Вопросы землеустройства, государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также их государственной кадастровой оценки

Предлагаем ознакомиться с видеозаписью интернет-интервью.

29 апреля 2013 года в ИА "ГАРАНТ" состоялось интернет-интервью с заместителем руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Нуприенковой Анжелой Витальевной.

Тема интернет-интервью: "Вопросы землеустройства, государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также их государственной кадастровой оценки".

Ведущая интернет-интервью – Светлана Котовская (ИА "ГАРАНТ").

Ведущая: Добрый день, уважаемые дамы и господа! Здравствуйте, уважаемая интернет-аудитория! Мы начинаем наше интернет-интервью. Разрешите представить нашего гостя – Нуприенкову Анжелу Витальевну – заместителя руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Уважаемая Анжела Витальевна, позвольте поблагодарить Вас за то, что Вы нашли время прийти сегодня на наше интернет-интервью. Тема интернет-интервью: "Вопросы землеустройства, государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также их государственной кадастровой оценки".

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве возложено большое количество функций, среди которых государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, а также функции государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля за деятельностью арбитражных управляющих на территории города Москвы.

Одним из значимых результатов осуществляемой Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве деятельности является осуществление посредством кадастрового и технического учета описания и индивидуализации объекта недвижимого имущества, что позволяет ему приобрести характеристики, необходимые для однозначного выделения одного конкретного объекта недвижимого имущества из других.

Также важно отметить, что современные территориальные реформы затронули все земельные отношения, внося существенные коррективы в правовое регулирование как отношений в области владения, пользования и распоряжения земельными участками, так и отношений в области управления земельными ресурсами, что несомненно должно отразиться на деятельности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В ходе интернет-интервью планируется обсудить наиболее актуальные вопросы и проблематику землеустройства, государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также их государственной кадастровой оценки.

Ответы на эти и многие другие актуальные вопросы в ходе интернет-интервью даст заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Нуприенкова Анжела Витальевна.

Анжела Витальевна, возможно Вы хотели бы начать интервью со вступительного слова?

Нуприенкова А.В.: Спасибо большое за предоставленную возможность пообщаться со слушателями, донести по ряду вопросов позицию Управления Росреестра по городу Москве. Начать я хотела с вопросов землеустройства. К сожалению, эта тема в последнее время ушла на второй план. И проведение работ по землеустройству становится некой обузой для органов власти, для хозяйствующих субъектов. Необходимо отметить, что с момента вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" были внесены поправки в Федеральный закон от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ "О землеустройстве", и соответственно, земельные участки были исключены из состава объектов землеустройства. Поэтому в составе объектов землеустройства у нас остались территории субъектов РФ, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов и, так называемые, зоны с особыми условиями использования территорий, плюс территориальные зоны. Территориальные зоны должны устанавливаться правилами землепользования и застройки. На территории города Москвы эти правила у нас не установлены, не утверждены до настоящего времени. Поэтому о территориальных зонах речь пока не идет. Что касается территорий субъектов РФ, территорий муниципальных образований, то все знают, что у нас прошло изменение территории субъекта РФ города федерального значения Москва. Поэтому пришлось активно заниматься и объяснять органам власти необходимость проведения в обязательном порядке работ по землеустройству, касающихся описания местоположения границ между субъектами РФ. К счастью, мы нашли понимание с органами власти города Москвы, такая землеустроительная документация была оформлена, представлена в Управление Росреестра по городу Москве. Дополнительные экземпляры также были изготовлены, направлены в органы власти Московской и Калужской областей, поскольку город Москва теперь граничит в том числе и с Калужской областью. Что касается территорий муниципальных образований, территорий населенных пунктов на других субъектах РФ, то, к сожалению, пока такая работа ведется очень вяло. Даже по городу Москве границы муниципальных образований не были представлены в виде землеустроительной документации, и, соответственно, не были внесены в Государственный кадастр недвижимости. В принципе, после всех поправок, с учетом новой редакции закона "О землеустройстве", редакции закона "О государственном кадастре недвижимости" складывается картина, что должны быть проведены работы по землеустройству, описанию местоположения границ объектов землеустройства. В результате этих работ готовится землеустроительная документация, землеустроительное дело, которое в обязательном порядке должно быть сдано в Управление Росреестра по городу Москве. В составе этого землеустроительного дела должна содержаться карта плана объекта землеустройства. Форма карты плана объекта землеустройства утверждена Постановлением Правительства РФ № 621 "Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению" еще 30 июля 2009 года. Кроме этого, сведения, которые содержатся в карте плане объекта землеустройства должны быть оформлены в виде XML-документа, схема XML-документа (XML-схема) размещена на сайте Росреестра. В зависимости от вида объекта землеустройства подготавливается соответствующая структура XML-документа, который должен быть представлен в орган кадастрового учета – филиал кадастровой палаты по городу Москве. После чего сведения попадают уже в государственный кадастр недвижимости. Если эта информация внесена в государственный кадастр недвижимости, она может быть отражена на публичной кадастровой карте. Это процесс, который необходим и полезен для всех участников: для всех пользователей информацией кадастра, пользователей земельных участков, тех, кто планирует некоторую деятельность или приобретение земельных участков – для того, чтобы понимать каковы границы территории, в пределах которой они могут действовать, каковы ограничения, устанавливаемые на данную территорию и т.д. И поэтому я бы хотела обратиться и к органам власти города Москвы, и к хозяйствующим субъектам: если они эксплуатируют какие-либо сооружения, относительно которых требуется установление охранных зон, то целесообразно проведение работы по описанию местоположения границы этих охранных зон, чтобы информация о них была внесена в государственный кадастр недвижимости, и, естественно, включена в государственный фонд данных, полученных в результате землеустройства. В этом случае и Управление Росреестра по Москве, и органы кадастрового учета смогут предоставлять такую информацию заинтересованным лицам. Соответственно, мы будем совместно работать на сохранение сооружений, на обеспечение их безопасности и безопасности жизнедеятельности на территории нашего города. Это то, что я хотела бы сказать в качестве вступительного слова. Как я уже отметила, у нас земельные участки были исключены из состава объектов землеустройства. На сегодняшний день земельные участки у нас являются объектами кадастровых работ. Кадастровые работы осуществляют у нас кадастровые инженеры, правомочные лица. В отношении земельных участков у нас проводятся работы по кадастровой оценке. Вся эта информация поступает в государственный кадастр недвижимости. И необходимо отметить, что в 2012 году у нас был проведен очередной тур государственной кадастровой оценки земель, земельных участков. И поскольку с 1 января 2013 года планировалось завершение переходного периода в отношении объектов капитального строительства по применению федерального закона "О кадастре недвижимости", необходимо было обеспечить проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в том числе. Эта работа была выполнена в 2012 году, поэтому на сегодняшний день у нас в кадастре недвижимости есть сведения и о земельных участках, и об объектах недвижимости, и результаты кадастровой оценки по земельным участкам, и по объектам недвижимости. Поэтому готова ответить на поступившие вопросы.

