Физическое лицо хочет продать 1/2 доли жилого дома и земельного участка в августе 2021 года за 6 500 000 руб. (стоимость земли 194 250 руб., дом - 6 305 750 руб.). Недвижимость расположена на территории Владимирской области. Доля указанного земельного участка была приобретена у физического лица в 2017 году по договору купли-продажи за 100 000 руб. В договоре указано, что расчеты между сторонами произведены полностью до его подписания. Лица не являются взаимозависимыми. Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2021 составляет 555 000 руб. (стоимость 1/2 доли - 277 500 руб.). Доля в жилом доме образована в результате строительства. Право собственности было зарегистрировано в 2019 году. Документов по строительству не сохранилось. Кадастровая стоимость жилого дома на 01.01.2021 составляет 20 000 000 руб. (стоимость 1/2 доли - 10 000 000 руб.). В 2021 году других сделок по продаже недвижимости не совершалось и не планируется. Физическое лицо ранее правом на получение имущественного вычета по приобретению жилья не пользовалось. Жилье не является единственным, в предпринимательской деятельности не использовалось. Облагаются ли доходы от продажи НДФЛ? Какую сумму НДФЛ необходимо будет уплатить?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доходы, полученные в результате продажи указанных объектов недвижимости, подлежат обложению НДФЛ.
При этом наиболее выгодным вариантом нам представляется заявление имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. в отношении доходов от продажи доли в жилом доме, в размере документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением (100 000 руб.), - в отношении доходов от продажи доли земельного участка.
В результате общая сумма налога к уплате составит 792 253 руб.
Если налогоплательщик решит дополнительно заявить вычет, связанный с приобретением земельного участка, то данную сумму налога можно уменьшить на 13 000 руб.

Обоснование вывода:
В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению НДФЛ. Согласно п. 1.1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении указанных доходов устанавливается в размере 13%.
Согласно положениям п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ в общем случае доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, которые не имеют отношения к рассматриваемой ситуации. Соответственно, доходы от продажи недвижимости будут облагаться НДФЛ, если продажа осуществляется до истечения 5 лет с момента возникновения права собственности.
Право собственности на недвижимое имущество (в частности, на землю и жилой дом) подлежит государственной регистрации и возникает у приобретателя имущества с момента такой регистрации (ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации продажа долей в недвижимости планируется в 2021 году (до истечения минимального срока владения), полученный доход не освобождается от налогообложения НДФЛ. В этом случае у продавца возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи недвижимости (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).
Кроме того, отметим, что налоговая база по доходам от реализации земельного участка и жилого дома будет определяться отдельно, так как это отдельные объекты недвижимости.
При определении налоговой базы по НДФЛ от продажи объекта недвижимости, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года, необходимо учитывать положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Согласно данной норме стоимость проданного имущества, указанную в договоре купли-продажи, необходимо сравнить с расчетной величиной, определяемой как произведение кадастровой стоимости объекта недвижимости на понижающий коэффициент 0,7*(1). И если полученный от продажи доход меньше, чем определенная таким образом расчетная величина, то в целях налогообложения НДФЛ доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Иными словами, в целях обложения НДФЛ дохода от реализации недвижимости на основании п. 2 ст. 214.10 НК РФ принимается максимальная из двух величин:
1) цена сделки, по которой реализована недвижимость;
2) кадастровая стоимость, определенная на 1 января года, в котором реализована недвижимость, умноженная на коэффициент 0,7 (если цена сделки < кадастровой стоимости х 0,7). При этом в расчет берется кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором реализована недвижимость.
В ситуации, когда проданный объект находится в общей долевой собственности, кадастровая стоимость в целях расчета налогооблагаемого дохода дополнительно умножается на размер доли.
Соответственно, в рассматриваемом случае доходы от продажи 1/2 доли жилого дома принимаются равными 70% ее кадастровой стоимости, а именно 7 000 000 руб. (20 000 000 х 70% х 1/2), так как эта расчетная величина больше цены, указанной в договоре (6 305 750 руб.).
Доходы от продажи 1/2 доли земельного участка принимаются равными цене, указанной в договоре (194 250 руб.), так как она равна 70% кадастровой стоимости этой доли (555 000 х 70% х 1/2).
При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик, являющийся налоговым резидентом РФ, имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
Так, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Это означает, что сумма полученных доходов может быть уменьшена на размер заявленного вычета в 1 000 000 руб. При этом обратим внимание, что данный вычет предоставляется не на каждый объект недвижимости, а в отношении общей суммы доходов, полученных от продажи недвижимости за налоговый период (календарный год).
Если проданный объект находился в общей долевой собственности, данный вычет в силу подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ распределяется между совладельцами пропорционально их доле. Вместе с тем, если доля продается как самостоятельный объект (по отдельному договору купли-продажи), при сохранении других долей в собственности прежних владельцев, имущественный вычет предоставляется бывшему владельцу в полной сумме - 1 000 000 руб. (п. 4.1 постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П, письма Минфина России от 05.06.2019 N 03-04-05/41146, от 31.05.2019 N 03-04-05/39880, от 17.05.2019 N 03-04-05/35655, от 08.05.2019 N 03-04-05/33858).
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Для этого необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы) (письмо Минфина России от 09.11.2012 N 03-04-05/7-1265).
Отметим, что при продаже нескольких объектов, находившихся в собственности менее минимального срока владения, налогоплательщик вправе заявить одновременно по одним объектам вычет в размере 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), а по другим - вычет в размере понесенных затрат на их приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такое совмещение не запрещено (письма Минфина России от 07.06.2019 N 03-04-05/41944, от 26.02.2019 N 03-04-05/12226, от 27.04.2016 N 03-04-05/24433).
В данной ситуации у продавца отсутствуют документы, подтверждающие расходы на строительство дома, следовательно, в отношении доходов с его продажи целесообразно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб. Соответственно, налоговая база составит 6 000 000 руб. (7 000 000 - 1 000 000), сумма налога - 780 000 руб. (6 000 000 х 13%).
В отношении земельного участка имеется договор купли-продажи доли на сумму 100 000 руб. Отметим, что в соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ исполнение обязательств между физическими лицами подтверждается распиской. При этом если в текст договора включено положение о том, что на момент его подписания расчеты между сторонами произведены полностью, как в рассматриваемом случае, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств, можно считать подтвержденными (смотрите информацию ФНС России от 01.06.2021, письма ФНС России от 22.05.2013 N ЕД-4-3/9243@, Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/7-93). Следовательно, в отношении земельного участка доходы от продажи можно уменьшить на налоговый вычет в размере 100 000 руб. Налоговая база в таком случае составит 94 250 руб. (194 250-100 000), сумма налога - 12 253 руб.*(2) (94 250 х 13%).
Полученные доходы необходимо задекларировать, представив налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Налог необходимо уплатить не позднее 15 июля (п. 6 ст. 227 НК РФ).

