ВС РФ: строить вплотную к дому магазин с частично общей кровлей можно только с согласия собственников квартир дома

Ivanko1980 / Depositphotos.com

Разрешение на строительство магазина вплотную к МКД с реконструкцией кровли многоквартирного дома должно выдаваться только после предварительного согласия собственников помещений на это строительство. Если разрешение выдано без такого согласия, собственники вправе оспорить его, причем трехмесячный срок, предусмотренный ст. 219 Кодекса административного судопроизводства, начинает течь не со дня выдачи разрешения, а с того момента, когда истцы фактически узнали о нарушении их прав и законных интересов. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении административного дела об отмене выданного разрешения на строительство торгового центра и признании незаконными ряда связанных со спорной стройкой документов планировки территории (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 августа 2018 г. № 58-КГ18-20).

Районный и краевой суд отказали административному истцу (он представлял интересы собственников помещений в МКД), потому что:

• во-первых, разрешение на строительство соответствует техрегламентам, выдано уполномоченным органом в пределах его компетенции, строительство торгового центра соответствует требованиям Градостроительного кодекса, и стало быть, права жильцов МКД не нарушаются, а администрация не вправе была отказать в выдаче разрешения;
• а во-вторых, давно истек срок для обращения в суд за защитой нарушенного права: оспариваемое разрешение на строительство было выдано за два с половиной года до дня подачи административного иска, а документы планировки – еще раньше. Уважительных причин для пропуска срока судами двух инстанций не обнаружено.

Однако ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу и материалы дела, пришел к противоположным выводам:

• о нарушении своих прав собственникам стало известно не в момент издания разрешения на строительство, а гораздо позже, из письма застройщика (в нем застройщик сообщил о предполагаемом строительстве торгового центра вплотную к существующему зданию МКД, и о том, что проект строительства включает реконструкцию участка крыши и кровли МКД для устройства примыкания со строящимся торговым центром. Дополнительно застройщик просил допустить своих сотрудников на чердак жилого дома для инженерно-технического обследования строительных конструкций кровли и крышных инженерных сетей, а также выдать ему технические условия на замену участка кровли, если таковые имеются.) А следовательно, и срок обращения в суд нужно отсчитывать от момента получения письма;
• строительство соседнего дома с примыканием к существующему, если оно предполагает реконструкцию крыши этого существующего дома, должно осуществляться, в том числе, на основании выданного в установленном порядке разрешения на такие строительство и реконструкцию (п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Перечень документов, необходимых для "выпуска" разрешения на строительство, предусматривает – в зависимости от того, уменьшится ли впоследствии размер общего имущества МКД, – согласие всех правообладателей объекта капитального строительства либо решение общего собрания собственников;
• в деле нет никаких сведений о том, что указанное согласие было получено или проведено общее собрание собственников помещений МКД, рядом с которым собираются строить торговый центр;
• да и вообще нижестоящие суды не изучили вопрос о том, предусматривает ли проектная документация при строительстве торгового центра одновременную реконструкцию МКД. Поэтому сейчас нельзя даже определенно сказать, требовалось ли согласие собственников для получения разрешения на строительство, или нет.

Таким образом, постановил ВС РФ, судебные акты по делу нужно отменить, а дело – пересмотреть заново, начиная с первой инстанции.