ОП РФ: полный запрет на изъятие жилья у добросовестных приобретателей по искам органов власти не обеспечит защиту прав данной категории граждан

Andrey_Popov / Shutterstock.com

С 2015 года Минэкономразвития России разрабатывало законопроект о защите прав добросовестных приобретателей, жилье которых было истребовано по искам органов власти. Основаниями для подачи данных исков являются факты выявления незаконности выбытия жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в результате нарушений, допущенных при приватизации жилья или оформлении в частную собственность выморочного имущества.

Первоначальная версия законопроекта, подготовленная министерством, предусматривала:

• запрет на изъятие жилого помещения, выбывшего из владения Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, от гражданина – добросовестного приобретателя, для которого оно на момент предъявления иска является единственным, даже в случае выбытия указанного помещения из владения публично-правового образования помимо его воли или безвозмездного его приобретения;
• выплату компенсации тем добросовестным приобретателям, для которых спорное имущество не является единственным;
• распространение норм о выплате компенсации за изъятое имущество на лиц, лишившихся жилья до их вступления в силу.

В ходе рассмотрения проекта в нулевом чтении в Общественной палате РФ 2 декабря 2016 года эксперты обозначили ряд недостатков проекта.

В Госдуму соответствующий законопроект¹ был внесен 8 августа текущего года. Поскольку его текст существенно отличается от первоначального, 19 сентября в ОП РФ состоялось повторное нулевое чтение по проекту.

Обновленная редакция законопроекта предусматривает введение полного запрета на истребование жилых помещений, выбывших из владения Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования от добросовестных приобретателей – его предлагается закрепить в ст. 302 Гражданского кодекса. Положений о выплате какой-либо компенсации или обеспечении иного возмещения лицам, уже лишившимся жилья, в нем не содержится, хотя необходимость соблюдения прав именно этой категории граждан легла в основу поручения Президента РФ о подготовке предложений по совершенствованию правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей, приватизировавших жилье, при предъявлении органами власти виндикационных исков (подп. "б" п. 3 перечня поручений от 9 августа 2015 г. № Пр-1610). О том, что законопроект подготовлен непосредственно во исполнение данного поручения, говорится в пояснительной записке к документу.

Также к минусам законопроекта эксперты отнесли снижение уровня защиты государственной и муниципальной собственности, ведь в случае его принятия органы власти и местного самоуправления не смогут обращаться в суд даже в тех случаях, когда имущество выбыло из их собственности в результате действий настоящих мошенников.

Таким образом, смысла в принятии поправок, предусматривающих только защиту "на будущее" и ограничивающих конституционный принцип равенства всех форм собственности, нет, тем более что количество обращений граждан по поводу истребования у них квартир стабильно уменьшается, отметила заместитель секретаря ОП РФ Лидия Михеева. На судебную практику по данной категории дел повлияли и вынесенные в пользу граждан РФ решения ЕСПЧ, и прямое указание ВС РФ на необходимость соблюдения публично-правовыми образованиями в лице уполномоченных органов установленных законодательством сроков исковой давности (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 4). То есть исков в отношении, например, квартир, право частной собственности на которые оформлено 15 лет назад, не должно быть в принципе.

В то же время растет число случаев истребования земельных участков, которые много лет назад были выделены гражданам и организациям с нарушением норм земельного, строительного и природоохранного законодательства. Лидия Михеева подчеркнула, что законодатель уже предложил способ решения проблемы добросовестных приобретателей земли, приняв так называемый закон о лесной амнистии (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ). Им, в частности, предусматривается – для земельных участков, права на которые возникли до 1 января 2016 года – приоритет сведений о категории земельного участка, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости или правоустанавливающих документах на участок, а не в государственном лесном реестре или лесном плане субъекта РФ (ч. 3 ст. 14 Федерального закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ в новой редакции). Кроме того, установлено, что граждане, права на земельные участки которых прекращены на основании судебных решений, вступивших в законную силу до начала действия закона о лесной амнистии, в связи с тем, что данные объекты находятся в границах лесничества или лесопарка, вправе требовать судебного признания своих прав на них (ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ). То есть речь идет фактически о пересмотре вступивших в законную силу судебных решений, соответствующие иски бывшие владельцы участков могут подать до 11 августа 2018 года.

Аналогичным образом должны быть защищены права добросовестных приобретателей, а таковыми являются все граждане, которые проверили данные об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости и не увидели там никаких обременений и ограничений использования, земельных участков, находящихся в пределах водного фонда, природоохранных зон и др., уверена Лидия Михеева.

Эксперты ОП РФ считают, что вместо ненужного внесения изменений в ГК РФ необходимо обеспечить своевременное выявление органами государственной власти и местного самоуправления, ведущими реестры принадлежащего им недвижимого имущества, фактов незаконного владения публичной собственностью, а также проведение органами Росреестра полноценной правовой экспертизы перед регистрацией права на недвижимое имущество, перехода или ограничения этого права, а также обременения имущества. Напомним, государственный реестр должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права и основание его возникновения (ст. 8.1 ГК РФ).

При этом ОП РФ будет добиваться выплаты добросовестным приобретателям, которые уже лишились своего имущества, полноценной компенсации публично-правовыми образованиями, в пользу которых истребованы объекты недвижимости. Это послужит для последних стимулом к установлению конкретных должностных лиц, по вине которых имущество неправомерно выбыло из муниципальной или государственной собственности, и привлечения их к ответственности.

Кстати, положение о выплате компенсации бывшим собственникам изъятого имущества еще может быть включено в законопроект Минэкономразвития России. Как отметила начальник отдела использования федеральных земель министерского Департамента недвижимости Анастасия Бацева, окончательного решения по этому вопросу пока нет.

Ведущий советник аппарата Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Екатерина Бадулина в свою очередь отметила, что мнение ОП РФ о необходимости защиты прав добросовестных приобретателей не только жилых помещений, но и земельных участков, и иного недвижимого имущества будет учтено при рассмотрении нижней палатой парламента указанного законопроекта.