Ведущая: Спасибо, Анжела Витальевна! К моменту начала интервью поступило несколько десятков разных интересных и проблемных вопросов, и, позвольте, я задам первый из них. В чем заключается специфика государственной кадастровой оценки земель такого мегаполиса как Москва? Каково место данной функции с учетом реформирования налогового и земельного законодательства РФ?

Нуприенкова А.В.: Одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами в городе Москве является оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом создания системы налогообложения и ценообразования, имеет большое значение для составления имущественных договоров относительно земель и права их аренды на вторичном рынке.

Проведение государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель города Москвы осуществляется в целях реализации экономических методов управления земельными ресурсами, повышения на этой основе эффективности использования земель, а также поддержания и усовершенствования сложившейся в городе Москве системы установления экономически обоснованных размеров земельных платежей, включая земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость. В связи с планируемым введением налога на недвижимость в городе Москве кадастровой оценке придается первостепенное значение.

Специфика проведения работ по государственной кадастровой оценке земель в городе Москве обусловлена следующими факторами:

• на территории Москвы имеется только одна категория земель – земли населенных пунктов, поэтому для оценки кадастровой стоимости земель города Москвы применяется одна методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов;
• часть территорий (Зеленоградский административный округ, поселок Акулово и др.) находятся на значительном удалении от основной территории города Москвы;
• город Москва – самый крупный населенный пункт Российской Федерации с наиболее сложной территориальной организацией, что приводит к возрастанию объемов баз данных исходной информации и усложнению процедур расчета.

В связи с этим происходит упрощение процессов сбора исходных данных, а подготовка исходной рыночной информации проводится за рамками разработанных программных комплексов (СПО).

Ведущая: Спасибо! Анжела Витальевна, следующий вопрос. Можно ли оспорить кадастровую стоимость моей квартиры или комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости действует только на результаты кадастровой оценки земельных участков? Возможно ли оспаривание кадастровой стоимости, действующей в предыдущие годы, полученной для оформления наследства?

Нуприенкова А.В.: В случае несогласия с результатами определения кадастровой стоимости вашей квартиры Федеральным законом 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации" предусмотрена возможность досудебного рассмотрения таких споров. С этой целью Росреестром в соответствии с порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, в каждом субъекте Российской Федерации создается комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. На территории города Москвы такая комиссия создана при Управлении Росреестра по Москве, состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Росреестра от 26 октября 2012 г. № П/481, информация о составе комиссии размещена на официальных Интернет-сайтах Росреестра и Управления Росреестра по Москве.

Согласно статье 24.19 Закона основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

1) недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости квартиры;
2) установление в отношении квартиры ее рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

При этом необходимо иметь в виду, что для государственной кадастровой оценки применялись, в первую очередь, те сведения о квартирах, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с величиной кадастровой стоимости вашей квартиры и проведения заявителем рыночной оценки к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

• отчет о рыночной оценке объекта недвижимости, который может стать основанием для изменения значения кадастровой стоимости квартиры;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

Адрес для направления заявлений в комиссию размещен на сайте Управления Росреестра по Москве (http://www.to77rosreestr.ru).

Таким образом, в комиссии могут быть оспорены как результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, так и объектов капитального строительства.

Ведущая: Анжела Витальевна, а можно как узнать кадастровую стоимость квартиры? Возможно ли получить документарное подтверждение кадастровой стоимости квартиры?

Нуприенкова А.В.: Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве, утверждены постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 805-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве". Данное постановление размещено на сайте Правительства Москвы в сети Интернет (www.mos.ru).

В случае, если сведения о Вашей квартире содержались в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов капитального строительства для целей проведения государственной кадастровой оценки недвижимости в городе Москве (29 июня 2012 г.), то информация о ее кадастровой стоимости содержится в Постановлении, сведения которого являются общедоступным и открытыми. В данном Постановлении идентификация объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена данным нормативным актом, осуществляется с применением кадастровых номеров объектов недвижимости. Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры необходимо знать ее кадастровый номер.

Для осуществления предварительных расчетов кадастровой стоимости объектов недвижимости рекомендуем использовать средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории города Москвы и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости внутригородских муниципальных образований города Москвы, приведенные в приложении к вышеуказанному Постановлению.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства применяются с даты вступления в силу Постановления и внесения результатов в государственный кадастр недвижимости. В настоящее время работы по внесению сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости завершены.

