Можно ли решением общего собрания собственников "преодолеть" срок действия тарифа, установленный ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ?

vega_240 / Depositphotos.com

Если размер платы за содержание жилья, утвержденный на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) при заключении договора управления с УК, увеличен на новом ОСС, не дожидаясь, пока истечет первый год управления домом, то УК вправе применять новый увеличенный тариф (Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 2020 г. № 307-ЭС20-11378).

Данный вопрос рассматривался в деле об оспаривании предписания органа ГЖН. Хронология событий такова:

• в сентябре 2017 года жители дома "призвали" новую УК и утвердили тариф на содержание жилого помещения;
• договор управления в соответствии с решением упомянутого ОСС заключен только в декабре 2017 года. При этом в договоре установлено, что утвержденный на ОСС в сентябре тариф применяется с декабря 2017 г. и только до августа 2018 г.;
• в апреле 2018 года новое ОСС утвердило более высокий тариф на содержание жилья на период с августа 2018 г. по август 2019 г.

В 2019 году собственники помещений в спорном МКД пожаловались в жилнадзор, требуя разобраться в тарифах (и уменьшить их платежи), и по результатам проверки жилнадзор пришел к следующим выводам:

• согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ или жилищного кооператива, определяется на ОСС, с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год;
• и согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив, решение ОСС помещений в таком доме принимается на срок не менее чем на один год с учетом предложений УК;
• следовательно, решением апрельского ОСС нарушены императивные требования ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 названных Правил, поскольку принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья ранее, чем истек год с принятого на предыдущем ОСС;
• следовательно, УК обязана пересчитать всем плату с августа 2018 года по май 2019 года, применяя старый тариф.

УК пыталась оспорить предписание, но потерпела неудачу в первых двух инстанциях - арбитражные суды согласились с органом жилнадзора, добавив также, что при вынесении оспариваемого предписания орган ГЖН "не делал выводов относительно недействительности решения апрельского ОСС, им проверялось его соответствие нормам действующего законодательства".

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Однако суд округа признал предписание недействительным, и с этим согласился Верховный Суд РФ:

• при заключении договора управления МКД стороны зафиксировали в нем, что плата за содержание определена на ОСС в сентябре 2017 года, а срок действия этой платы – до августа 2018 года;
• поскольку период действия этой платы установлен договором управления только до августа 2018 г., решением ОСС в апреле 2018 г.(и с учетом предложений УК) принято решение об утверждении иной платы с августа 2018 г.;
• на основании п. 3 ч. 3 ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрен п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450 - 453 ГК РФ;
• из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД, в том числе в одностороннем порядке без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на ОСС в МКД;
• на основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания;
• между тем, на дату вынесения судебных актов по настоящему делу ни спорный пункт договора управления о сроке действия "первого" тарифа, ни решение апрельского ОСС в установленном законом порядке не оспорены, тогда как в предписании органа ГЖН уже содержатся выводы о возможности утверждения новой оплаты только с декабря 2018 года, о превышении полномочий собственниками и принятии решения в нарушение требований законодательства РФ, в равно вывод о ничтожности данного решения и невозможности его исполнения;
• при таких обстоятельствах оспариваемое предписание не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, оспорить подросший за год тариф можно лишь путем оспаривания самого решения ОСС. Действовать "руками" органа жилнадзора в данном случае не получится.