Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в отсутствие нарушений со стороны арендатора

Какие есть варианты досрочного расторжения договора аренды арендодателем в связи с невыгодными условиями договора, без взимания неустоек и штрафов?
Нарушений со стороны арендатора нет. Договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться с определенной периодичностью по соглашению сторон. Право на одностороннее изменение арендной платы арендодателю договором не предоставлено.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, договор считается соответственно расторгнутым или измененным также в результате одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения полностью или частично в тех случаях, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности, необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства.

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Согласно этой норме если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, отказ арендодателя от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок, допускается лишь в случае, если соответствующее право арендодателя предусмотрено договором аренды. Если такое условие в договор не включено, он может быть расторгнут по инициативе арендодателя лишь судом, в том числе в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

Как уже указано, по общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение сторон об изменении условий договора, по существу, само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в пп. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором.

В силу пп. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 апреля 2010 г. N 1074/10, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в п. 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В определении Верховного Суда РФ от 17 апреля 2017 г. N 306-ЭС17-2823 по делу N А12-28452/2016 отмечается, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке (смотрите также постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 августа 2020 г. N Ф01-12109/20 по делу N А43-42068/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 24 октября 2017 г. по делу N 33-8168/2017).

Рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране также не считается существенным изменением обстоятельств, дающим право на изменение договорного условия о размере арендной платы (смотрите определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 февраля 2012 г. N ВАС-63/12).

Поскольку законом императивно не урегулирован порядок реализации арендодателем права на одностороннее изменение арендной платы, такой порядок может быть согласован сторонами в договоре. В отсутствие в договоре соответствующих правил, на наш взгляд, подлежат применению общие правила ГК РФ о порядке отказа от исполнения договора (ст. 310, 450.1 ГК РФ) и - по аналогии - правила ГК РФ об одностороннем изменении условий договора (п. 4 ст. 523 ГК РФ). По смыслу указанных норм, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора или на его изменение может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора (об изменении договора), и в этом случае, если иное не предусмотрено договором, он прекращается либо считается измененным с момента получения данного уведомления. Схожую позицию можно обнаружить и в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2020 г. N Ф02-1504/20 по делу N А10-1105/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 июля 2019 г. N Ф05-7481/19 по делу N А40-126980/2018).

Однако если договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться (с определенной периодичностью и в определенных пределах) лишь по соглашению сторон и при этом не предусмотрено, что стороны обязаны заключать соответствующие соглашения, оснований требовать от арендатора заключения соответствующего соглашения у арендодателя, как нам представляется, не имеется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 ноября 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.