Форма справки о кадастровой стоимости объектов капитального строительства и форма кадастровой выписки о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, Минэкономразвития России утверждены приказом от 28 декабря 2012 г. № 831, однако положения данного приказа вступит в силу с 1 июля 2013 года. Форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 г. № 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка", но при этом в кадастровом паспорте не предусмотрен реквизит, предназначенный для отражения сведений о кадастровой стоимости. В связи с этим сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости не включаются в кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также в кадастровый паспорт помещения.

Ведущая: Спасибо! Анжела Витальевна, как часто проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости?

Нуприенкова А.В.: В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительством Российской Федерации утверждены правила проведения государственной кадастровой оценки земель от 8 апреля 2000 г. № 316.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ), а также Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет.

Минимальный период между очередными турами массовой государственной кадастровой оценки не установлен. Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе принимать решение о проведении государственной кадастровой оценки даже ежегодно, если сочтут это целесообразным.

Ведущая: С какими проблемами пришлось столкнуться Управлению Росреестра по Москве после территориальной реформы, в результате которой определенные земли Московской области перешли в состав города Москвы?

Нуприенкова А.В.: В результате присоединения к Москве новых территорий из реестра объектов недвижимости кадастрового округа "Московский областной" в реестр объектов недвижимости кадастрового округа "Московский городской" внесена информация о более 220 тыс. земельных участков и около 1,5 млн объектов недвижимости.

Из указанного количества записей об объектах недвижимости более 70 тыс. записей в государственном кадастре недвижимости не могли быть сопоставлены с записями ЕГРП в автоматизированном режиме в связи с различиями в структуре записи кадастрового номера. Управлением совместно с филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" проведен анализ характеристик земельных участков, сведения о которых содержатся в информационных ресурсах, внесены изменения в более чем 46 тыс. записей.

Кроме того, около 15 тыс. записей о земельных участках не содержат информации о кадастровой стоимости земельных участков, применяемой для налогообложения и других целей, предусмотренных Налоговым кодексом. Это подтверждается увеличением обращений граждан в Управление по вопросу предоставления стоимости земельных участков для уплаты земельного налога и вступления в наследство – 73 обращения от организации и 187 обращений граждан, при этом за I полугодие – 31 обращение организаций и 14 обращений граждан.

В связи с изменением границ между Москвой и Московской областью на присоединенной территории было изменено кадастровое деление. Действовавшее в 2012 году на территории города Москвы постановление правительства Москвы 1046-ПП об утверждении результатов кадастровой оценки земель включало в себя только кадастровой деление старой Москвы, это не позволяло произвести определение кадастровой стоимости земельных участков в случаях: образования нового земельного участка или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а так же изменения вида разрешенного использования земельного участка, изменения (определения) категории земель.

Ведущая: Спасибо! Анжела Витальевна, следующий вопрос. Какие последствия для граждан будет иметь массовая кадастровая переоценка земель в связи с присоединением новых территорий к Москве?

Нуприенкова А.В.: Анализируя результаты государственной кадастровой оценки земель, расположенных на присоединенной с 1 июля 2012 года территории к городу Москве, утвержденные постановлением правительства Москвы от 27 ноября 2012 г. № 669-ПП, можно отметить, что кадастровая стоимость земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка возросла на 20-25%. В отношении кадастровой стоимости присоединенных территорий необходимо отметить главное формальное изменение: часть земель на присоединенных территориях получила новый статус.

Ранее земельные участки, расположенные на присоединенной с 1 июля 2012 года территории, относились к различным категориям земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли лесного фонда;

и иные категории.

В связи с тем, что кадастровая стоимость в первую очередь определяется в зависимости от целевого назначения, отнесение земельных участков к категории "земли населенных пунктов" повлияло на методологию определения кадастровой стоимости таких земельных участков. Все участки присоединенной территории стали землями населенных пунктов, включая территории садовых и дачных товариществ. Кадастровая стоимость таких участков ранее определялась по методике государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения. В своих подходах она очень близка к методике государственной кадастровой оценки земель сельских населенных пунктов.

Земли населенных пунктов ценятся дороже, чем сельскохозяйственные, что должно положительно сказаться для собственников данных земельных участков. К тому же на землях населенных пунктов в отличие от земель иных категорий разрешено жилищное строительство. Это важный момент, поскольку выявлены случаи, когда на присоединенной территории земельные участки использовались по жилищное строительство на землях промышленности и сельскохозяйственного назначения. Это противоречит действующему законодательству и не позволяет определить кадастровую стоимость таких земельных участков.

Ведущая: Анжела Витальевна, практика показывает, что в России в процессе межевания обнаруживаются "пустые" территории: т.е. части территории, которые меньше нормы предоставления. В разных муниципалитетах ситуация складывается по-разному – где-то формируют микро-земельные участки и предоставляют их владельцам смежных земельных участков для целей, несвязанных со строительством. Однако, в такой ситуации лицо не может объединить 2 принадлежащих ему на одном праве земельных участка, в виду различных видов разрешенного использования. Т.о. фактически собственник не имеет полномочий по распоряжению и полноценному использованию принадлежащего ему земельного участка: он не может разместить на нем ОКС и т.п. Вопрос: что делать с этими частями?

Нуприенкова А.В.: Для Москвы подобная ситуация не характерна, полагаю вопрос связан с другой территорией. Тем не менее, с моей точки зрения, основания ставить вопрос о якобы лишении собственника земельного участка полномочий по распоряжению таким земельным отсутствуют.

Во-первых, законодательного запрета объединения земельных участков, имеющих различные виды разрешенного использования, не установлено. Такой запрет установлен в отношении объединения земельных участков, отнесенных к разным категориям земель, так как в соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель.

