Являются ли действия застройщика по частичному демонтажу существующих ОКС в целях осуществления нового строительства реконструкций этих существующих ОКС или сносом в рамках нового строительства?

Заказчик получил от уполномоченного органа отказ в выдаче разрешения на строительство.
В целях получения разрешения на строительство объекта предоставлена проектная документация. Согласно проектной документации новое строительство объекта капитального строительства планируется разместить на месте размещения существующих объектов капитального строительства (благоустроенные площадки и железнодорожные пути необщего пользования (далее - ОКС), при этом в проекте предусмотрен частичный демонтаж данных объектов (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ).
Частичный снос (демонтаж) ОКС предполагается осуществлять в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ для строительства ОКС, то есть в рамках нового строительства (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2021 N 13-00176/21).
При этом отказ уполномоченного органа мотивирован тем, что для осуществления частичного демонтажа ОКС в рамках нового строительства необходимо получить разрешение на строительство указанных ОКС в целях их реконструкции.
Являются ли действия заказчика реконструкцией ОКС, или это демонтаж в рамках нового строительства (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ)? Есть ли правоприменительная практика по вопросу о правомерности такого отказа? Могут ли возникнуть проблемы с внесением изменений в ЕГРН в случае частичного сноса указанных ОКС без получения разрешения на реконструкцию указанных ОКС?

Предоставить однозначный ответ на вопрос о разграничения между собой различных видов строительной деятельности (демонтаж, реконструкция, новое строительство и т.д.) с правовой точки зрения затруднительно, поскольку требуется применение специальных познаний в области строительства. В то же время полагаем, что может быть полезной следующая информация.

1. Частью 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) предусмотрены следующие общие основания для отказа в выдаче разрешения на строительство:

- отсутствие документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ;

- несоответствие таких документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Таким образом, законом прямо не предусмотрено такое основание для отказа в выдаче разрешения на строительство, как: запланированная деятельность по демонтажу объектов капитального строительства относится к реконструкции, а не к новому строительству.

В соответствии с п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ "14.4) снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей".

Порядок сноса объектов капитального строительства определен главой 6.4 ГрК РФ. При этом порядок сноса части объекта в данной и иных главах ГрК РФ отдельно не описан, несмотря на то, что такая возможность предусмотрена п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ, что уже создает определенные трудности при выборе способа действий. В отсутствие отдельного порядка полагаем, что необходимо руководствоваться общими правилами изменения объектов, что соотносится и с ч. 8 ст. 55.30 ГрК РФ.

Согласно ч. 8 ст. 55.30 ГрК РФ положения главы 6.4 ГрК РФ не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Снос объекта капитального строительства осуществляется в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ для строительства объектов капитального строительства.

Главой 6 ГрК РФ определены одинаковые требования к порядку подготовки проектной документации, получению разрешения на строительство как на новое строительство, так и на реконструкцию. Но их важно различать с точки зрения дальнейшей судьбы объекта, порядка оформления прав на объекты и т.д.

Реконструкция объектов и новое строительство с частичным демонтажем ранее существующих объектов капитального строительства могут действительно представлять собой несколько похожие процессы (смотрите постановление Девятого ААС от 2 октября 2024 г. N 09АП-43680/24, постановление ФАС Уральского округа от 11 апреля 2011 г. N Ф09-1678/11-С3 по делу N А07-11915/2010 (извлечение)). И на практике такое совмещение обычно признает деятельность новым строительством, если оно осуществляется при полном сносе предыдущего объекта (решение Куйбышевского районного суда г. Омска Омской области от 21 сентября 2023 г. по делу N 2-868/2023, решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 04 февраля 2021 г. по делу N 2-122/2021). Но не всегда законодательство учитывает все возможные ситуации, которые возникают на практике.

По нашему мнению, основное отличие указанных мероприятий будет связано с целью таких действий. Реконструкция направлена на изменение существующего объекта с целью его дальнейшей эксплуатации (например, для расширения производства, устранения угроз обрушения и т.д.). Новые части объекта так или иначе связаны со строительными конструкциями действующего объекта.

