Право собственника снести принадлежащее ему здание, имеющее общую стену с другим зданием

Вправе ли собственник снести принадлежащее ему здание, имеющее общую стену с другим зданием?

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Поскольку в силу ст. 235 ГК РФ уничтожение имущества влечет за собой прекращение права собственности на него, постольку совершение действий по уничтожению имущества по воле его собственника представляет собой акт распоряжения таким имуществом и поэтому само по себе не противоречит закону (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 51-КГ18-10, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2022 N Ф04-6463/22, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 N 20АП-4591/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2009 N 08АП-1961/2009).

На это указывают также нормы градостроительного законодательства, из которых следует, что снос объекта капитального строительства осуществляется в том числе на основании решения собственника такого объекта (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ, далее - ГрК РФ).

При этом из приведенных норм однозначно следует, что осуществление собственником своих прав не должно нарушать закон, а также права и законные интересы третьих лиц, а в ч. 3 ст. 55.31 ГрК РФ особо оговаривается, что в процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.

Соблюдение этих требований обусловливается, прежде всего, установлением особого порядка сноса объекта. В частности, по общему правилу он должен осуществляться в соответствии отдельным документом - проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства, который готовится специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов, на основании результатов и материалов обследования объекта капитального строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды (ч. 2 и ч. 4 ст. 55.30, ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ). Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства утверждены постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 N 509.

Исключение из указанного выше правила составляют лишь случаи, когда производится снос объектов, указанных в пп. 1-3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, а также когда снос объекта производится для строительства нового объекта: в первом случае проект готовится по инициативе застройщика, во втором - проект по сносу объекта включается составной частью в документацию по строительству нового объекта (п. 2 ч. 13 ст.48, ч. 3 и ч. 8 ст. 55.30 ГрК РФ).

Кроме того, по общему правилу работы по сносу объекта должны осуществляться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, а выполнение работ по сносу объектов капитального строительства по договорам подряда на осуществление сноса обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов) (ч. 4, ч. 7 и ч. 8 ст. 55.31 ГрК РФ).

Помимо этого, о начале и окончании сноса объекта застройщик уведомляет соответствующий орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект, а последний обязан проверить наличие результатов и материалов обследования объекта капитального строительства и проекта по его сносу и уведомить об окончании сноса орган регионального государственного строительного надзора (ч. 9, ч. 10, ч. 11, ч. 12 и ч. 14 ст. 55.31 ГрК РФ).

Безусловно, конструктивные особенности объекта капитального строительства тоже могут оказывать влияние на возможность его сноса. На практике могут возникать ситуации, когда совершение тех или иных действий со зданием, которое имеет общую стену с другим зданием, может оказаться невозможным, поскольку приведет или со значительной степенью вероятности может привести к повреждению последнего (смотрите, например, решение Таганского районного суда г. Москвы от 28.06.2023 по делу N 02-0083/2023, решение Беловского городского суда Кемеровской области от 01.11.2023 по делу N 2-876/2023, решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24.08.2021 по делу N 2-144/2021, решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10.06.2021 по делу N 2-131/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 26.09.2019 по делу N 33-11471/2019).

В этой ситуации собственник здания, имеющего общую стену со сносимым зданием, не лишен права обратиться в суд о запрещении деятельности по его сносу в связи с опасностью причинения вреда в будущем (ст. 1059 ГК РФ). Однако следует помнить, что опасность причинения вреда в будущем должна иметь реальный характер и подтверждаться соответствующими видами доказательств (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.04.2021 N 18-КГ21-13-К4), а деятельность, которую истец требует прекратить, должна начаться на момент предъявления иска в суд (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05.05.2016 по делу N 33-3223/2016, определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 21.05.2012 по делу N 11-2817/2012).

В случае же причинения вреда зданию сносом другого здания, которое имеет общую стену с первым, собственник этого здания также может обратиться в суд с иском о взыскании причиненных этим убытков и (или) возложении обязанности на собственника снесенного здания восстановить конструкции, которым был причинен вред, в том числе и общие стены (ст. 15, ст. 1064, ст. 1082 ГК РФ, определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.07.2023 по делу N 8Г-11276/2023[88-12432/2023]).

В заключение отметим, что в правоприменительной практике существует позиция, согласно которой здания, имеющие общую стену, фундамент, однородность материала стен, единое архитектурное решение, общие коммуникации, могут быть признаны единым зданием (смотрите, например, определение Верховного Суда РФ от 04.02.2021 N 304-ЭС20-19184, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 14.06.2019 N 83-АПА19-8 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 N 15АП-2237/18). В этой ситуации нельзя исключить признание тех или иных конструкций общим имуществом (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 01.12.2023 по делу N А73-11954/2023).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

9 августа 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.