ООО и ИП заключили договор аренды, в соответствии с условиями которого предпринимателю для размещения торговой точки с 01.02.2021 было предоставлено право использовать нежилое помещение, принадлежащее ООО. Срок аренды в договоре не указан. Фиксированные арендные платежи должны производиться ежемесячно, не позднее 5 дней с начала каждого месяца. ИП внес арендные платежи за февраль, а в марте письменно предупредил арендодателя о том, что он меняет порядок внесения арендной платы: вместо ежемесячных платежей будет вносить ежеквартальные в течение 10 дней по окончании квартала, и приостановил платежи. Через 2 месяца ООО обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. ИП в свою очередь исковых требований ООО не признал, т.к. считал изменение сроков внесения арендной платы согласованным с арендодателем по умолчанию. 1. Мог ли ИП в одностороннем порядке изменить условия договора? 2. Каким образом может быть расторгнут договор со стороны ООО? 3. На что еще следует обратить внимание в описанной ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Арендатор (ИП) не вправе в одностороннем порядке изменять условие договора.

Арендодатель (ООО) вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендатора за три месяца. Кроме того, арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ. 

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ*(1). Соглашение сторон об изменении условий договора, по существу, само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). В законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендатору право на одностороннее изменение условий договора аренды (включая условие о порядке и сроке внесения арендной платы), поэтому такое право может быть предоставлено арендатору только договором. Если в рассматриваемой ситуации такой возможности договор не предусматривает, арендатор не вправе в одностороннем порядке изменить условие договора аренды о ежемесячной оплате. Поэтому упомянутое в вопросе уведомление арендатора об изменении им порядка внесения арендной платы не влечет юридических последствий (смотрите также п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"), а предусмотренное договором условие о ежемесячной оплате продолжает действовать.

По вопросу о расторжении договора отметим следующее. Во-первых, в любой момент договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Во-вторых, договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ, который предусматривает такую возможность для случая невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Обратим внимание, что в соответствии с последним абзацем ст. 619 ГК РФ требовать расторжения договора на по указанному основанию арендодатель может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (смотрите также п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Соблюдение арендатором указанного досудебного порядка выступает условием реализации его права на обращение в суд (смотрите п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). Наконец, в-третьих, если договор аренды заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о порядке отказа от исполнения договора смотрите в материалах Энциклопедия решений. Односторонний отказ от исполнения обязательства (договора), Энциклопедия решений. Уведомление об одностороннем отказе от договора (расторжении договора в одностороннем порядке), Энциклопедия решений. Правовые последствия одностороннего отказа от исполнения обязательства (договора). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей 

Ответ прошел контроль качества 

18 августа 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.  

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите также материал: Энциклопедия решений. Изменение и расторжение гражданско-правового договора.