ВС РФ: УК МКД должна предъявлять договор, подписанный половиной собственников, для внесения "нового" дома в реестр лицензий

spb_photo / Depositphotos.com

При включении "вновь обретенного" МКД в качестве "своего" в реестр лицензий, новая управляющая организация – сверх протокола ОСС – непременно должна представить в орган жилнадзора договор(ы) управления МКД, заключенный(ые) с собственниками более половины площадей в МКД и подписанный(ые) ими. На это требование законодательства указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между незадачливой УК и жилищной инспекцией (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 301-ЭС19-1576). Любопытно, однако, что норма, на которую ссылались суды, была изменена еще до рассмотрения дела в первой инстанции.

Итак, – после успешного проведенного общего собрания собственников помещений в МКД, которое согласилось перейти "под управление" новой УК, – управляющая компания обратилась в орган ГЖН с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий и включении туда "нового" многоквартирного дома в качестве управляемого заявителем. К заявлению, помимо копии протокола, прилагался и договор управления, с подписями собственников двух квартир "нового" дома.

Собственно, это и явилось причиной отказа в изменении реестра лицензий.

Отказ органа ГЖН был оспорен в суде, но безуспешно:

• УК вправе управлять МКД только на основании лицензии, сведения о лицензировании содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. В том числе реестр лицензий содержит раздел с адресами МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат;
• если перечень адресов нужно изменить, УК обязана – в том числе – направить соответствующий пакет документов в орган ГЖН;
• по сути, состав пакета документов полномочен утвердить Минстрой России, а его приказ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр требует приложить к заявлению, в том числе, копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме;
• согласно же ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса, договор управления с выбранной на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) новой УК должен заключаться с каждым собственником, причем собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора;
• а раз в представленных в ГЖИ договорах управления нет подписей собственников, обладающих более чем 50% голосов, то и нельзя сделать однозначный вывод, что решение ОСС помещений МКД по выбору заявителя в качестве управляющей организации вообще реализовано;
• следовательно, отказ ГЖИ основан на требованиях закона.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела, повторив довод нижестоящих судов, – представленная УК в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления копия этого договора, заключенная с двумя собственниками помещений МКД, не может свидетельствовать о реализации решения ОСС МКД по выбору истца в качестве управляющей организации.

Однако упомянутая норма приказа Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 938/пр год назад стала действовать в новой редакции:

• Прежняя редакция (до 10 апреля 2018 г.): копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме;
• Новая редакция (с 10 апреля 2018 г.): копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Отметим, что рассмотрение жалобы УК МКД в суде первой инстанции состоялось 17 мая 2018 г., когда упомянутый приказ Минстроя России действовал в новой редакции. Тем не менее, суды не сочли возможным ориентироваться на новую редакцию приказа.