К сведению:
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговых баз в соответствии с п. 3 или 6 ст. 210 НК РФ, облагаемых по основной ставке НДФЛ 13%(15%), налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них*(3).
В соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом.
Вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб. (первый абзац подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
В рассматриваемом случае условия, необходимые для получения имущественного вычета по расходам на приобретение земельного участка, выполняются. Препятствий для заявления данного вычета в случае отсутствия документов, подтверждающих расходы на строительство дома, мы не видим.
Таким образом, налогоплательщик дополнительно вправе заявить имущественный вычет по приобретению земельного участка размере 100 000 руб., тем самым уменьшив сумму налога к уплате на 13 000 руб. (100 000 х 13%).
Отметим, что оба вычета (по продаже и приобретению) следует указывать в одной декларации.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года;
- Энциклопедия решений. Налоговый вычет по НДФЛ при продаже имущества (имущественных прав);
- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет;
- Энциклопедия решений. Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества;
- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при приобретении (строительстве) жилья;
- Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при продаже жилья и одновременной покупке другого жилого имущества
- Расчет и декларирование НДФЛ при продаже жилья в 2020 году (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, март 2021 г.);
- Вопрос: Имеет ли право собственник при продаже нового дома в целях расчёта НДФЛ уменьшить доходы на сумму расходов на его строительство и какими документами должны подтверждаться данные расходы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара

Ответ прошел контроль качества

13 августа 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Необходимо также учитывать, что субъекты РФ вправе уменьшать (вплоть до нуля) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, а также размер понижающего коэффициента. Уменьшение может быть установлено для всех или отдельных категорий налогоплательщиков (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Однако Закона Владимирской области, регулирующего данный вопрос, нами не обнаружено.
*(2) Сумма НДФЛ исчисляется в полных рублях. Сумма налога менее 50 копеек отбрасывается, а сумма налога 50 копеек и более округляется до полного рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ).
*(3) Начиная с 1 января 2019 года налогоплательщики вправе учесть расходы на покупку садового земельного участка, где был построен жилой дом, в составе имущественного налогового вычета после государственной регистрации права собственности на дом (смотрите информацию ФНС России от 17.09.2020, письма Минфина России от 08.09.2020 N 03-04-06/78611, от 07.09.2020 N 03-04-07/78389, ФНС России от 15.09.2020 N БС-4-11/14930@).