Уменьшение арендной платы при неисполнении арендодателем обязанности по капитальному ремонту

Как арендатору уменьшить арендную плату в порядке ст. 616 ГК РФ в случае, если арендодатель не проводит капитальный ремонт помещения? Верно ли, что арендатор может заявить требование об уменьшении арендной платы и сразу после этого перечислять плату в меньшем размере? Или нужно это требование заявлять в суд и только после вынесения решения у арендатора появится право платить меньше? Как определить, на какую сумму уменьшить арендную плату? Арендатор сам определяет сумму уменьшения, или нужно проводить оценку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Размер арендной платы может быть снижен по соглашению сторон или по решению суда. Размер уменьшения по соглашению сторон определяется сторонами самостоятельно. При уменьшении по решению суда размер уменьшения определяется на основании представленных сторонами доказательств, судом могут учитываться положения договора, экспертные заключения и др. доказательства.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право в том числе потребовать соответственного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Из положений ст. 616 ГК РФ не следует, что нарушение арендодателем обязанности по капитальному ремонту дает право арендатору в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Соответственно, в такой ситуации изменение арендной платы возможно по соглашению сторон (в таком случае размер уменьшения определяется соглашением сторон, ст. 424 ГК РФ) либо по требованию арендатора в судебном порядке (смотрите, например, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2017 г. N 02АП-3185/17).

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, перед подачей иска арендатору следует обратиться с соответствующим предложением к арендодателю.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. При этом пунктом 2 ст. 425 ГК РФ сторонам предоставлено право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Соответственно, суд может предусмотреть, что размер арендной платы может быть изменен ранее даты вынесения судебного решения (смотрите, например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 15АП-5817/11).

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в том числе требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Также в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из совокупного толкования п. 1 ст. 616 ГК РФ и данных норм следует, что арендатору нужно будет доказать неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремонту (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2008 г. N 13АП-6213/2008, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2020 г. N 17АП-12561/20, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2023 г. N 19АП-6761/23), а также невозможность полного или частичного использования арендованных помещений по назначению, которая возникла после передачи арендатору арендованных помещений (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2018 г. N 20АП-1620/18, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 июня 2018 г. N Ф04-2130/18).

Также арендатор при обращении в суд должен будет обосновать заявляемый им размер уменьшения арендной платы. Поскольку иное законом им установлено, то могут быть предоставлены любые доказательства, которые арбитражный суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ст. 64, 68 АПК РФ), в частности, размер такого уменьшения может определяться как исходя из условий такого договора, например, если договором определена плата за единицу площади и установлен размер площади, которая не может использоваться арендатором, либо подтверждаться иными доказательствами, например экспертным заключением.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Ответ прошел контроль качества

31 января 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.