной палаты РФ:

"У нас нет ни одного частного определения суда в отношении тех органов власти, которые способствовали мошеннической приватизации. Суд при рассмотрении дела и установлении факта мошенничества должен выносить определение в адрес, например, Департамента жилищной политики Москвы – разберитесь со своими чиновниками. Эта обязанность не выполнена ни разу, а решений таких сотни. Мы здесь в юридические аспекты влезаем, а нужно войти в положение тех людей, которые оказались без единственного жилья. Ведь эта ситуация длится десятилетиями. Годами люди живут в ситуации, когда любой звонок в дверь может означать, что пришли выселять, а любой звонок по телефону, что завтра придут. При этом даже после отмены решений о выселении восстановление права собственности длится годами".

---

Однако в Обзоре охвачены не все проблемные вопросы, возникающие при рассмотрении дел об истребовании жилья у добросовестных приобретателей. В связи с этим Александр Музыкантский подготовил проект обращения к Председателю ВС РФ Вячеславу Лебедеву с просьбой рассмотреть возможность принятия специального постановления Суда о порядке рассмотрения данной категории дел. Документ был обсужден и одобрен в ходе круглого стола его участниками. Общественники предложили, в частности, разобраться в ситуации, когда выбытие выморочного имущества (например, квартиры) из владения РФ, ее субъекта или муниципального образования без воли собственника становится основанием для истребования его у добросовестного приобретателя. Они отметили, что своевременное выявление выморочного имущества и оформление его в государственную собственность является обязанностью уполномоченных на управление жилищным фондом государственных органов. Если же последние ничего не предпринимают, нужно рассматривать такое бездействие как согласие на распоряжение квартирой. Также подтверждением воли государства на отчуждение имущества является факт внесения сотрудником Росреестра записи о праве собственности нового собственника в ЕГРП.

Кроме того, общественники подчеркнули, что недопустимо восстанавливать права государства за счет нарушения прав граждан. Приоритет прав гражданина закреплен в ст. 2 Конституции РФ и должен соблюдаться, в том числе при рассмотрении данной категории дел. В качестве примера признания этого приоритета заместитель секретаря ОП РФ привел два решения Нагатинского районного суда г. Москвы по делам об истребовании жилых помещений по искам Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы: решение от 23 ноября 2012 г. по делу № 2-6879/12 и решение от 10 октября 2013 г. по делу № 2-5237/12. "Признание высшей ценности прав и свобод человека означает приоритет прав и свобод человека в деятельности всех органов государства... Несмотря на то, что собственник, утративший имущество, обладает правом на виндикацию у добросовестного приобретателя в соответствии со ст. 302 ГК РФ, суд принимает во внимание, что у субъекта РФ – города Москвы – имеются иные способы, предусмотренные гражданским законодательством для защиты своих интересов", – процитировал выдержки из решений Александр Музыкантский. В обоих случаях суд встал на защиту граждан и не удовлетворил иски Департамента. Последний их не обжаловал, и судебные решения вступили в силу. Музыкантский пояснил, что к иным способам защиты интересов государства относится, например, взыскание ущерба с виновных лиц – чиновников, благодаря действиям или бездействию которых он был нанесен.

Однако даже в тех случаях, когда суды отменяют решения об истребовании имущества у добросовестных приобретателей, последние сталкиваются с рядом проблем. Одна из них – восстановление записи о праве собственности на имущество в ЕГРП. На практике происходит не восстановление прежнего права (с соответствующей даты), а внесение новой записи в момент обращения. Общественники попросили представителей Росреестра разобраться с этим вопросом.

Присутствовавшие на заседании заместитель начальника правового управления Росреестра Юлия Савельева и начальник правового отдела управления Росреестра по Москве Екатерина Филиппова в свою очередь попросили не винить во всех случаях регистрации права собственности по поддельным документам государственных регистраторов. Они отметили ограниченность сроков рассмотрения заявлений о регистрации прав (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и приостановления регистрации (ст. 19 того же закона) при большом количестве поступающих заявок. "У нас за прошлый год было подано 1,2 млн заявлений. В Москве 250 регистраторов, срок регистрации – 10 рабочих дней. Мы хотели бы проверять тщательнее, но мы ограничены теми сроками, которые у нас есть. Часто граждан не устраивает приостановка рассмотрения документов, они обращаются в суд, и суд неоднозначно реагирует на такие обращения. Кроме того, сейчас мы не проверяем нотариально удостоверенные сделки", – сообщила Екатерина Филиппова. "Сейчас документы подделываются так, что без специальных средств это невозможно увидеть, и в этом не виноват государственный регистратор. Он выявляет много поддельных документов, но сделать он может не больше, чем любое физическое лицо", – заявила Юлия Савельева. Ситуацию же, когда решения о выдаче свидетельства о регистрации праве собственности принимаются в тот же день, когда заявление было подано, то есть без соответствующей проверки, представители Росреестра не прокомментировали.

Участники круглого стола, помимо идеи о принятии специального постановления ВС РФ о порядке рассмотрения данной категории дел, предложили разработать некие единые рекомендации – алгоритм действий – для граждан и госорганов.
 

Кроме того, общественники отметили необходимость нормативного закрепления перечня тех обоснованных сомнений, на основании которых Росреестр может приостановить регистрацию прав на недвижимое имущество (ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В заключение Александр Музыкантский сообщил, что все озвученные участниками заседания предложения будут проанализированы, и соответствующая резолюция будет направлена Председателю ВС РФ.