Строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Возможно ли построить капитальное или некапитальное строение на земельном участке сельскохозяйственного назначения, который находится за границами населенного пункта? Какими признаками обладает объект некапитального строительства? Для каких целей возможно строительство на земельном участке сельскохозяйственного назначения (объект находится на территории Республики Крым)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Возведение объектов капитального/некапитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения в целом не запрещено. Но есть некоторые особенности:

- не осуществляется строительство объектов капитального строительства на землях, относящихся к сельскохозяйственным угодьям - возможно только размещение объектов некапитального строительства;

- на территории Республики Крым на землях сельскохозяйственного назначения в большинстве муниципальных образований не разрешено возводить индивидуальные жилые дома.

Обоснование позиции:

1. Согласно п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

В силу ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 ст. 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 (далее - Классификатор).

В соответствии с кодом 1.0 Классификатора сельскохозяйственное использование подразумевает ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе допускается размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, например для содержания и разведения животных, птиц, пчел и др., размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства и т.д.

Виды разрешенного использования конкретного земельного участка фиксируются в градостроительном регламента. Но согласно ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Из изложенного следует, что на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и т.д. При этом для размещения зданий и сооружений возможно использовать лишь земельный участок сельскохозяйственного назначения, не являющийся сельскохозяйственными угодьями, за исключением строительства жилых домов, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. Но в Республике Крым и такое строительство в большинстве муниципальных образований недопустимо (закон Республики Крым от 26 апреля 2022 г. N 278-ЗРК/2022 "О муниципальных образованиях Республики Крым, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности", распоряжение главы Республики Крым от 5 ноября 2019 г. N 562-рг "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений"). На землях сельскохозяйственных угодий разрешено размещать только объекты некапитального строительства в целях, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка. (смотрит, например, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 сентября 2022 г. по делу N 2а-5157/2022, решение Баксанского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15 июня 2021 г. по делу N 2а-831/2021).

Отметим, что объект недвижимости должен создаваться с соблюдением ряда условий: наличие земельного участка, который предоставлен в установленном порядке и разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта, соблюдение строительных норм и правил, а также в случаях, предусмотренных законодательством, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В этой связи рекомендуем для ознакомления материал: Вопрос: В собственности ООО имеется земельный участок сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - растениеводство. На указанном земельном участке ООО решило построить фруктохранилище: основа - колонны на фундаменте, стены - сэндвич-панели и крыша. Как ввести в эксплуатацию данное сооружение? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)

2. Понятия капитального/некапитального объектов строительства закреплены в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ).

В соответствии с пп. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). Более подробно по данному вопросу смотрите в материалах: Вопрос: Объекты капитального строительства и некапитальные объекты (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2023 г.); Вопрос: Отнесение ангара арочного бескаркасного, из самонесущих арок, сборно-разборного к объекту капитального строительства или к некапитальному строению, сооружению (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2022 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ермакова Елена

Ответ прошел контроль качества

6 сентября 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.