Применительно к видам разрешенного использования требование об установлении единственного вида использования земельного участка законодательством не предусмотрено. Более того, согласно Градостроительному кодексу у земельного участка может быть несколько видов разрешенного использования, например основной и вспомогательный вид использования, причем вспомогательный вид использования не может быть единственным! Таким образом, объединить принадлежащие на праве собственности 2 земельных участка возможно, если они относятся к одной категории земель и являются смежными, т.е. имеют общие части границ.

Что касается запрета на размещение объектов капитального строительства, то причина этого запрета может заключаться не только в размере земельного участка, а, например, в наличии подземных инженерных коммуникаций. Если же причина запрета строительства действительно связана с целью предоставления земельного участка (цели, не связанные со строительством), то надо понимать, что земельный участок не может быть предоставлен для строительства без проведения торгов, тем более, если осуществляется предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства!

Ведущая: Спасибо! С 1 января 2013 года полностью вступил в силу закон о кадастре недвижимости, и кадастровый учет зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства полностью осуществляет Росреестр в лице Кадастровой палаты. Как изменились функции БТИ в этой связи?

Нуприенкова А.В.: По поводу функций организаций технической инвентаризации (ОТИ) можно отметить следующее. В течение 2013 года согласно статье 44 (часть 3) Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" организации, имевшие аккредитацию на осуществление государственного технического учета и техническую инвентаризацию по состоянию на 31 декабря 2012 года, вправе наряду с кадастровыми инженерами осуществлять кадастровую деятельность в отношении объектов капитального строительства, т.е. изготавливать технические планы соответствующих объектов. При этом такие организации имеют статус лиц, считающихся кадастровыми инженерами. С 2014 года аккредитованные организации, как и любое другое юридическое лицо, для того чтобы иметь право заключать договоры подряда по выполнению кадастровых работ в отношении объектов недвижимости должны иметь в своем штате не менее двух кадастровых инженеров.

Кроме того, как я уже отмечала уполномоченные организации государственного технического учета и технической инвентаризации до внесения изменений в законодательство продолжают осуществлять государственный учет объектов жилого фонда.

Ведущая: Спасибо, Анжела Витальевна! В связи с тем, что с 1 января 2013 года аккредитация органов технической инвентаризации не осуществляется, какие организации после 1 января 2013 года имеют право на изготовление технических паспортов на объекты капитального строительства? Когда отменят исключительные полномочия БТИ по первичной инвентаризации объектов недвижимости? Куда необходимо обращаться в настоящее время для государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства?

Нуприенкова А.В.: И до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", и после вступления в силу данного закона, вплоть до завершения переходного периода применения положений данного закона к отношениям по поводу государственного учета объектов недвижимости, за исключением земельных участков, при аккредитации на осуществление технической инвентаризации и государственного технического учета, по сути, даны исключительные полномочия аккредитованной организации на осуществление любых видов технической инвентаризации (и первичной и вторичной), и государственного технического учета. Таким образом, любой вид инвентаризации, в том числе первичной, могла осуществлять любая организация технической инвентаризации (ОТИ).

По вопросу изготовления технических паспортов объектов недвижимости необходимо обратить внимание на разъяснения Минэкономразвития России от 22 февраля 2013 г. № Д23и-449, согласно которым после 1 января 2013 года изготовление технических паспортов может осуществляться только в отношении объектов недвижимости, относящихся согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации к жилищному фонду. В отношении объектов жилищного фонда в соответствии с Жилищным кодексом должен осуществляться государственный учет жилищного фонда, осуществление такого учета сопровождается изготовлением технического паспорта объекта жилищного фонда. В соответствии с пунктом 3 Порядка осуществления государственного учета жилищного фонда, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301, полномочиями по осуществлению государственного учета жилищного фонд наделяются специализированные организации технической инвентаризации, созданные органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким образом, решение данного вопроса находится вне компетенции Росреестра и его территориальных органов.

По окончании переходного периода применения положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется государственный кадастровый учет объектов недвижимости, полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, включая государственный кадастровый учет объектов недвижимости, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра", филиалы которой имеются в каждом субъекте Российской Федерации. Таким образом, для осуществления государственного учета объектов недвижимости, как первичного – ныне эта процедура называется постановка на кадастровый учет, так и вторичного – ныне кадастровый учет изменений объекта недвижимости или снятие с учета в случае прекращения существования объекта недвижимости, обращаться необходимо в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра". В эту же организацию следует обращаться в случае необходимости получения кадастрового паспорта объекта недвижимости. При этом еще раз хочу обратить внимание слушателей, что для осуществления государственной регистрации права или ограничения права представление заявителем кадастрового паспорта объекта недвижимости осуществляется исключительно по желанию заявителя. Если кадастровый паспорт в составе представленного заявителем пакета документов отсутствует, государственный регистратор получает этот документ самостоятельно в порядке внутриведомственного взаимодействия.

Ведущая: Анжела Витальевна! А в чем заключаются существенные отличия технического плана от технического паспорта, который раньше готовили в БТИ?

Нуприенкова А.В.: Если говорить кратко, самое существенное отличие заключается в том, что технический паспорт объекта недвижимости, по сути своей, содержит результат государственного технического учета объекта недвижимости, а технический план является документом, необходимым для государственного кадастрового учета.

Технический паспорт содержит информацию, избыточную с точки зрения обеспечения государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, но необходимую, например, для государственного учета жилищного фонда, возможно, необходимую для иных целей.

Технический план изготавливается в отношении всех видов объектов капитального строительства и помещений. Форма технического паспорта предусмотрена была ранее действовавшим законодательством только в отношении зданий и сооружений. Помещения объектами государственного технического учета не являлись.

Технические планы различных видов объектов капитального строительства и помещений имеют достаточно высокую степень унификации, в то время как технические паспорта практически не имеют никакой унификации ни по форме, ни по содержанию.

