Может ли собственник жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме (физическое лицо), сдавать помещения в целях совершения предпринимательской деятельности?

Прежде всего отметим, что согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, при этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Данные положения согласуются и с нормами ст. 17 ЖК РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

При этом закон допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Полагаем, что фактически допускается ведение собственниками и иными законными владельцами жилого помещения различных видов предпринимательской деятельности (кроме той, ведение которой в помещениях многоквартирного дома прямо запрещено нормативно правовыми актами, например, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) при условии соблюдения санитарных, технических, экологических, противопожарных и иных норм с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Однако данное помещение в первую очередь должно продолжать использоваться для проживания граждан, в противном случае использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое, может расцениваться как использование жилого помещения не по назначению (смотрите п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Отметим, что использование жилого помещения не по назначению является, например, основанием для расторжения договора найма (п. 4 ст. 687 ГК РФ) привлечения к административной ответственности (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

Отметим также, что собственник жилого помещения в случае использования этого помещения не по назначению после предупреждения уполномоченного органа или органа местного самоуправления продолжит использовать это помещение не по назначению, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 277.7. ГК РФ).

Тем самым полагаем, что заключение договора найма (аренды) жилого помещения не для целей проживания, а с целью использования помещения для предпринимательской деятельности, противоречит норма законодательства, а сам такой договор будет иметь признаки недействительности (ст. 166, ст. 167, ст. 168 ГК РФ).

Однако отметим, что на практике доказать использование жилого помещения не для проживания, а исключительно для ведения предпринимательской деятельности, крайне сложно. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Якунин Дмитрий 

Ответ прошел контроль качества 

4 августа 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.