Государственная регистрация договора аренды части фасада здания. Досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя

Заключен долгосрочный договор (на 8 лет) на аренду части фасада ТЦ под размещение на нем видеоэкрана. Подлежит ли данный договор регистрации? Что грозит за отсутствие регистрации? Как можно досрочно расторгнуть данный договор по инициативе арендодателя?

Государственная регистрация договора аренды части фасада здания. Последствия отсутствия регистрации.

Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, что ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Данная правовая позиция является актуальной, поэтому суды признают возможность передачи в аренду части здания (например, части крыши, стены) или части помещения.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 указано, что к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ (смотрите также п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

Таким образом, договор аренды части фасада здания, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

В п. 2 ст. 651 ГК РФ прямо указано, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем необходимо учитывать следующее. Если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не установлено законом, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой (п. 3 и п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165)*(1). Момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Поскольку стороны связали себя взаимными обязательствами, вытекающими из заключенного договора аренды, арендатор имеет право занимать помещение до истечения согласованного срока аренды, внося за него плату, установленную договором аренды (при условии, что это не затронет прав третьих лиц). 

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя 

В рассматриваемой ситуации (в отсутствие в договоре условий о досрочном расторжении) договор аренды недвижимости может быть расторгнут по следующим основаниям*(2).

1. Расторжение по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Для этого требуется заключение сторонами соглашения о расторжении договора аренды, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

2. Расторжение по требованию одной из сторон по решению суда:

При существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

2.2. В связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2.3. В случае нарушения арендатором установленной договором обязанности по производству капитального ремонта недвижимого имущества.

В случае, если в соответствии с законом или договором обязанность по производству капитального ремонта является обязанностью арендатора, арендодатель при неисполнении арендатором этой обязанности вправе требовать расторжения договора аренды на основании подп. 4 ст. 619 ГК РФ (смотрите, например, постановление Восемнадцатого ААС от 10.12.2019 N 18АП-16471/19). Арендодатель вправе требовать расторжения договора по этому основанию только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой ст. 619 ГК РФ, смотрите, например, постановление Восемнадцатого ААС от 12.07.2016 N 18АП-7708/16).

2.4. Если арендатор пользуется недвижимым имуществом ненадлежащим образом.

• В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (смотрите, например, постановление Десятого ААС от 22.04.2021 N 10АП-6034/21). Договор аренды может быть расторгнут по этому основанию и в случае, когда арендатор без согласия арендодателя сдает недвижимое имущество в субаренду (смотрите, например, постановление Пятнадцатого ААС от 20.01.2021 N 15АП-21154/20).
• Кроме того, право арендодателя требовать расторжения договора аренды предусмотрено ст. 619 ГК РФ в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (подп. 1 ст. 619 ГК РФ, смотрите, например, постановление Одиннадцатого ААС от 30.06.2021 N 11АП-6696/21, в котором таким нарушением признано осуществление арендатором самовольной реконструкции арендуемого здания), либо существенно ухудшает имущество (подп. 2 ст. 619 ГК РФ, смотрите, например, постановление Двадцать первого ААС от 21.11.2019 N 21АП-3326/19). Арендодатель вправе требовать расторжения договора по этим основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой ст. 619 ГК РФ).

2.5. При неисполнении (ненадлежащем исполнении) арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Согласно подп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 29.06.2021 N Ф05-12555/21). Арендодатель вправе требовать расторжения договора по этим основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой ст. 619 ГК РФ, смотрите, например, постановление АС Центрального округа от 17.08.2021 N Ф10-3571/21).

Как разъясняется в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга по арендной плате. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (смотрите, например, определение ВС РФ от 18.02.2019 N 309-ЭС18-25346).

Законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если обязательный досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, суд возвращает исковое заявление (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ), а в случае его принятия к производству оставляет его без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, ст. 222 ГПК РФ). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена 

Ответ прошел контроль качества 

8 декабря 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.  

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что если одна из сторон договора аренды уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе заявить в судебном порядке требование о регистрации договора (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, также смотрите, например, решение Соликамского городского суда Пермского края от 1 июня 2017 г. по делу N 2-1100/2017). Однако, поскольку согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон (арендодателя или арендатора), полагаем, что возможность обращения в суд с таким требованием обусловлена прежде всего невозможностью осуществления государственной регистрации без совершения определенных действий (представления определенных документов) второй стороной договора.

*(2) Более подробно о всех основаниях расторжения договора аренды смотрите в материале Энциклопедия решений. Расторжение договора аренды недвижимости (декабрь 2023).