Акционерное общество провело аукцион по реализации единым лотом имущественного комплекса, включающего в себя земельные участки и здания на них. Отчетом об оценке была определена рыночная стоимость каждого объекта и итоговая величина рыночной стоимости имущественного комплекса, то есть начальная цена аукциона. По результатам аукциона стоимость всего лота значительно превысила его начальную цену. При этом окончательная стоимость отдельных объектов, проданных единым лотом, не определена (документы, определяющие порядок проведения аукциона, не регулируют данный вопрос). Каким образом определить цену отдельных объектов недвижимости, проданных единым лотом (по единой цене) для целей исчисления НДС?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Закон не регулирует правила определения цен реализации отдельных видов недвижимого имущества, проданных через аукцион единым лотом (по единой цене) для целей исчисления НДС. Представляется, что общество в таком случае может ориентироваться на порядок, предложенный Минфином России: при реализации на торгах единого имущественного комплекса, включающего земельный участок и расположенное на нем здание (строение, сооружение), для целей налогообложения НДС цена земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения) принимается равной произведению балансовой стоимости самого участка, а также расположенного на нем здания (строения, сооружения) на поправочный коэффициент, который рассчитывается как отношение конечной цены реализации комплекса к его балансовой стоимости, включающей балансовую стоимость отдельных видов имущества с учетом амортизации, составляющих комплекс.

Обоснование вывода:
Операции по реализации товаров на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 147 НК РФ). Исключения из этого правила установлены п. 2 ст. 146 НК РФ. Так, подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ выводит из-под объекта налогообложения НДС операции по реализации земельных участков.
Отсюда следует, что операции по продаже обществом через аукцион находящейся в РФ недвижимости, отличной от земельных участков, признаются объектом налогообложения НДС. Операции же по продаже земельных участков объектом налогообложения НДС не являются и, соответственно, НДС не облагаются.
Следовательно, для корректного определения налоговых обязательств по НДС в части операций по реализации недвижимости, подлежащих налогообложению НДС, налогоплательщик-продавец должен обладать информацией о цене реализации указанного имущества (п. 1 ст. 154 НК РФ).
Данное условие в анализируемой ситуации не соблюдается, поскольку имущественный комплекс реализован по единой цене, без выделения цены продажи земли и прочей недвижимости.
Законодательство о налогах и сборах не регулирует порядок определения цены реализации отдельных видов недвижимости, проданных единым лотом, по единой цене для целей исчисления НДС в таких случаях.
Вопрос исчисления НДС при реализации на аукционе объектов недвижимого имущества одновременно с земельным участком рассматривался в письме ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330@. По нашему мнению, положения приведенного письма применительно к анализируемой ситуации допускают следующее толкование: если фактическая цена продажи земли и иной недвижимости, реализуемой через аукцион единым лотом, отдельно не определена, то НДС следует начислять по общей налоговой ставке на всю стоимость лота.
Наряду с этим следует учитывать, что финансовое ведомство, отвечая на вопрос о применении НДС при реализации имущества, составляющего муниципальную казну и выкупаемого единым лотом, включающим земельный участок и расположенное на нем здание (строение, сооружение), исходило из следующего: при реализации на торгах единым лотом земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения) налоговую базу по НДС следует определять отдельно по каждому виду недвижимости в порядке, установленном ст. 158 НК РФ (письмо Минфина России от 01.02.2012 N 02-04-11/349). Применение данного порядка предполагает, что при реализации на торгах единого имущественного комплекса, включающего земельный участок и расположенное на нем здание (строение, сооружение), для целей налогообложения НДС цена земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения) принимается равной произведению балансовой стоимости самого участка, а также расположенного на нем здания (строения, сооружения) на поправочный коэффициент, который рассчитывается как отношение конечной цены реализации комплекса к его балансовой стоимости, включающей балансовую стоимость отдельных видов имущества с учетом амортизации, составляющих комплекс.
Такой подход выглядит более справедливым, поскольку позволяет начислять НДС лишь на облагаемый оборот. Учитывая положения п. 7 ст. 3 НК РФ, представляется, что общество может им воспользоваться, что, однако не исключает налоговых рисков, поскольку предложенный Минфином России механизм прямо законом не предусмотрен.
Заметим, что официальных разъяснений, из которых бы следовала возможность определения цены реализации отдельных объектов недвижимости, реализованных через аукцион единым лотом, пропорционально определенной оценщиком рыночной стоимости, нами не обнаружено. Правомерность такого порядка общество также должно быть готово отстаивать в споре с налоговым органом, оценить перспективы которого мы не можем.
Материалов судебной практики по данному вопросу нами не обнаружено. Выраженная позиция является нашим экспертным мнением. Для более объективной оценки налоговых рисков рекомендуем обществу обратиться с соответствующим запросом непосредственно в Минфин России (подп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

4 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.