Не является общедомовым имуществом крыша магазина, пристроенного к МКД хотя и легально, но без решения общего собрания собственников о реконструкции дома

© AerialMike / Фотобанк Фотодженика

Владелец нежилого помещения (магазина) в составе МКД безуспешно пытался наказать УК за ненадлежащее содержание кровли МКД (над магазином), которую предприниматель полагал частью общего имущества дома. Орган жилнадзора отказал ему в возбуждении дела об АП по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП (нарушение УК МКД лицензионных требований), с чем согласились и суды трех инстанций:

• спорный участок кровли (ненадлежащее содержание которого заявитель пытался "вменить" управляющей организации) представляет собой крышу помещения, пристроенного к МКД,
• факт пристройки (расширения магазина относительно размеров, установленных изначально проектом дома в 1957 году) подтверждается разрешениями на реконструкцию и на ввод объекта (магазина) в эксплуатацию, а также актуализированными техническими паспортами на МКД и на само нежилое помещение;
• магазин не является, несомненно, общедомовым имуществом;
• Правила содержания общего имущества в МКД № 491 относят крыши к составу общего имущества,
• однако с учетом конструктивных и технических особенностей, крыши должны отвечать основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Спорная кровля над пристроем (магазином) такому признаку общего имущества не соответствует;

Как перевести жилое помещение в нежилое, узнайте в Энциклопедии решений системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

• кроме того, спорная кровля не указана в качестве общего имущества в договоре управления МКД, а решение о реконструкции МКД путем возведения пристроя к нежилому помещению на ОСС МКД не принималось, как не принималось и решение о включении спорной кровли в состав общего имущества дома;
• а в отсутствие таких решений кровлю над пристроем, несмотря на то, что он является частью нежилого помещения, нельзя признать общим имуществом МКД. Даже регистрация права собственности на нежилое помещение, которое включает в себя и площадь пристроя со спорной кровлей, сама по себе основанием для изменения состава общего имущества в МКД не является;
• доводы о том, что реконструкция не обжалована, и о том, что собственник помещения магазина несет расходы по содержанию общего имущества МКД пропорционально площади всего своего нежилого помещения (и пристроя тоже), значения в данном случае не имеют. 

Экономколлегия ВС РФ отказала владельцу магазина в пересмотре дела, отметив, что выводы судов согласуются с п. 2 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2022 г. № 309-ЭС22-5624).