Неисполнение покупателем обязательств не должно приводить к потерям для продавца

© bilanol / Фотобанк 123RF.com

В рамках одного из рассмотренных ВС РФ дел истцы – продавцы по договору купли-продажи земельных участков, который был расторгнут в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате, обратились к контрагенту с иском о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате безвозмездного пользования участками в период после их передачи до даты фактического возврата (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 июля 2024 г. № 305-ЭС24-318).

Суды трех инстанций не усмотрели оснований для удовлетворения иска. Они исходили из того, что в спорный период ответчик, как сторона действующего договора купли-продажи, являлся законным владельцем земельных участков и не может рассматриваться в качестве субъекта неосновательного обогащения. Суды также отметили, что при расторжении договора сторонами не были согласованы какие-либо специальные последствия, в том числе обязанность покупателя возместить стоимость пользования приобретенным имуществом за тот период, когда оно находилось в его владении.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы одного из истцов ВС РФ отменил все ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Верховный Суд РФ разъяснил, что виновное неисполнение (ненадлежащее исполнение) покупателем своего обязательства не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца. В связи с этим покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора по причине данного нарушения обязан возместить продавцу все доходы, которые покупатель извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества. В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены исходя из обычных (рыночных) ставок арендной платы или ставок, которые предусмотрены договором аренды, заключенным покупателем с третьим лицом, в зависимости от того, какой из этих вариантов является предпочтительным для продавца.

Также ВС РФ указал, что по общему правилу покупатель обязан возместить соответствующий доход с момента существенного нарушения обязательства по оплате товара до момента его возврата продавцу. При этом подлежат вычету произведенные покупателем необходимые затраты на содержание имущества, за исключением случаев, когда покупатель уклонялся от его возврата. Если же продавец воспользовался правом на взыскание с покупателя неустойки за нарушение обязательства по своевременной оплате товара, сумма возмещения подлежит уплате в части, не покрытой неустойкой.