Права на имущество или сделки с недвижимостью?

Изменения, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество по нотариально удостоверенным сделкам, внесенные Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 379-ФЗ) в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I и вступившие в силу с 1 февраля 2014 года – это лишь незначительная часть реформы гражданского законодательства. Закон № 379-ФЗ основывается на новой ст. 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество, действующей с 1 марта 2013 года. Именно эта статья и стала основой изменений. И здесь все не так радужно, как кажется на первый взгляд*.

Пункт 1 ст. 8.1 ГК РФ предусматривает, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов публичности и достоверности государственного реестра (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ). Это значит, что запись в государственном реестре должна соответствовать тем документам, которые имели место при регистрации. Но речь не идет о публичной достоверности государственного реестра [Публичная достоверность предполагает, что сведения государственного реестра презюмируются достоверными, и любой участник гражданского оборота может использовать их в своей деятельности. – Ред.]. У нас она просто напросто отсутствует. Публичную достоверность в свое время исключили и при регистрации юридических лиц. Однако в результате дискуссий она была введена в новую редакцию ст. 51 ГК РФ Федеральным законом от 28 июня 2013 г. № 134-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям".

Возвращаясь к ст. 8.1 ГК РФ, нельзя не рассказать о предыстории вопроса. Изначально не предусматривалась необходимость нотариальной регистрации сделок с недвижимостью. Дело в том, что частные нотариусы, увы, в 90-е годы никак не содействовали наведению порядка. И законодатель исходил из того, что квалифицированные специалисты Минюста РФ будут проверять законность сделок, вследствие чего фигура нотариуса была излишней. Но сейчас возникают большие сомнения насчет целесообразности проверки законности регистрации сделок или прав с недвижимостью в Росреестре. В результате в ст. 8.1 ГК РФ законодатели закрепили, что сделка должна быть нотариально удостоверена. Но не всегда, а в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

Следующий момент: при разработке этой нормы предполагалось, что уполномоченный орган [Росреестр. – Ред.] вправе проверить законность сделки. И все. Однако п. 5 ст. 8.1 ГК РФ на момент вступления в силу с 1 марта 2013 года был дополнен словами "в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом". То есть, если законодательством прямо не предусматривается такая проверка, получается, что Росреестр ее проводить не должен. К тому же в ст. 13 и ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отмечается, что если сделка нотариально удостоверена, то орган государственной регистрации правовую экспертизу документов и проверку законности сделки не осуществляет. И значит, не несет ответственности и за законность сделки тоже. Тогда возникает вопрос, в чем его главная функция? Видимо, только в фиксации факта регистрации...

Конечно, важным обстоятельством является то, что норма ст. 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество решила одну принципиально важную проблему: из самого заголовка и ее содержания следует, что регистрации должны подвергаться права на имущество, но не сделки с ним. Как показала практика, регистрация и прав, и сделок – это избыточное явление. К тому же, в развитых странах, на опыт которых мы стараемся опираться, предусмотрена либо регистрация сделок, либо регистрация прав.

В итоге, после различных дискуссий законодательно было решено перейти именно на регистрацию прав. Но вообще регистрация прав, как и регистрация юридических лиц, имеет смысл только тогда, когда есть публичная достоверность. А так как пока при регистрации прав этого нет, то говорить о защите интересов граждан можно с натяжкой...

Конечно, принятый Закон № 379-ФЗ – это важный шаг на пути изменения гражданского законодательства, предусматривающий ответственность нотариусов за проверку законности содержания сделки, законности прав и т.п.