(1).jpg)
Эксперты рассказали, вправе ли конкурсный управляющий заключать долгосрочный договор аренды недвижимости
 |
На вопрос о правомерности сдачи в аренду конкурсным управляющим имущества должника на срок, превышающий продолжительность конкурсного производства, а также о перспективах регистрации такой сделки и права обременения на арендованную недвижимость в Росреестре ответили эксперты службы Правового консалтинга компании "Гарант".
Специалисты отметили, что согласно действующему законодательству конкурсное производство вводится на срок до шести месяцев, и этот срок может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле (но не более чем на шесть месяцев) (п. 2 ст. 124 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; далее – закон о банкротстве). При этом конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, установленных законом о банкротстве, и обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника (п. 1 ст. 129 закона о банкротстве).
Так, в настоящее время арбитражная практика исходит из того, что закон о банкротстве не содержит запрета на заключение договоров аренды имущества должника в процедуре конкурсного производства. Более того, передача имущества должника в аренду обеспечивает сохранность имущества должника, не нарушает нормы законодательства о банкротстве и соответствует интересам кредиторов (постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2017 г. № Ф05-12652/17 по делу № А41-90359/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2017 г. № 03АП-3740/17, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2017 г. № 15АП-14652/17). Таким образом, сама по себе сдача имущества должника в аренду в период конкурсного производства не противоречит законодательству о банкротстве.
Может ли арбитражный управляющий выдавать доверенности на совершение от его имени определенных действий другим лицам? Узнайте из "Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки" интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
В то же время суды разделяют позицию, согласно которой заключение на стадии конкурсного производства договора аренды со сроком действия, превышающим срок конкурсного производства (один год с учетом возможного продления), препятствует эффективной реализации имущества должника, поскольку наличие обременения в виде аренды в отношении имущества должника может негативно повлиять на его стоимость и круг потенциальных покупателей, а также на саму возможность реализации данного имущества (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 декабря 2015 г. № Ф07-2672/15 по делу № А21-3387/2011, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 марта 2014 г. № Ф06-3760/13 по делу № А55-9718/2013, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 г. № 12АП-11050/16). Такая сделка может рассматриваться как противоречащая самой цели введения конкурсного производства – соразмерному удовлетворению требований кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве). То есть даже несмотря на отсутствие прямого нарушения норм законодательства о банкротстве, велика вероятность того, что данная сделка будет оспорена конкурсными кредиторами, делают вывод эксперты.
Одновременно, с учетом позиции арбитражных судов по вопросу заключения на стадии конкурсного производства договоров аренды на длительный срок, нельзя полностью исключить возможность возникновения сложностей при государственной регистрации договора аренды. Даже при условии, что с формальной точки зрения приведенные обстоятельства не входит в перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав, перечисленных в ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
