Вправе ли собственник/арендатор земельного участка поднять уровень земли, если такие действия приводят к затоплению смежных земельных участков?

1. В населенном пункте (г. Чехов Московской области) вдоль участков была выкопана дренажная канава, туда со всех участков уходила вода. Позже земля между старыми участками и дренажной канавой была продана. Новый собственник поднял уровень земли, оставшейся при копке котлована, что привело к затоплению верхнего участка талыми и дождевыми водами, так как участок является тупиковым и насыпь земли мешает естественному стоку воды. Отводить воду в другое место нет возможности, так как граница с новым участком является низшей точкой. Уровень воды достигает 30-40 см.
Имеет ли право новый собственник преграждать путь для схода воды?
Нужна только небольшая канава через участок нового собственника вдоль забора к открытому дренажу, или нужно вернуть прежний уровень земли. Также новый собственник неоднократно выкачивал воду со своего котлована на верхний участок, при этом он утверждает, что сливает на своем участке (под забором), но, так как участок поднят, вода перетекает к соседям.
Куда можно обратиться с жалобой? На какие нормы и правила сослаться? Вправе ли был сосед направить ливневку под забор? Какие существуют нормативы по строительству? Есть ли судебная практика по данному вопросу?
2. Какой установлен максимальный процент застройки земельного участка при аренде участка под строительство дома? На какую высоту можно поднять уровень земли на участке? Можно ли изменять прежний уровень земли, если участок находится ниже, и препятствовать естественному стоку дождевых и талых вод с соседнего участка?
Участок сформирован заново. Раньше через него уходила под уклон вода к канаве (открытый дренаж).

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Порядок проведения работ по изменению уровня земельного участка (подъем/понижение) законодательством не урегулирован. Полагаем, что в рассматриваемых случаях лицо, чьи права нарушены, может обратиться в целях их защиты в суд или в органы местного самоуправления, а также в органы прокуратуры.

Обоснование позиции:

1. Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Чехов Московской области, утвержденными постановление Администрации городского округа Чехов Московской области от 29.07.2021 N 1263/13-01, максимальный процент застройки на земельных участках с видами разрешенного использования: для строительства индивидуальных жилых домов, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) в зоне Ж-2, Ж-2а, для ведения садоводства (зона СХ-2) установлен в размере 40%. (В данном случае не имеет значения, на каком праве принадлежит лицу земельный участок).

2. Запрет на проведение работ по подъему уровня земли на своем земельном участке в действующем законодательстве не обнаружен. Но и порядок осуществления таких работ законом не определен.

Исходя из практики, порядок изменения уровня земельного участка может быть урегулирован Правилами землепользования и застройки, утвержденными органами местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (смотрите определение ВС Республики Адыгея от 05.03.2021 по делу N 33-300/2021). Однако в Правилах землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Чехов Московской области такие нормы не обнаружены, в связи с чем необходимо руководствоваться общими нормами действующего законодательства.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы и т.д., выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

В соответствии с пп. 3, 4 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По смыслу ст. 606 ГК РФ собственник передает арендатору свои полномочия владения и пользования имуществом, соответственно, к арендатору также переходят и обязанности по использованию арендованного имущества надлежащим образом. Кроме того, в договоре аренды обычно указывают обязанности арендатора аналогичные вышеназванным обязанностям собственника.

Учитывая изложенное, как собственник, так и арендатор должны использовать принадлежащие им земельные участки таким образом, чтобы не нарушать права третьих лиц, в том числе владельцев/собственников смежных земельных участков.

В силу ст. 304, 305 ГК РФ собственник имущества (иные лица, чьи права нарушены) вправе требовать защиты своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45, 47 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Учитывая изложенное, владельцы затопляемых земельных участков вправе обратиться в суд в целях защиты своих прав, в том числе путем возложения на владельца/собственника смежного земельного участка обязанностей, например, по устройству системы водоотведения и т.д. (смотрите, например, определение Тюменского областного суда от 31.07.2023 по делу N 33-4314/2023, определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2024 по делу N 8Г-10137/2024[88-13538/2024], определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2022 по делу N 8Г-13275/2022[88-15223/2022], п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"). В случае, если земельный участок находится в собственности, исковые требования предъявляются, соответственно, к собственнику земельного участка. В случаях, если земельный участок находится в аренде, полагаем, необходимо привлечь в качестве соответчиков и арендатора, и собственника земельного участка.

Помимо изложенного, собственник/владелец затапливаемого земельного участка вправе обратиться в органы местного самоуправления с просьбой провести контрольные мероприятия (муниципальный земельный контроль) в отношении порядка использования соседнего земельного участка. В отношении арендатора земельного участка в рамках муниципального земельного контроля проверяется также и соблюдение им условий договора аренды (смотрите определение ВС Республики Адыгея от 16.06.2020 по делу N 33-772/2020).

Кроме того, согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура РФ - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, уголовное преследование в соответствии со своими полномочиями, а также выполняющих иные функции. На основании п. 1 ст. 6 Закона N 2202-1 требования прокурора, вытекающие из его полномочий, перечисленных в ст. 21, 26 данного Закона, подлежат безусловному исполнению в установленный срок. Учитывая изложенное, органы прокуратуры также обладают полномочиями по проверке соблюдения юридическими/физическими лицами требований законодательства.

Таким образом, отсутствие правового регулирования мероприятий по подъему уровня земельного участка не лишает лиц, чьи права нарушены, права защищать их как в судебном, так и в административном порядке.

3. Строительные нормы и правила о месте размещения ливневой канализации на земельном участке не обнаружены. Полагаем, что в такой ситуации также подлежат применению вышеназванные нормы права.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ермакова Елена

Ответ прошел контроль качества

12 августа 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.