Обязан ли покупатель проверять наличие обременений в отношении приобретаемого на торгах имущества банкрота?

AntonioBanderAS / Depositphotos.com

Наложенный на недвижимое имущество в рамках уголовного арест является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него (п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее – Закон № 218-ФЗ). Таким образом, зарегистрировать переход права собственности на такое имущество не получится. Означает ли это, что лицо, которое купило на торгах арестованную недвижимость, не зная об аресте, вправе отказаться от договора купли-продажи и вернуть внесенный задаток? Ответ на этот вопрос дал Верховный Суд Российской Федерации в одном из недавно вынесенных решений (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 3 марта 2022 г. № 305-ЭС21-18687).

Фабула дела

12 мая 2017 года гражданка Р. – индивидуальный предприниматель – была признана банкротом, в отношении ее имущества введена процедура реализации. 12 июня 2019 года финансовый управляющий разместил в ЕФРСБ и на сайте оператора электронной площадки объявление о проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества: земельного участка и расположенного на нем жилого дома – с указанием на то, что имущество принадлежит должнику на праве собственности и находится в залоге у ПАО "Сбербанк".

Гражданин О. подал заявку на участие в аукционе и 4 июля 2019 года перечислил задаток – почти 4,3 млн руб. (здесь и далее суммы округлены). С ним как с победителем торгов 15 июля того же года финансовый управляющий от лица гражданки Р. (далее – продавец) заключил договор купли-продажи имущества, содержащий в том числе следующие положения:

• продавец гарантирует, что до момента передачи покупателю имущество является собственностью продавца, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, либо покупатель уведомлен о наличии споров или арестов, и они не являются препятствием для приобретения имущества;
• стоимость имущества составляет 10,8 млн руб., внесенный за участие в торгах задаток засчитывается в счет оплаты имущества, оставшуюся сумму покупатель должен перечислить продавцу в течение 30 дней с момента подписания договора;
• в случае отказа покупателя от внесения оставшейся суммы в счет оплаты имущества задаток ему не возвращается.

После подписания договора гражданин О. (покупатель), намереваясь зарегистрировать переход права собственности на дом и земельный участок, заказал выписку из ЕГРН, из которой узнал, что в 2012 году на это имущество был наложен арест в рамках уголовного дела, не отмененный на момент заключения договора купли-продажи. В связи с этим 2 августа 2019 года покупатель направил продавцу уведомление об отказе от договора с требованием о возврате задатка, поскольку наличие наложенного на имущество в ходе уголовного судопроизводства ареста исключает возможность его передачи покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на него, а финансовый управляющий не уведомил покупателя о наличии данного ограничивающего распоряжение недвижимым имуществом обстоятельства.

Получив это уведомление, финансовый управляющий разместил в ЕФРСБ сообщение от 26 августа 2019 года об одностороннем отказе покупателя от исполнения договора купли-продажи имущества должника. Задаток покупателю возвращен не был, поэтому последний (далее также – истец) обратился в суд с требованием о взыскании с продавца неосновательного обогащения – уплаченной в качестве задатка суммы. 

Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций

Суд первой инстанции напомнил, что в соответствии с ч. 5 ст. 448 Гражданского кодекса внесенный участниками торгов задаток может быть возвращен в двух случаях: если лицо не выиграло торги и если торги не состоялись. В ситуации, когда по результатам торгов с выигравшим их лицом заключается договор, задаток засчитывается в счет исполнения обязательств по договору. При этом такое лицо тоже может получить задаток назад: если обязательство прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо исполнить его нельзя (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается при невозможности исполнения, обусловленной наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Если же причиной невозможности исполнения обязательства должником являются виновные действия кредитора, последний не вправе требовать возврата исполненного им по обязательству.

Задаток в соответствии со ст. 380 ГК РФ имеет обеспечительную функцию: призван гарантировать интересы кредитора в случае неисполнения договора контрагентом, влекущего прекращение обязательств обеих сторон. То есть в рассматриваемом деле задаток служил гарантией на случай одностороннего отказа покупателя от исполнения договора и трансформироваться в часть подлежащей уплате стоимости проданного имущества, тем самым утрачивая свое обеспечительное свойство, он мог лишь при исполнении сторонами своих обязательств по договору, считает суд.

При этом возврат имущества в качестве неосновательного обогащения возможен при соблюдении двух условий: имеет место обогащение одного лица за счет другого лица, произошло оно без каких-либо предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой оснований (ст. 1102 ГК РФ). В рассматриваемом деле отказ истца от исполнения договора купли-продажи был обусловлен обстоятельствами, о которых он при должной осмотрительности мог узнать до подачи заявки на участие в торгах либо до подписания договора, учитывая, что финансовый управляющий направлял ему перед подписанием договора выписку из ЕГРН, содержащую сведения о наличии арестов имущества, в связи с чем суд расценил эти действия истца как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и отказал ему во взыскании с продавца задатка (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 ноября 2020 г. по делу № А40-51969/2020).

