Одностороннее изменение арендодателем арендной платы после заключения договора аренды на новый срок

Был заключен договор аренды на 5 лет. Сразу после его истечения, в июле 2024 года, стороны заключили новый договор аренды на следующие пять лет. Арендодатель ежегодно имеет право увеличивать плату за помещение на размер годовой инфляции. В конце каждого года арендная плата увеличивалась на размер годовой инфляции. В 2024 году он увеличить арендную плату не успел, и в июле 2024 года договор был заключен по цене 2023 года. Сейчас в конце года он прислал уведомление об увеличении арендной платы на уровень годовой инфляции. Возник спор. Арендодатель полагает, что раз отношения длящиеся, арендатор не сдавал помещение и оставался в нем, то он имеет право увеличить арендную плату уже в этом году. Закон нарушен не будет. Арендатор возражает и говорит, что увеличить арендную плату он может только в следующем году, то есть раз в год, как и указано в законе. А раз договор заключен в июле 2024 года, то право увеличить арендную плату у него возникнет только в июле 2025 года.
Есть ли судебная практика по таким спорам?

Прежде всего напомним, что такие направления деятельности, как правовая экспертиза документов, а также оценка судебной перспективы споров не относятся к компетенции Правового консалтинга. В рамках предоставления информационного блока "База знаний службы Правового консалтинга" эксперты не анализируют содержание документов (сделок) и не оценивают перспективу их квалификации судом. Поэтому в рамках данной консультации предоставляется ответ общего характера, основанный на предоставленной информации, с изложением нашей позиции по вопросу.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение сторон об изменении условий договора по существу само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в пп. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (далее - Постановление N 73), если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором. Здесь же напомним, что до настоящего времени остаются актуальными разъяснения, приведенные в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Таким образом, если договором аренды, заключенным на срок более года, арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение условия о размере арендной платы, он вправе с периодичностью не чаще одного раза в год уведомлять арендатора о соответствующем изменении. Если иное не вытекает из договора, в случае одностороннего изменения условия сторонам не требуется заключать дополнительное соглашение к договору аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 указанной статьи, смотрите также п. 14 Постановления N 73). В рассматриваемой ситуации отношения сторон регулируются новым договором, при этом, если в новом договоре размер арендной платы определен сторонами в том же размере, что и в предыдущем договоре, годичный период, по истечении которого арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, начинает течь заново. В связи с этим право на одностороннее изменение размера арендной платы, как нам представляется, арендодатель сможет реализовать лишь по истечении года с момента заключения нового договора аренды. То обстоятельство, что фактически период пользования арендатором объектом аренды не прерывался, поскольку новый договор аренды вступил в силу непосредственно после истечения срока аренды по предыдущему договору, на наш взгляд, не имеет значения: заключив новый договор аренды, арендодатель согласился в том числе с условием о размере арендной платы. Это означает, что указанный размер должен оставаться неизменным в течение года после заключения договора, и лишь после этого арендодатель получит возможность изменить его в одностороннем порядке. Судебной практики, где бы рассматривались аналогичные ситуации, мы не обнаружили. Косвенно наш подход подтверждается, например, в апелляционном определении СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 ноября 2023 г. по делу N 33-17888/2023, в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 г. N 11АП-4164/16. Однако мы не можем исключить вероятности иного подхода к решению этого вопроса в случае передачи на рассмотрение суда спора относительно правомерности изменения размера арендной платы при описанных обстоятельствах.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

10 декабря 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.