Ведущая: Спасибо! Анжела Витальевна, как Вы оцениваете на данный момент институт кадастровых инженеров? Упростил ли он процедуру инвентаризации недвижимости для граждан, а также облегчил ли фискальные функции для государства, на Ваш Взгляд? Почему уровень ответственности кадастровых инженеров перед государством сегодня на столь низком уровне?

Нуприенкова А.В.: С моей точки зрения, делать какие-либо выводы и ставить оценки преждевременно. В отношении земельных участков кадастровые инженеры начали активную работу только с 2011 года, в отношении объектов капитального строительства – с 2013 года.
С точки зрения упрощения процедур оформления документов в отношении объектов недвижимости – эффект от передачи функции по подготовке документов для государственного учета институту кадастровых инженеров проявится через некоторое время. Не вполне понятно, почему ставится вопрос об ответственности кадастровых инженеров перед государством, если работы выполняются на основании частного договора подряда.

Тем не менее, статьей 14.35 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность кадастрового инженера за внесение в межевой план, технический план, акт обследования, акт согласования местоположения границ земельного участка заведомо ложных сведений. В настоящее время в Минэкономразвития России обсуждается вопрос установления уголовной ответственности за указанные выше правонарушения.

Кроме того, распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 г. № 2236-р утвержден план мероприятий "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.н. "дорожная карта", одним из мероприятий этого плана предусмотрено введение законодательного запрета на полную оплату по договору подряда на выполнение кадастровых работ до завершения кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости.

Ведущая: Анжела Витальевна! Какова Стратегия Росреестра на ближайшие 5 лет? В чем Вы видите наиболее приоритетные направления в своей деятельности на этот период? Какие электронные услуги планируете развивать прежде всего? Как скоро появится возможность запрашивать в электронном виде информацию с Геопортала на сайте Росреестра?

Нуприенкова А.В.: Я уже не раз упоминала о плане мероприятий "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденном распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 г. № 2236-р.

С моей точки зрения, стратегия Росреестра на ближайшие 5 лет определена именно этим документом. В частности, целями реализации плана мероприятий являются:

• формирование достоверного (качественного и полного) Единого государственного реестра недвижимости;
• сокращение сроков кадастрового учета и государственной регистрации прав до 5 и 7 дней соответственно;
• создание технологий, препятствующих увеличению затрат потребителей государственных услуг;
• минимизация бумажного документооборота и перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям;
• повышение эффективности деятельности государственного регистратора и его ответственности за совершаемые действия;
• создание механизмов возмещения ущерба в полном объеме в случае утраты собственности и (или) возникновения иных рисков у заявителей;
• повышение информированности клиентов системы о способах и формах получения услуг.

А направления деятельности Росреестра и его территориальных органов установлены в разделах плана мероприятий:

I. Совершенствование процедуры предоставления заявителям государственных услуг в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав
II. Переход к ведению государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в электронном виде и оптимизация внутриведомственных процедур
III. Повышение качества сведений о недвижимом имуществе, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости
IV. Повышение эффективности управления персоналом
V. Повышение эффективности кадастровой деятельности
VI. Повышение информированности общества об услугах Росреестра

Ведущая: Спасибо, Анжела Витальевна! К нам поступил такой вопрос: "Недавно слышала, что в следующем году Росреестр планирует запустить регистрацию прав в электронном виде. Расскажите, пожалуйста, так ли это? И каким образом будет происходить этот процесс? Что для этого будет необходимо сделать?"

Нуприенкова А.В.: Утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 г. № 2236-р планом мероприятий "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено внесение в федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "О государственном кадастре недвижимости" изменений предусматривающих возможность подачи документов в электронной форме, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", для:

• государственной регистрации прав,
• кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости,
• исправления технических ошибок,
• снятия с учета объекта недвижимости.

Изменение законов запланировано на март 2013 года, однако апрель на исходе, проект федерального закона о внесении изменений пока еще не рассматривался Государственной Думой Федерального Собрания. При этом ведомственный НПА – должен быть издан не позднее июня 2013 года. В соответствии с тем же планом мероприятий организационно-технологическое внедрение предусмотрено на март 2014 года.

Каким образом будет происходить процесс? Ответ на этот вопрос будет содержаться в нормативном правовом акте. Поэтому заранее предполагать что-либо сложно. К тому же, напомню, органом нормативного правового регулирования является Минэкономразвития России, территориальные органы Росреестра в подготовке проектов нормативных актов участие не принимают.

Однако тема нашей сегодняшней встречи вопросы землеустройства, государственного кадастрового учета объектов недвижимости, а также их государственной кадастровой оценки. Поэтому хочу отметить, что в соответствии с указанным планом мероприятий с 2014 года предусматривается законодательно установить обязанность, не возможность, а обязанность представления необходимых для государственного кадастрового учета документов только в электронном виде!

Ведущая: Анжела Витальевна, расскажите, пожалуйста, появились ли в последнее время какие-либо новшества в давнем проекте Росреестра по внедрению трехмерных кадастровых планов?

Нуприенкова А.В.: Внедрение "трехмерных кадастровых планов" Росреестром не планировалось. Речь может идти только о внесении в кадастр недвижимости таких характеристик объектов недвижимости, которые позволили бы описать объект в трехмерном пространстве. Именно такого рода поправки в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" запланированы в качестве мероприятия "дорожной карты". Учитывая сложность вопроса, разработку ведомственного НПА можно ожидать не ранее марта 2015 года, а уж организационно-технологическое внедрение не ранее марта 2018 года. Поэтому конкретных новшеств следует ожидать лет через пять.