Апелляционный суд, согласившись с выводом о том, что истец мог узнать о наложенном судом аресте на имущество как из направленной ему финансовым управляющим выписки из ЕГРН от 20 ноября 2018 года, так и самостоятельно, указал на необоснованность отказа истца от договора и невозможность прекращения этим отказом договорных отношений между истцом и продавцом-ответчиком. По мнению суда, и тот факт, что спорное имущество снова выставлено на продажу, сам по себе не прекращает договор купли-продажи, заключенный истцом и ответчиком, а значит, полученный последним задаток нельзя признать неосновательным обогащением (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2021 г. № 09АП-77181/20).

Арбитражный суд округа, рассмотревший кассационную жалобу истца, признал указание апелляционного суда на действующий договор купли-продажи ошибочным, однако отметил, что на принятие правильного по существу судебного акта оно не повлияло, и оставил в силе решения обоих нижестоящих судов (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2021 г. № Ф05-14694/21).

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее – коллегия), рассмотрев данное дело, пришла к выводу о том, что суды изучили не все необходимые для правильного разрешения спора обстоятельства.

Коллегия указала, что наложенный на имущество в рамках уголовного дела арест отменяется органом, в производстве которого находится уголовное дело, когда в его применении отпадает необходимость или истекает установленный срок применения данной меры процессуального принуждения (ч. 9 ст. 115 УПК РФ), регистрирующий орган не может разрешать вопросы о снятии ареста. Этот факт, а также то, что наличие записи о наложенном на недвижимое имущество аресте является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество (п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), делают невозможным исполнение продавцом обязательства по передаче прав собственности на предмет договора купли-продажи в ситуации, когда на него наложен арест.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче проданного товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ). Как отмечается в абз. 5 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16, данная норма не содержит явно выраженного запрета на включение в договор положения, например, о судебном порядке расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Но в любом случае договором не может полностью устраняться возможность его прекращения по инициативе покупателя в случае, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, так как это являлось бы грубым нарушением баланса интересов сторон.

Учитывая данное разъяснение и невозможность передачи права собственности на арестованное в рамках уголовного дела имущество, коллегия констатировала, что у покупателя есть неотъемлемое право на отказ в одностороннем порядке от заключенного по результатам торгов договора купли-продажи, и для реализации этого права не имеет значения, соответствовали ли действительности сведения об имуществе, которые сообщил покупателю продавец. Согласно закону, если ответственность за неисполнение договора лежит на стороне, давшей задаток, он остается у другой стороны, в противном случае получившая задаток сторона обязана уплатить внесшей его стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Таким образом, при отказе покупателя от исполнения договора купли-продажи в связи с допущенным продавцом существенным нарушением –  неисполнением обязанности по передаче спорного недвижимого имущества, именно продавец, по мнению коллегии, отвечает за неисполнение договора, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.

Кроме того, коллегия напомнила, что согласно п. 10 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" – реализация имущества ИП, признанного банкротом, осуществляется по правилам данной статьи – организатор торгов обязан указывать в сообщении о продаже имущества сведения о его составе и характеристиках. Поэтому при разрешении вопроса о том, должен ли покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему приобретаемого имущества, суд должен учитывать не только действия покупателя по получению сведений об имуществе, но и поведение продавца, который по общему правилу несет ответственность за продажу имущества с обременениями, и обстоятельства заключения договора. Если продавец намеренно скрыл от покупателей данные о наличии в отношении реализуемого имущества обременений, которые препятствуют передаче этого имущества в собственность покупателя и регистрации перехода прав, что и сделал в рассматриваемом деле продавец, не включив сведения о наличии ареста в публикацию о продаже имущества на торгах и в договор купли-продажи, возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут приниматься во внимание, так как это повлекло бы защиту лица, действовавшего недобросовестно, отметила коллегия. Ссылка же судов на направление после проведения торгов в адрес покупателя выписки из ЕГРН с указанием на наличие ареста не опровергает утверждение истца о невозможности получить в собственность спорное имущество.

Кроме того, суды не дали оценку доводам истца о том, что:

• в выписке от 20 ноября 2018 года, на которую ссылается финансовый управляющий, содержатся сведения о наличии ареста имущества, но нет указания на то, что он наложен судом в рамках уголовного дела;
• финансовый управляющий, разместив в ЕФРСБ сообщение об одностороннем отказе покупателя от исполнения договора купли-продажи имущества, согласился с прекращением договора и вновь выставил данное имущество на торги, не возвратив истцу полученные от него денежные средства и не предприняв действий по снятию ареста. 

В связи с тем, что решения судов нижестоящих инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права и при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, коллегия отменила их и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Соответствующему суду рекомендовано изучить все доводы истца и оценить на предмет разумности и добросовестности действия финансового управляющего, который выставил на торги недвижимое имущество с наложенным в рамках уголовного дела арестом, не включив информацию об этом в сообщение о продаже.