Частичный снос направлен на уничтожение части объекта, а новое строительство связано с эксплуатацией совершенно другого объекта. При этом частично демонтированный объект может продолжать свое существование отдельно от вновь построенного объекта, либо подлежать дальнейшей ликвидации.

Но в каждом конкретном случае итоговый ответ может предоставить только специалист, обладающими специальными познаниями в области строительства (решение Раменского городского суда Московской области от 18 апреля 2012 г. по делу N 2-110/12, решение Ленинского районного суда г. Воронежа Воронежской области).

Таким образом, по нашему мнению, правомерность действий уполномоченного органа может быть подтверждена/опровергнута только в результате соответствующей строительно-технической экспертизы.

2. Нормы Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) практически не регулируют порядок внесения изменений в ЕГРН при частичном сносе объекта.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ постановка на кадастровый учет и регистрация прав на объекты на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, за исключением случаев, если для строительства и т.д. не требуется разрешения на строительство.

Следовательно, постановка на кадастровый учет реконструированного объекта осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое и подтверждает изменение объекта. При этом демонтируемую часть объекта не нужно отдельно снимать с кадастрового учета. Кадастровый номер объекта после его реконструкции останется прежним.

Согласно ч. 7 ст. 40 Закона N 218-ФЗ снятие с кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, машино-мест осуществляется в связи с прекращением существования таких зданий сооружений, либо прекращением существования части здания, сооружения, в котором расположены помещения, машино-места.

Таким образом, снятие здания, сооружения с кадастрового учета возможно только при полном его уничтожении. При гибели части здания, сооружения допускается снять с учета только помещение, машино-место, которое было расположено в уничтоженной части здания, сооружения, но возможность снятия с кадастрового учета части здания, сооружения прямо не оговаривается несмотря на то, что такое действие выглядит вполне логичным.

По общим правилам здание снимается с государственного кадастрового учета на основании заявления собственника и акта обследования (смотрите пп. 1, 2 ст. 14, ч. 2 ст. 15, ст. 23 Закона N 218-ФЗ), т.е. не требуется предоставления какой-либо разрешительной документации. Одним из документов, на основании которого составляется акт обследования, является соответствующий раздел проектной документации объекта капитального строительства в случае сноса или демонтажа объекта капитального строительства для обеспечения строительства, реконструкции других объектов капитального строительства (подп. 6 п. 10 Требований к подготовке акта обследования, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 мая 2021 г. N П/0217).

Но поскольку законом не определена возможность снятия с учета части здания, сооружения, полагаем, что указанное заявление и документы могут не обеспечить достижение необходимой цели.

На практике встречаются случаи внесения изменений в ЕГРН в рамках процедур, которые не урегулированы Законом N 218-ФЗ. Так, не определена форма заявления и перечень прикладываемых документов, необходимых для реализации прав собственников, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Исходя из вышеизложенного, рекомендуем обратиться в органы Росреестра (в приемные дни), для обсуждения вопроса о том, возможно ли внесение изменений в ЕГРН на основании заявления собственника при изменении объекта, если такие изменения связаны не с реконструкцией, а с частичным уничтожением объекта. Полагаем также, что может потребоваться и консультация кадастрового инженера.

В качестве еще одного из вариантов предлагаем рассмотреть возможность полного сноса существующих объектов в рамках первого этапа строительства, т.к. это исключит вопросы уполномоченного органа и позволит снять объекты с кадастрового учета в более короткие сроки. Соответственно, при постановке на кадастровый учет нового здания старые объекты не будут фигурировать в ЕГРН и границы старых и новых объектов не будут накладываться друг на друга.

К сожалению, правоприменительная практика по данному вопросу не обнаружена. Учитывая изложенное, указанная позиция является мнением отдельного эксперта и может не совпадать с мнением иных специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ермакова Елена

Ответ прошел контроль качества

27 ноября 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.