Ведущая: Анжела Витальевна! Скажите, пожалуйста, как скоро, по Вашему мнению, сможет появиться открытый ресурс по земельным участкам, чтобы каждый инвестор смог понять: есть свободные участки или их нет, и какая на них имеется инфраструктура? Это очень важный вопрос для бизнеса.

Нуприенкова А.В.: "Открытый ресурс по земельным участкам", ведение которого относится к компетенции Росреестра, уже создан и размещен на официальном сайте Росреестра. Называется этот ресурс "Публичная кадастровая карта". Состав сведений, подлежащих воспроизведению на публичной кадастровой карте, зависит от состава сведений государственного кадастра недвижимости и определен приказом Минэкономразвития России от 19 октября 2009 г. № 416. Основная задача ведения этого информационного ресурса – предоставление сведений государственного кадастра недвижимости неопределенному кругу лиц. Хочу отметить, что отражение информации о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций или иной инфраструктуры на земельном участке (или под ним) Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" не предусмотрено. Возможно, автор вопроса имел ввиду сведения о земельных участках, которые могут быть предоставлены для тех иных целей, однако предоставление такой информации не входит в компетенцию Росреестра. Данную функцию согласно п. 1 ст. 34 Земельному кодексу Российской Федерации должны осуществлять уполномоченные на распоряжение земельными участками орган государственной власти, органы местного самоуправления. В полномочия Росреестра распоряжение земельными участками не входит.

Ведущая: Спасибо, Анжела Витальевна! Также поступил вопрос с долей критики: "Почему не поддерживается актуальность публичной кадастровой карты?"

Нуприенкова А.В.: Организация работ по ведению Публичной кадастровой карты утверждена приказом Росреестра от 18 февраля 2013 г. № П/51. Орган кадастрового учета (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве) ежедневно осуществляет (организует) выгрузку сведений из государственного кадастра недвижимости об объектах недвижимости (земельных участках) для публикации в системе "Публичная кадастровая карта" в сети Интернет.

Ведение публичной кадастровой карты осуществляется непосредственно центральным аппаратом Росреестра на основании переданных органом кадастрового учета сведений из государственного кадастра недвижимости, Управлением информационных технологий и эксплуатации систем Росреестра обеспечивается поддержка организации технического сопровождения Публичной кадастровой карты и размещения сведений о земельных участках.

Основной проблемой внесения сведений о земельных участках, расположенных на присоединенной с 1 июля 2013 года территории к городу Москве, на публичную кадастровую карту является уточнение границ между Москвой и Московской областью в соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 г. № 560-СФ "Об утверждении изменения границ между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью". Управление Росреестра по Москве не осуществляет работы по передаче и внесению сведений об объектах недвижимости на Публичную кадастровую карту.

Ведущая: Спасибо! Анжела Витальевна, при передаче в кадастровую палату межевого плана в электронном виде в XML-формате сложилась разная практика. В кадастровых палатах некоторых субъектов требуют предоставления межевого плана и в бумажном, и электронном виде, где-то требуют XML и сканированные файлы некоторых листов межевого плана: титульного, акта согласования и т.п.) Однако, в законе не содержится обязанности предоставлять какие-либо еще файлы помимо XML-документа. Пожалуйста, прокомментируйте данную ситуацию.

Нуприенкова А.В.: В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В соответствии с пунктом 16 требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412, в случае, если заявление о государственном кадастровом учете земельного участка представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, межевой план оформляется в форме электронного документа, заверенного электронной подписью подготовившего межевой план кадастрового инженера.

В случае, если заявление о государственном кадастровом учете земельного участка представляется в орган кадастрового учета в виде бумажного документа, межевой план также оформляется в виде бумажного документа и в электронной форме на электронном носителе. При этом межевой план в форме электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера, и в электронной форме оформляется в виде файлов в формате XML (далее – XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных. XML-схемы, использующиеся для формирования XML-документов, считаются введенными в действие с момента размещения на официальном сайте органа кадастрового учета в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.rosreestr.ru.

Вместе с тем, порядок представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости установлен приказом Минэкономразвития России от 28 декабря 2009 г. № 555. Согласно пунктам 6-8 указанного порядка Акт согласования местоположения границ земельного участка (в составе межевого плана земельного участка) представляется в орган кадастрового учета в форме электронного образа бумажного документа, подписанного ЭЦП кадастрового инженера, изготовившего межевой план земельного участка.

Документ, подтверждающий разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством Российской Федерации порядке, представляется в орган кадастрового учета в форме электронного образа бумажного документа, подписанного ЭЦП уполномоченного лица, выдавшего этот документ.

Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя), представляется в орган кадастрового учета в форме электронного образа бумажного документа, подписанного ЭЦП уполномоченного лица, выдавшего этот документ.

Таким образом, законодательством Российской Федерации предусмотрено представление в орган кадастрового учета документов как в виде электронных документов, заверенных цифровой подписью, так и в виде электронных образов бумажных документов, также заверенных цифровой подписью, изготовленных в том числе путем сканирования бумажных документов.

Ведущая: Спасибо! Для учета объектов капитального строительства необходимо ли представлять электронную версию технического плана в XML-формате и если необходимо, то где взять форму XML-формата для технического плана?

Нуприенкова А.В.: В соответствии с п. 25 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42 установлено, что если технический план представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, такой технический план должен быть заверен электронной цифровой подписью лица, подготовившего данный документ. В указанном случае представление в орган кадастрового учета технического плана на бумажном носителе не требуется.

Если технический план представляется в орган кадастрового учета на бумажном носителе, то к нему должен прилагаться технический план в электронной форме на электронном носителе. В соответствии с пунктом 12 Порядка представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28 декабря 2009 г. № 555 "О порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости", электронные документы представляются в виде файлов в формате XML (далее – XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных. Кроме того, согласно пункту 13 порядка XML-схемы, использующиеся для формирования XML-документов, считаются введенными в действие с момента размещения на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет по адресу: www.rosreestr.ru.

