Кто должен проводить ремонт участка сетей водоснабжения, выходящего за пределы здания: собственник здания или организация ВКХ?

Арендатор обратился с письмом в администрацию. В арендуемом здании отсутствует водоснабжение по причине неисправности водяных коммуникаций на прилегающей к здании территории. Арендодатель - собственник данного здания информировал, что данные коммуникации находятся вне зоны его ответственности.
МУП "Теплокомснаб" предоставляет услуги водоснабжения по данному адресу. Письмо об устранении аварийной ситуации в эту организацию направлено, но воды нет.
Теплокомснаб отвечает в письме, что поставщик отвечает за уличные водопроводные сети, а абонент отвечает за водопровод от точки подключения к уличному водопроводу в здание. Неисправность водопроводных коммуникаций находится в границах собственника помещения.
МУП "Теплокомснаб" предоставлен акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, согласно которому ответственность за спорный участок сети водоснабжения возложена на собственника здания (арендодателя), который, в свою очередь, отрицает принадлежность ему этих сетей.
Как быть администрации? Можно ли обратиться в суд для решения этой проблемы?

Гражданско-правовые отношения в сфере водоснабжения и водоотведения регулируются Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее - Закон N 416-ФЗ), а также Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 (далее - Правила N 644).

Из п. 2 Правил N 644 следует, что границей балансовой принадлежности является линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или владения на ином законном основании.

Граница эксплуатационной ответственности - линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации (обеспечению эксплуатации) этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.

Местом исполнения организацией водопроводно-канализационного хозяйства своих обязательств по договору водоснабжения является точка, расположенная на границе эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства, если иное не предусмотрено договором (п. 23 Правил N 644).

Соответственно, именно в этой точке организация водопроводно-канализационного хозяйства осуществляет поставку холодной воды, оказывает возмездные услуги водоотведения, а предшествующая ей инженерная инфраструктура находится в сфере контроля абонента, который, в частности, принимает на себя ответственность за ее надлежащую эксплуатацию, включая риски возникновения аварийных ситуаций.

Обязанность по содержанию имущества согласно ст. 210 ГК РФ возлагается на его собственника. В той или иной мере соответствующая обязанность может быть возложена также и на иного владельца вещи (например, арендатора согласно ст. 616 ГК РФ). При этом в силу п. 1 ст. 543 ГК РФ абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей.

Таким образом, в силу приведенных положений закона бремя эксплуатации участка сетей водоснабжения, водоотведения возлагается на их непосредственного владельца, то есть в пределах, совпадающих с границами балансовой принадлежности. За этими границами соответствующие обязательства (эксплуатационная ответственность) не могут быть принудительно возложены на абонента вопреки воле последнего (ст. 421 ГК РФ),

К договору холодного водоснабжения прилагаются акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства либо другого абонента по объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводным и (или) канализационным сетям и сооружениям на них (п. 31 Правил N 644).

Указываемая в акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности граница эксплуатационной ответственности абонента и гарантирующей организации по водопроводным сетям устанавливается: а) если абонент владеет объектами централизованной системы холодного водоснабжения, - по границе балансовой принадлежности таких объектов абоненту; б) в остальных случаях - по внешней границе стены объекта абонента, подключенного к централизованной системе холодного водоснабжения (п. 31(1) Правил N 644).

По смыслу приведенных норм права, границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются с учетом фактических обстоятельств принадлежности участков водопроводно-канализационных сетей абоненту, что корреспондирует общим положениям ст. 210 ГК РФ. При этом по соглашению между абонентом и организацией водопроводно-канализационного хозяйства (в том числе гарантирующей организацией) граница эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства может быть определена иным образом (п. 31 (4) Правил N 644).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации необходимо отталкиваться от тех положений, которые согласованы сторонами в акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Как мы поняли из уточнения к вопросу, согласно указанному документу спорный участок сети водоснабжения находится в границах балансовой принадлежности собственника здания (арендодателя), соответственно, обязанность по проведению ремонтных работ не может возлагаться на МУП, осуществить их обязан арендодатель.

Приведенный вывод согласуется с правовой позицией, занятой судами в определении Верховного Суда РФ от 24.03.2021 N 307-ЭС21-2830 по делу N А05-9700/2018, постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2023 N 08АП-618/23 по делу N А46-5524/2022, постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2022 N 05АП-8621/21 по делу N А59-3204/2021, решении Новоорского районного суда Оренбургской области от 26.05.2023 по делу N 2-288/2023.

Также из уточнений следует, что МУП помимо акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (далее также - АРБП) представлен договор водоснабжения, в котором отсутствует подпись арендодателя. Вместе с тем АРБП хоть и является неотъемлемой частью договора водоснабжения, подписание его осуществляется сторонами в рамках исполнения договора о подключении к сетям водоснабжения (п. 63 Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2130). Таким образом, отсутствие подписи арендодателя в договоре водоснабжения не будет иметь в данном случае правового значения.

В силу положений ст. 421 ГК РФ стороны по общему согласию не лишены права в дальнейшем изменять границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, подписывать новый АРБП. Однако если арендодателем не будет представлен такой документ с более поздней датой подписания, границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности будут определяться по представленному МУП акту (при условии наличия в самом акте подписи арендодателя), соответственно, обязанность по проведению ремонта спорного участка сети водоснабжения должна возлагаться на арендодателя.

Также отметим, что отношения между арендатором и арендодателем определяются в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обеспечение арендатору возможности пользования вещью в соответствии с её назначением является основной обязанностью арендодателя (смотрите, например, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2018 N Ф05-2373/17 по делу N А40-215881/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.04.2018 N Ф08-1293/18 по делу N А53-20485/2017).

Как следует из п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В этом случае при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. При этом важно отметить, что судебная практика не рассматривает наличие недостатков сданного в аренду имущества в качестве основания для освобождения от внесения арендных платежей полностью по действующему договору на основании того, что нормой п. 1 ст. 612 ГК РФ такое последствие не предусмотрено (смотрите: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2017 N Ф09-11780/16 по делу N А50-7811/2016). Как указано в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

По общему правилу арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Судебная практика исходит из того, что норма данной статьи исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей (смотрите, например: постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.09.2017 N Ф10-4058/17 по делу N А62-7197/2016; апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.02.2018 по делу N 33-5730/2018). Так, отсутствие пожарной сигнализации в помещениях, которые должны были быть оборудованы ею, - это тот технический недостаток, который мог бы быть обнаружен арендатором при приемке сданного в аренду имущества. Следовательно, если арендатор принял имущество без возражений, то арендодатель не несет ответственности за препятствия к его использованию, возникшие вследствие этого недостатка, и не обязан возмещать арендатору расходы на его устранение (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2012 N Ф01-1273/12, постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 N А65-7508/2008)*(1).

Если повреждение участка водопроводных сетей произошло после заключения договора аренды, то возложение обязанности по его ремонту будет также зависеть от условий договора аренды (ст. 616 ГК РФ, подробнее в материале: Вопрос: Распределение бремени содержания арендованного имущества (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2022). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артемьева Елена 

Ответ прошел контроль качества 

9 ноября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.  

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите подробнее в материале: Вопрос: Вправе ли арендатор отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022).