Зачет обеспечительного платежа при заключении нового договора аренды

Был заключен договор аренды квартиры. Одним из условий было осуществление первого платежа, который признается как страховой депозит и по завершении действия договора засчитывается в качестве оплаты за последний месяц. Данный договор был расторгнут, заключен новый.
Может ли данный платеж быть зачтен в качестве обеспечительного платежа, оплаты постоянной или переменной части арендной платы по новому договору аренды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

По соглашению сторон указанная в вопросе сумма может быть зачтена в качестве обеспечительного платежа, оплаты постоянной или переменной части арендной платы по новому договору аренды. Такое условие может быть включено в текст нового договора аренды или сформулировано в отдельном соглашении.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу пп. 3, 4 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Иначе говоря, заключение нового договора аренды не препятствует исполнению финансовых обязательств сторон по предыдущему договору аренды того же имущества, срок действия которого истек.

Отметим, что практика зачета обеспечительного платежа, уплаченного по старому договору аренды, в счет оплаты по новому договору аренды полностью соответствует действующему законодательству и имеет широкое распространение в хозяйственном обороте (смотрите, например: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 N 09АП-24045/20; решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2023 по делу N А41-40218/2022; решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.04.2018 по делу N А40-256569/2017; решение Пушкинского городского суда Московской области от 13.12.2021 по делу N 2-4555/2021; решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2018 по делу N А40-213996/2017).

Так, например, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2020 по делу N А40-327995/2019 в договоре аренды содержалось условие о том, что в случае, если после прекращения действия договора сторонами будет заключен новый договор аренды, обеспечительный взнос, уплаченный по данному договору, будет считаться зачтенным в счет уплаты обеспечительного взноса по вновь заключенному договору аренды за вычетом неисполненных обязательств (в том числе штрафов, пеней, неустойки, возмещения ущерба (убытков) и т.д.) со стороны арендатора, без дополнительного соглашения сторон или заявления о зачете одной из сторон настоящего договора. Зачет обеспечительного взноса осуществляется на дату начала действия нового договора аренды. В случае, если размер обеспечительного взноса по новому договору превышает сумму обеспечительного взноса по старому договору, то арендатор обязуется доплатить разницу по новому договору. Аналогичное условие содержалось в ином договоре аренды: "В случае, если после прекращения действия настоящего договора сторонами будет заключен новый договор аренды, обеспечительный взнос, уплаченный по договору, будет считаться зачтенным в счет уплаты обеспечительного взноса по вновь заключенному договору аренды, а если размер обеспечительного взноса по новому договору превышает сумму обеспечительного взноса по старому договору, то Арендатор обязуется доплатить разницу по новому договору" (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 N 09АП-38135/18).

Таким образом, при заключении нового договора эта сумма по соглашению сторон может быть зачтена в качестве обеспечительного платежа, оплаты постоянной или переменной части арендной платы. Такое условие может быть включено в текст нового договора аренды или сформулировано в отдельном соглашении.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

11 января 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.