Технические планы, предоставляемые в орган кадастрового учета, должны быть сформированы в соответствии с требованиями по подготовке технических планов, определенными п. 12 Приказа Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. № 693 об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке и п. 13 Приказа Минэкономразвития России от 10 февраля 2012 г. № 52 об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке.

Технический план в электронной форме на электронном носителе представляет собой архивный файл с расширением *.zip, содержащий:

1. один файл в формате XML, созданный с использованием XML-схемы. XML-схемы утверждены приказом Росреестра от 18 января 2012 г. №П/11 и размещены на официальном сайте Росреестра в сети Интернет по адресу: www.rosreestr.ru;
2. приложенные файлы с образами: Разделов графической части технического плана (с расширением только "JPG"), либо (вместо сканированных образов) в формате "DWG": схемы геодезических построений (для зданий); схемы расположения объекта на земельном участке (для зданий и сооружений); чертежа контура объекта (для зданий и сооружений); плана этажа (для помещения).

Ведущая: Анжела Витальевна, какие меры принимаются сегодня для повышения качества сведений о недвижимом имуществе, содержащихся в учетно-регистрационной системе Росреестра?

Нуприенкова А.В.: Управлением и филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" на постоянной основе осуществляются работы по нормализации – исправлении внутренних, прежде всего технических ошибок, допущенных при ведении каждой из учетных систем, гармонизация – исправление ошибок, влекущих несопоставимость сведений ГКН и ЕГРП, актуализация сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, на постоянной основе ведутся работы по информационному взаимодействию с органами государственной власти – в случае отсутствия в ГКН характеристик, установление которых относится к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации, направляются информационные письма о необходимости направить в порядке информационного взаимодействия документы, содержащие отсутствующие характеристики объектов недвижимости.

Ведущая: Анжела Витальевна, следующий вопрос. В связи с отсутствием в техническом плане литеровки зданий, строений, какова возможность идентификации на одном земельном участке под одним адресом учета необходимого объекта.

Нуприенкова А.В.: Идентификация объекта учета возможна на основании указанных в п. 13 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42, уникальных характеристик объекта учета:

1) вид объекта учета (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2) кадастровый номер объекта учета и дата его внесения в Единый государственный реестр;
3) описание местоположения объекта учета на земельном участке, если объектом учета является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) площадь, определенная в соответствии с пунктом 43 Порядка, если объектом учета является здание или помещение.

Также необходимо особо отметить разницу между кадастровыми, условными и инвентарными номерами объектов капитального строительства.

Кадастровые номера. Так как с 2013 года осуществляется государственный кадастровый учет объектов капитального строительства и помещений, в отношении указанных объектов осуществляются кадастровые работы. Структура кадастрового номера утверждена Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 апреля 2011 г. № 144 "Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров".

Согласно п. 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 "Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный номера и кадастровые номера".

Инвентарные номера. Как уже было сказано выше, Согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 "Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный номера и кадастровые номера". В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921, Приказом Госстроя РФ от 31 мая 2001 г. № 120 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД). В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 19 марта 2005 г. № 141, Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 г. № 268 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС).

Таким образом, формально, на территории Российской Федерации действуют два нормативных акта, устанавливающих правила ведения Единого государственного реестра объектов учета, являющихся предметом технического учета ОТИ. Оба нормативных акта приняты во исполнение Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921. Правилами ведения ЕГРОГД установлено, что каждый объект учета идентифицируется инвентарным номером.

Правилами ведения ЕГРОКС установлено, что присвоение инвентарных номеров зданиям, сооружениям, помещениям должно осуществляться не только ОТИ, но и территориальными органами Роснедвижимости (п.п. 9, 17, 18, 19). Но Правила ведения ЕГРОКС введены лишь в нескольких субъектах РФ и по-настоящему так и не работают. Порядок присвоения инвентарных номеров инвентарным делам, хранящимся в архивных фондах ОТИ, определяется также в соответствии с п.п. 8.10, 8.13-8.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, (утв. Приказом Минземстроя от 4 августа 1998 г. № 37).

Кроме того, до 1 января 2013 г. допускалось, что техническим учетом объектов недвижимости в пределах одних и тех же административно-территориальных образований могли заниматься одновременно несколько ОТИ (ФГУП, ГУПами субъектов РФ и МУПами), аккредитованных территориальными органами Росреестра, каждое из которых могло формировать инвентарные дела на одни те же объекты недвижимости и присваивать им инвентарные номера.

Условные номера присваиваются в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленным законодательстве РФ порядке не присвоен кадастровый номер утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 8 декабря 2004 г. № 192. Условный номер присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при открытии на объект недвижимого имущества советующего раздела в ЕГРП – Управления Росреестра.

Ведущая: Спасибо, Анжела Витальевна! Далее небольшой блок поступивших практических вопросов, озвучу первый из них. Имеется решение суда, вступившее в законную силу, о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации в многоквартирном жилом доме, находящемся в государственной собственности. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома уполномоченным органом не выдавалось. Однако дом заселен жильцами, имеются все коммунальные услуги, за исключением газа. Вправе ли я обратиться на основании решения суда в кадастровую плату за изготовлением кадастрового паспорта на указанное жилое помещение для осуществления государственной регистрации прав? Обязана ли в данном случае кадастровая палата изготовить кадастровый паспорт на жилое помещение?

Нуприенкова А.В.: Судя по тому, как сформулирован вопрос, автор вопроса, как и многие другие, заблуждается по поводу действий органа кадастрового учета в связи с выдачей кадастрового паспорта объекта недвижимости. Ответ на вопрос будет зависеть от того, проведен ли государственный учет объекта недвижимости или нет, поскольку кадастровый паспорт, выдаваемый органом кадастрового учета, является выпиской из государственного кадастра недвижимости, может быть выдан в порядке, установленном для предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, только в том случае, если сведения содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости, в данном случае, вероятно, таким объектом является квартира в многоквартирном доме, то в случае получения запроса установленной формы орган кадастрового учета (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъекту Российской Федерации) при наличии подтверждения оплаты предоставления сведений в установленном размере вправе выдать кадастровый паспорт объекта недвижимости. Если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об интересующем объекте недвижимости, то прежде чем получить кадастровый паспорт объекта недвижимости необходимо обеспечить проведение государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости.

В чем заключается обеспечение кадастрового учета? Обеспечение кадастрового учета заключается в организации проведения кадастровых работ. Кадастровые работы проводятся на основании договора подряда, смета утверждается заказчиком. Исполнителем таких работ является кадастровый инженер – специально управомоченное лицо. Результатом кадастровых работ является технический план объекта недвижимости. Указанный технический план является обязательным приложением к заявлению о проведении государственного кадастрового учета, подаваемому в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра".

Таким образом, если сведения об интересующем объекте недвижимости в кадастре отсутствуют, необходимо обращаться с заявлением о проведении государственного кадастрового учета с приложением соответствующего технического плана объекта недвижимости. По результатам кадастрового учета выдается кадастровый паспорт соответствующего объекта недвижимости. При этом необходимо иметь в виду, что с заявлением о постановке на учет может обратиться любое лицо. Если здание также не поставлено на учет, то постановка на учет помещения осуществляется при условии одновременной постановки на учет здания. Осуществляется такой учет на основании одного заявления в отношении помещения с приложением двух технических планов – помещения и здания. Судебный акт имеет значение для проведения кадастровых работ и кадастрового учета в том случае, если таким актом определяются характеристики объекта недвижимости.

Ведущая: Спасибо! Анжела Витальевна, следующий вопрос. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2004 году. В настоящее время ведутся кадастровые работы для постановки на кадастровый учет соседнего земельного участка. Необходимо ли производить уточнение местоположения границ земельного участка?

Нуприенкова А.В.: В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.

При этом в соответствии с частью 3 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – уточнение границ земельного участка).

Таким образом, уточнение местоположения границ земельного участка допускается в том числе, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения. При государственном кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка (далее – смежный земельный участок), орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка (часть 3 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Учитывая положения части 7 стати 38 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ с точностью, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Согласно части 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом о кадастре порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, если при определении координат характерных точек границ земельных участков с более высокой точностью такие координаты не изменились, то, по мнению Департамента недвижимости, при выполнении данных кадастровых работ местоположение границ земельных участков не уточняется и согласование их местоположения не требуется. Требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412, предусмотрена возможность оформления межевого плана в виде одного документа, в том числе если в результате преобразования земельного участка (земельных участков) одновременно образуются один или несколько земельных участков и в результате таких кадастровых работ уточнено описание местоположения границ смежных с ними земельных участков либо одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, в целях дальнейшего преобразования земельных участков, сведения о местоположении границ которых на момент их внесения в государственный кадастр недвижимости соответствовали требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – исходные земельные участки), уточнение их границ не обязательно. При этом возможны следующие варианты действий:

1) осуществить постановку на государственный кадастровый учет образованных в результате преобразования исходного земельного участка земельных участков, местоположение границ которых определено в соответствии с установленными требованиями, одновременно уточнив границы смежных земельных участков;
2) осуществить государственный кадастровый учет изменений исходного земельного участка, уточнив его границы и смежных с ним земельных участков, затем осуществить постановку на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных в результате его преобразования.

Также необходимо отметить, что в настоящее время дорабатывается к рассмотрению Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации во втором чтении законопроект № 54480-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости", которым предусмотрено внесение изменений в статью 25 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в части возможности внесения органом кадастрового учета изменений в сведения о местоположении границ смежного земельного участка также при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков.

Ведущая: Спасибо! Следующий вопрос. При постановке на государственный кадастровый учет земельного участка была допущена ошибка, выражающаяся в несоответствии фактических границ земельного участка и границ, сведения о которых содержатся на сегодняшний день в государственном кадастре недвижимости (по результатам межевания). Каким образом можно исправить данную ошибку?

Нуприенкова А.В.: Согласно части 1 статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровой ошибкой является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. При этом из ч. 4 ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что орган кадастрового учета исправляет кадастровую ошибку на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка и необходимых для такого учета документов, предусмотренных ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", или документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Государственный кадастровый учет изменений местоположения и площади земельного участка осуществляется на основании заявления и Межевого плана, подготовленного в соответствии с Требованиями к оформлению межевого плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412. В случае выявления кадастровой ошибки кадастровым инженером, в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 в межевой план должно быть вложено заключение о выявлении кадастровой ошибки. В раздел "Заключение кадастрового инженера" включаются выявленные несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков. При этом, в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с собственниками, землевладельцами, землепользователями и арендаторами смежных земельных участков. В случае несогласия собственника смежного земельного участка на исправление кадастровой ошибки, ее исправление возможно в судебном порядке (части 4 статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Таким образом, при наличии кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, правообладателю земельного участка необходимо обратиться в орган кадастрового с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с приложением Межевого плана, в состав которого должно быть включено заключение кадастрового инженера, содержащее исчерпывающие пояснения о необходимости внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

Ведущая: Спасибо большое, Анжела Витальевна, за Ваши подробные, исчерпывающие ответы! От лица информагентства "Гарант" желаем успехов в Вашей деятельности.